家が売れないときに確認する5つのポイント

家が売れないというとき、値段を下げるということを一番に考えることはよくありません。

価格が高すぎるというのは1つの理由ですが、実は家が売れないことにはさまざまな原因があります。

まずはその原因を洗い出してみて、最後の手段として価格を下がることを考えましょう。

家が売れないときに確認する5つのポイント

家が売れないとき、原因としては次のようなことが考えられます。

価格が高すぎる
エリアが悪い
仲介業者が積極的に活動をしてくれていない
物件の状態が悪い
売主に問題がある

順番に見ていきます。

価格が高すぎる

家が売れないときの原因として一番多いのが価格が高すぎるということです。

まずは競合している物件の価格を確認してみましょう。

競合している物件というのは、駅からの距離、築年数、間取りなどの条件が類似している物件のことです。

競合している物件が自分が売りに出している物件よりも安い場合には、購入希望者から「高い」と思われている可能性があります。

比較をしてみて、競合物件よりも「高い」わけではない場合でも、全体的に高い価格で売りに出してしまっていることもあるので、競合物件以外にも目を向けてみましょう。

成約価格も調べる

売りに出されている物件の価格は一定の参考にはなりますが、その価格で成約をしているとは限りません。

成約価格を調べるには、「レインズ」を利用するのが一番です。「レインズ」は不動産会社でないと見ることができないので、不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。

エリアが悪い

・人気のエリアにある

・駅からの距離が近い

という条件を満たしている物件は、価格が相場通りの設定になっていれば比較的すぐに売れる傾向です。

逆に、

・エリアに魅力がない

・駅から離れている

・コンビニ、スーパー、学校、病院などの施設が近くにない

といった物件は、相場通りの価格で売りに出していても売れるまでに時間がかかる傾向です。

人気がないエリアの物件は、そもそも問い合わせの数が少ないので、人気のエリアにある物件と比べて不利になることは否めません。

しかし、予算の都合などであえて人気のエリアを外して探している人もいるので、諦めないようにしましょう。

不動産業者が積極的に活動を行っていない

仲介契約には、

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

の3種類があります。信頼できる業者の場合には、物件が早く売れるように積極的に販売活動を行ってくれます。

しかし中には悪質な業者も存在していて、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえるように「囲い込み」をしているケースもあります。囲い込みをされる可能性があるのは専任媒介契約・専属専任媒介契約です。

一般媒介契約では複数の業者と契約ができるので、囲い込みをされる心配がありません。

しかし、一般媒介契約は不動産会社にとってリスクが大きいので、販売活動にかける費用を節約されてしまうという大きなデメリットがあります。

仲介業者のホームページ、スーモ(SUUMO)などのポータルサイトをチェックしてみて、きちんと物件情報が公開されていることを確認しましょう。

一般的には専任媒介契約がすすめられていることが多いですが、信頼できる業者であることをチェックするために、まずは複数の業者と一般媒介契約を結んでみるという手もあります。

媒介契約は3ヶ月の契約となっていることが多いですが、途中解約をすることも可能です。基本的に違約金は発生しませんが、広告宣伝にかかった実費を請求されることはあるので注意をしておきましょう。

3ヶ月の契約というのは長いので、まずは様子見で1ヵ月の一般媒介契約を結び、どのような販売活動をしてくれるのかを確認してみるとよいかもしれません。

信頼できる業者を見つけたら3ヶ月の専任媒介契約を結び、その後3ヶ月ごとに不動産会社を検討しなおすという流れにするのがよさそうです。

物件の状態・周辺環境が悪い

内覧には来てくれるのに成約しないというケースでは、物件の状態が悪いという可能性が高いです。

近くに墓地がある、工場がある、パチンコ屋や飲み屋が多いといった周辺環境が原因のケースもあります。

周辺環境や管理費・修繕積立金の問題などはどうにもなりませんが、物件の状態については工夫をすることで改善をすることができます。

クリーニングについてはほとんどの場合にすませてあると思われます。クリーニングをしてから時間が経過しているために汚れが発生していたり、変なニオイがしたり、内覧者に怪しまれる要素がないかどうかをチェックしてみましょう。

基本的にはリフォームは必要ありませんが、クロスの張替え・床の張替えなどの小規模なリフォームはしたほうがイメージが良くなり、売れやすくなるというケースもあります。

リフォームをすると物件価格が上がるので、安易にするべきではありません。不動産会社の担当者ともよく相談をしてから行いましょう。

売主に問題がある

買主にとって、前にその家に住んでいた人の印象は重要です。

内覧対応をするときには、清潔な格好をして、質問にも親切に対応をするようにしておきましょう。

物件を気に入っても、売主の印象が良くないために購入を諦めるというケースもあります。

スリッパを出す
掃除をして綺麗な状態にしておく
荷物は出しっぱなしにしない
部屋の電気はつけておく
換気をよくして無臭にしておく

といったポイントにも気をつけましょう。

クリーニングをした後はタバコを吸わないようにすることも大切です。

不動産一括査定などを利用して自分に合った業者を選ぶ

不動産売却では、買主を見つけるということがある意味で最重要ポイントです。

極端な例ですが、2,000万円の価値しかない不動産でも、「どうしてもこのエリアで家を建てたいから」といった理由で3,000万円で購入をしてくれる買主が見つかるというケースなどもあります。

買主を見つけるために重要なのは、不動産会社の宣伝力・アピール力・販売力などです。経験と実績がある不動産会社でも、「一戸建ての売却は得意だがマンションの売却はあまり得意ではない」ということもあります。

また、長い付き合いとなるので、担当者との人間的な相性も大切です。トータル面で比較をして、自分に合った業者を選びましょう。

1社1社に査定を申し込むのは手間なので、不動産一括査定の利用がおすすめです。

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