自宅をリフォームするときの注意点!リノベーションとの違いは?

最近は住宅も長持ちさせるもの、という意識がメーカーや消費者に定着しつつあります。以前の日本の住宅は数十年で老朽化し、そのたびに建て替えるものでしたが、最近はメーカーが100年持つ住宅を売り出すようになるなどしています。

とはいえ、流石に何も手入れをせずに住宅が100年持つことはありません。住宅を長持ちさせるためには、適切な維持管理が必要不可欠です。

リフォームやリノベーションもその一つで、適切に行えば住宅の資産価値を下げることなく、愛着ある住まいに長く住み続けることができます。

一方でリフォームやリノベーションには限界があり、場合によっては新築を選んだほうがいいこともあります。また、リフォームやリノベーション業者の中には悪質な業者もいるため、それを見抜く目も必要になります。

今回はリフォームやリノベーションのメリット、手順、注意点などをまとめて解説したいと思います。

リフォームとリノベーションはどう違う?

リフォームとリノベーションはどちらも既存の建物に工事を行うことによって価値を高めるものですが、その力の入れ方が違います。

リフォームは老朽化した建物を新築同様の状態にもどすことです。汚れているものや老朽化したものを取り除き、新しいものに変えることによって価値を新築同然に回復させます。

一方、リノベーションとは、リフォームよりもさらに大規模な工事を行うことにより、建物の状態を新築よりもさらに良くすることです。リフォームがマイナスを0に戻すものであるのに対して、リノベーションはマイナスをプラスにするものであるといえるでしょう。

ただし、リフォームとリノベーションにそこまで厳密な定義はなく、両者の敷居は近年ますます曖昧になりつつあります。比較的小規模な工事がリフォーム、大規模な工事がリノベーション、ぐらいの感覚で良いでしょう。

新築とリフォーム・リノベーション、それぞれメリットが違う

新築とリフォーム・リノベーションはどちらも一長一短であり、どちらが一概にお得であるとはいえません。

新築は現在の不満をより解消しやすい

いまの自宅に全く不満を持っていない、という方は少ないかと思います。愛着のある家とは言え、時には狭いとか古いとかいいたくなることもあるでしょう。

新築で注文住宅を購入すれば、そのような問題は大抵の場合解決します。間取りも自由に設定できますし、新築なので「古い」という不満も当然解消できます。

リフォーム・リノベーションは大規模なものでも結局は既存の建物に手を加えるものであるため、間取りの自由度は新築ほどは高くなりませんし、築年数は改善されません。また、古い建物をベースにするため、耐震面で不安が残ることもあります。

新築はローンを組みやすい

建物を新築する場合は住宅ローンを、リフォーム・リノベーションする場合はリフォームローンを組むことになります。リフォームローンは知名度が低く聞いたことが無い方も多いかと思いますが、知名度が低いのはほとんど利用されていない、つまり消費者にとって不利な金融商品になっているからです。

例えば、みずほ銀行の住宅ローンの金利は現在変動金利なら0.600%、固定金利(20年)なら1.04%となっています。最大融資額は1億円です。一方、リフォームローンの金利は変動金利なら3.975%、固定金利なら4.950%(10年超)となっています。最大融資額は500万円です。

今回はみずほ銀行を例に出しましたが、他の銀行でもまず間違いなくリフォームローンのほうが金利は高く、融資額は少なく、返済期間は短くなります。

特に融資額が少ないというのは大きな問題で、大規模なリフォーム・リノベーションを行う場合はその費用の多くを自己資金で賄うことになります。

つまり、自己資金がたくさんないとそもそもリフォームやリノベーションがしづらいということです。たとえ借りられても毎月の返済額は大きくなりがちなので、後々困窮する可能性があります。

新築は保険が充実している

新築住宅に関しては「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」で、施工者に保険加入が義務付けられています。

この法律があるため、仮に施工者が施工直後に倒産した場合であっても、新築から10年以内ならば、屋根や柱、張り、水回りなどの瑕疵(欠陥)について保証を受けることができます。行政の検査も義務付けられており、安全安心です。

一方、リフォーム・リノベーションの場合は行政の検査が義務付けられておらず、保険の加入も義務ではなく任意です。リフォーム・リノベーションはトラブルが起きやすいと言われる理由は個々にあります。

リフォーム・リノベーションは金額が安くなりやすい

リフォーム・リノベーションの最大のメリットは、建築にかかる費用が新築よりも安くなりやすいことです。ローンは組みづらいですが総費用は安くなるので、現金を多く持っており自己資金だけで十分賄えるという場合は、リフォーム・リノベーションも有力な選択肢となります。

また、新築は安く抑えようと思っても限界があるのに対して、リフォーム・リノベーションは予算に応じて工事の内容を選択できるのもメリットと言えます。少ない予算しか用意できない時は小規模なリフォームにとどめ、予算が潤沢にある時は大規模なリノベーションを行うと行ったことも可能です。

ちなみに、新築の場合は固定資産税、不動産取得税、登録免許税などの負担も必要になりますが、リフォーム・リノベーションならばそれを軽減できます。コスト面ではリフォーム・リノベーションが有利と考えてくださって間違いありません。

リフォーム・リノベーション工事期間が短くなりやすい

リフォーム・リノベーションは新築と比べると、工事期間が短くなりやすいです。建物の一部だけを工事するのですから当然といえば当然ですが。

内容によって工事期間は変わりますが、例えば外壁や屋根の交換と言った比較的大規模な工事でも、せいぜい1ヶ月程度です。キッチンの間取り変更ならば2週間程度、お風呂のフルリフォーム(タイル風呂をユニットバスに変える)などは1週間程度で終了します。

一方、新築の場合は2ヶ月~半年程度の工事期間がかかります。新築は工務店の実力や建物の規模によって工事期間が左右されるので、具体的な工事期間は実際に見積もりを取って尋ねるしかありません。

リフォーム・リノベーションは住んだままで工事ができることが多い

今住んでいる家を解体してそこに家を新築する場合、工事期間中はどこに住めばよいのか、という問題が発生します。

この仮住まい問題は軽く考えている方も少なくないようですが実は意外と難しいものです。メーカーが物件探しをする方もいらっしゃるようですが、彼らがいい物件を探してきてくれるとは限りません。

かと言って自分で探すのには労力がかかります。一人暮らしならば荷物も少ないですし大した負担にはならないでしょうが、家族連れだと荷物だけでなく子供の学校との兼ね合いなどもあるのでけっこう大変です。

ペットが居る場合はさらに住める物件が絞られるため更に難易度が高くなります。

リフォーム・リノベーションの場合は、その規模にもよりますが、小規模~中規模なものの場合は家に住みながらでも改修ができることが多いです。

ただし、水回りのリフォームの場合は水回りが使えなくなってしまいます。また、外壁塗装の場合は臭いが気になることもあります。リフォーム・リノベーションでも仮住まいに住んだほうがいいケースもあるのです。

仮住まいの候補はウィークリーマンション、マンスリーマンション、短期賃貸住宅などです。工事期間や余裕資金に応じて決めましょう。

リフォーム・リノベーションはその家の住み心地が想像しやすい

リフォーム・リノベーションは既存の家をベースに行うものなので、工事をしたらどのような生活環境になるかが想像しやすいです。一方、新築は何もないところからのスタートになるのでそれが想像しづらい一面があります。図面などを見て創造するのにも限界があります。

リフォーム・リノベーションは愛着がある家を残せる

リフォーム・リノベーションは現在の家をベースに修繕を行うものなので、愛着のある家を残すことが可能です。

別に現在の家に愛着なんてないよ、という方は新築を選んでも全く問題ありませんが、今の家を解体するのは名残惜しいという場合はリフォーム・リノベーションを選んだほうが全体的な満足度は高くなるでしょう。

物件の状態がいい場合はリフォームが有利

新築とリフォーム・リノベーションはどちらも一長一短であり、どちらを選べば正解ということはありません。しかし、基本的に比較的良い状態の物件はリフォーム・リノベーションのほうがお得に済ませられることが多いです。

良い状態、と言うのは非常に定義が曖昧ですが、築20年~30年程度で、なおかつ丁寧に使っていた物件ならば劣化も少ないですし、耐震上の不安も少ないのでリフォーム・リノベーションで新築より安く資産価値を取り戻せる可能性が高いです。

逆に築40年を超えているような物件はリフォームやリノベーションでは価値を取り戻すのが難しいことが多いので、新築してしまった方がいいかもしれません。

リフォーム・リノベーションの手順(最初に行うこと)

リフォーム・リノベーションに決まった手順はありませんが、一定の流れに沿って行えば、より満足度の高いリフォーム・リノベーションを行える可能性が高まります。

リフォーム・リノベーションする時期を見極める

リフォーム・リノベーションで大切なのが、それを行う時期です。早すぎても遅すぎても不満が残ることになるので、適切な時期を見極める必要があります。

まずはリフォーム・リノベーションを行いたい理由をきちんと書き出してみましょう。家族構成が変化したからなのか、建物や設備が劣化したからなのか、家族が高齢化したからなのかなど……理由によって適切な時期は異なります。

劣化具合を見極めるのに築年数はある程度参考になりますが、築年数がすべてを決めるわけではありません。築20年でも丁寧に扱っていた家と、適切な維持管理が全くされていなかった家では劣化具合が異なります。

現状で大した不満はないにも関わらずにリフォームをしてしまうと、あとで別の不満が発生した時にまたリフォームをしなければならず、手間とお金が余計にかかってしまいます。

しかし、リフォームを後ろにずらせばその分建物の劣化がより進むことになります。適切なタイミングを見極めるのは、思いの外難しいのです。

設備や構造のリフォーム時期の大まかな目安は、以下のとおりです。

  • キッチン:10年~20年
  • 風呂:10年~15年
  • 洗面所・トイレ:10年~20年
  • リビングや居室:15年~20年
  • 外壁:15年~20年
  • 瓦屋根:20年~30年
  • 金属屋根:10年~15年
  • 窓の周辺:20年~30年

ただ、1981年以前に(旧耐震基準で)建てられた家は現在の建物と比べて大きく耐震性で劣るので、その場合は設備の劣化に関係なく早急に大規模なリノベーション、もしくは建て替えをした方がいいでしょう。

自宅の状態を知る

リフォームで損をする人の殆どは、自分の住宅の状態を十分に把握していません。だからこそ不必要なリフォームをしてしまったり、逆に必要なリフォームを行う時期を逃してしまったりするのです。

自宅の状態なんかに興味がないという人もいらっしゃるかもしれませんが、それはいけません。自宅は殆どの人にとって最も高額な資産であり、それに対して無関心というのはリスクが高すぎます。たとえ興味がなくても把握しておくのが大切です。

といっても、我々は素人ですから、自宅の状態がどうなっているかをきちんと把握することはできません。きちんと点検業者に依頼して、まずいところがないか判断してもらいましょう。人間は年に1度の健康診断が推奨されていますが、家は10年に1度ぐらい健康診断を受ければ十分です。

点検は施工会社に行ってもらうこともできますが、それよりも第三者の業者に任せることをおすすめします。そちらのほうが厳しくチェックしてもらえますし、質問もしやすいためです。「家ドック」などで検索すると第三者の業者が見つかるはずですので、検索してみましょう。

リフォーム・リノベーションでできないことを知る

自分の所有する土地であっても、完全に自由にリフォーム・リノベーションできるわけではありません。戸建て住宅であってもマンションであっても、法律に違反したようなリフォームや・リノベーションはできません。

一戸建ての場合はかなり自由度が高く大抵のことはできまずが、増築する場合は建築面積や延床面積、斜線制限や日陰制限などに引っかからないようにしなくてはいけません。

また、間取りを変更する場合は取り外せない柱や梁の扱いにも注意が必要です。都市計画法で防火地域・準防火地域に指定されている場合は、構造や材料にも制限がかかってきます。

マンションの場合は法律の他に管理規約や使用細則の制限も受けます。一戸建ては土地も建物も全部自分のものですが、マンションは玄関や窓などは共用部分扱いされるため、リフォーム・リノベーションがより大きく制限されます。

具体的に何ができて何ができないのかは、管理会社に相談すれば大体わかります。

リフォーム・リノベーションの完成形をイメージする

リフォーム・リノベーションでできないことがわかったら、それに該当しない範囲で行うリフォーム・リノベーションの具体的な内容を考えます。キッチンを工事するのか、ドアを取り替えるのか、床を張り替えるのか、それとも別のことをするのかを考えて、具体的な完成形をイメージします。

リフォーム・リノベーションの完成形を頭の中の想像だけで済ませてしまうのはかなり難しいので、できれば雑誌や書籍、あるいはモデルハウスやセミナーなどを見るようにしましょう。

雑誌や書籍は事例が沢山乗っているのでわかりやすく、大雑把なイメージを掴むのに優れています。

リフォーム・リノベーションでかかる費用を知る

リフォーム・リノベーションにかかる費用は、その工事の内容に大きく左右されます。洗面所などの小規模なリフォームの場合は50万円程度で住むことが多いですが、増改築を行う場合は300万円程度罹ることも珍しくありません。

リフォーム業者に見積もりを貰えばだいたいの相場をつかむことができますが、見積もりの価格が広すぎたり、業者によって価格がまちまちだったりで、あまり参考にならないこともあります。

より詳細な情報がほしい時は、国土交通省所管のリフォーム相談機関「住まいるダイヤル」を利用するといいでしょう。

宣伝がほとんど行われていないため知名度は低いのですが、建築士が見積もりをチェックしてくれる他、アドバイスなども無料で受けられます。弁護士とも連携しているので信頼性も高く安全度は高いです。

リフォーム・リノベーションの手順(業者選び)

リフォームにかかるおおよその費用がわかったら、いよいよ業者を選んでいきます。業者の中には悪徳業者もあるので、あとで後悔しないようにそれを見分ける力を身に着けていくほうがいいでしょう。

訪問セールスは基本的に利用すべきではない

悪徳業者の多くは突然訪問してきて、自宅に言葉巧みに入り込んできて不安を煽る言葉で契約を取り付けようとします。特に普段あまり目にしない部位の不安をついてくることが多く、こうした業者には注意すべきです。

まず訪問セールスとは基本的に契約するべきではないですし、たとえ不安に思ったとしてもその場で契約はせず、後日より信頼できる工務店などに相談した方がいいでしょう。万が一悪質業者と契約してしまった場合は、速い段階で国民生活センターなどの相談しましょう。

見積もりは3社程度取ろう

リフォームの見積もりは3社程度に依頼するといいでしょう。あまり多すぎると応対が大変になります。業者によっては見積もりが有料なこともあるので以来の際には必ず費用を確認しましょう。

大まかな見積もりは電話やインターネット経由でも受け取れますが、詳細な見積もりが必要な場合は業者を呼んで現地調査を行って貰う必要があります。正確な見積もりをもらうためにも、図面やリフォーム要望メモなどを事前に用意しておくといいでしょう。

予算はどれくらいまでなら出せるのかも事前に伝えてください。複数社に見積もりを出していることを伝えれば、予算を高めに提示してもそれでふっかけられることはありません。

また、見積もりはすべての業者に同じ条件でやってもらいましょう。

見積書をよく読んで依頼する業者を決めよう

単純に見積もりが一番安い業者に依頼するのが正解とは限りません。安くてもサービスが悪かったら意味がありません。しかし、だからといって高い業者に任せればサービスが充実するのかというと必ずしもそうというわけでもないのが難しいところです。

まず、見積書をもらった時に業者側から細かい説明がない場合は要注意です。こちらから質問しないと答えてくれないというのはやはり不安ですよね。

また、見積書には総額だけでなく、単価や数量がきちんと明記されているか、商品名は書かれているかなどもきちんと見てください。単価や数量が「一式」とだけ記載されている場合は、具体的に何をどれだけ使うのか確認しましょう。

諸経費もよく確認してください。諸経費とは事務所の維持費(水道光熱費、通信費、事務所家賃、事務スタッフの有料など)や営業担当社の交通費などのことです。諸経費の相場は工事費用の10~15%ぐらいです。

総額が高すぎる、もしくは低すぎる場合も要注意です。その場合はきちんとなぜこの価格になったのかの説明を受けましょう。納得がいかなかった場合は契約しなければいいだけの話です。

見積もりは高いけれど値引きに応じてくれる業者は、予めふっかけて置いたあとで値引きして割安感を演出しようとしている可能性が高く、信頼できません。

リフォーム・リノベーションの手順(打ち合わせ~依頼)

業者が決まったら、具体的な打ち合わせに入りましょう。リフォーム・リノベーションは打ち合わせ不足が原因で失敗することも多いので、必ず互いに納得行くまで話し合う必要があります。

もし見積もりや打ち合わせの段階で業者が度々遅刻したり、早朝や夜中に電話をかけたり、近隣トラブルを起こした場合は、別の業者を探しましょう。

打ち合わせトラブルを防ぐ

また、打ち合わせのトラブルで最も多いのが、「言った・言わない」での対立です。業者に任せきりにせず、自らもメモを取っておけば、いざという時に揉めないで済みます。

また、工事の内容は書類の上だけで確認するのではなく、必ず現場でも確認しましょう現場で細かい意見の交換を行っておけば、あとで互いが嫌な思いをする可能性はぐんと減ります。

契約書は入念に読み込む

契約書に印鑑を押す前に、必ずもう一度契約金額を見ておきましょう。見積もりから契約までの間に使う部品の変更や値引きなどで契約金額が変更されることがあります。契約の直前に、契約書の金額とあった見積書を出してしまいましょう。また、日付がきちんと書かれているかも確認しましょう。

契約書には約款が有ります。細かい字で描いていて面倒くさいと思われるかもしれませんが、工事が遅れた場合の違約金や保証期間、事故発生時の解決方法など、大事なことが描いてあるのでしっかりと確認してください。

それから、費用を払うタイミングもチェックしましょう。新築の場合は通常引き渡しまでに一括で支払うことがほとんどですが、リフォームの場合は2回や3回にわけて支払うことも多いです。

2回の場合は契約時と工事完了時期に50%ずつ、3回の場合は契約時と工事途中と工事完了時期にそれぞれ33.3%ずつ、という払い方になることが多いです。

リフォームローンを利用する場合は、融資の実行時期も必ず確認しておきましょう。

リフォーム・リノベーションの手順(着工~引き渡し)

工事が開始したら後は業者任せ、という姿勢はトラブルのもとになります。工事中もきちんと工事の進捗具合を確認することが大切です。

近所への挨拶をする

リフォームやリノベーションはその規模によっては騒音や振動などが発生することが有ります。それ自体を防ぐことはできませんが、事前に近所に挨拶をしておけば、工事中の気持ちに大きな差ができます。最初の挨拶で後の大きなトラブルが防げるのなら安いものです。

挨拶が必要な範囲は基本的には一軒家の場合両隣、向かい3軒、裏3軒の8軒です。マンションの場合は両隣、上階の3軒、下階の3軒の8軒です。業者によっては工事が始まる前に挨拶に行ってくれるところもありますが、その場合でも本人も行くべきです。

業者と一緒に行ってもいいですし、別々に言っても構いません。挨拶の際には500円~1000円程度の手土産を持っていくと喜ばれます。また、挨拶のついでに工事期間を伝えておきましょう。

工事中の生活について

工事中もその家の中に住む場合は、その間の生活をどうするかを考えましょう。浴室のリフォームをする場合は、ユニットバスの交換だけなら1日~2日で終わることもありますが、タイルの張り替えなどは1週間以上かかることもあります。流石に1週間お風呂に入らないのは不衛生ですし、近所の銭湯や健康ランドなどの利用も視野に入れましょう。

トイレのリフォームの場合は仮設トイレを用意することになるかと思いますが、それには別途費用がかかるので注意が必要です。

家族全員が自宅にいない時間帯に工事をする場合は、信頼できる業者に鍵を付けましょう。誰が戸締まりをするのか、鍵はどこにどうやって保管するかなどは前もって確認しておきましょう。

工事の状況を確認する

工事の内容はこまめに確認し、工程表通りに進んでいるかを随時チェックしましょう。工事変更がある場合は、再度見積もりをもらって契約の変更を行います。

業者と仕上がりをチェックし、書類を保存する

工事が終了したら、必ず業者とともに現場の状態を確認しましょう。その場では良くとも暮らし始めてから不具合が発見される可能性もあるので、連絡先も忘れずに聞いておき、書類もきちんと保管します。

まとめ

  • 新築とリフォーム・リノベーション、どちらにも長所・短所がある
  • 物件が比較的良好な状態なら、リフォーム・リノベーションで効果的に価値を回復できる
  • 業者選びは非常に大切、説明が丁寧で費用が明快なところを選ぶ
  • リフォーム期間中の住まいについても考えておく必要がある
  • 工事終了後は連絡先を聞いておく

リフォーム・リノベーションは新築ほどではないものの多額の費用がかかるものなので、入念に調べてから実施すべきです。

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