家を売る・買う時の専属専任媒介・専任媒介・一般媒介それぞれのメリット

不動産会社を通じて自宅を売却・購入する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約とは、宅地建物取引業法によって定められている契約で、自宅のみならず、様々な不動産を不動産会社を通じて売買・貸借する際に結ぶものです。媒介契約はさらに

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3つに分けられます。どの契約方法にもそれぞれ異なったメリットとデメリットがあります。今回の記事では、それぞれの契約の特徴と、この契約を選ぶべき人について解説いたします。

専属専任媒介契約は1社に完全に任せる契約形態

専属線媒介契約とは、仲介を1つの不動産会社のみに任せ、なおかつ自分で見つけてきた相手と勝手に契約することも出来ない契約です(自分で見つけた相手を不動産会社に紹介し、不動産会社を通じて契約することは可能です)。

一見自由度が低く、売り主や買い主にとっては不利な仕組みにも思えますが、これを補って余りあるメリットがあるため、よく選ばれます。

専属専任媒介契約の主なメリットは以下の3つです。

  • レインズ(不動産の売却のための情報交換システム)に5日以内に登録してもらえる
  • 販売状況を毎週報告してもらえる
  • 不動産会社が販売活動に力を入れてくれる

レインズに5日以内に登録してもらえる

レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人が運営し、全国の不動産会社が加入する、不動産情報の共有・交換システムです。全国各地の不動産会社は、レインズに自分の担当している不動産に関する情報を登録しています。

登録された情報は加入会員(不動産会社)に公開されます。不動産会社は物件を買いたいという依頼を受けたときもレインズで物件情報を探します。レインズに物件情報が登録されれば、それだけで全国の不動産会社に見てもらえる可能性が高まるのです。

レインズへの登録は専属専任媒介契約の場合5日、専任媒介契約の場合7日以内に行わなければならないとされています。一般媒介契約の場合は任意で、そもそも登録されるのかどうかすらわかりません。一刻も早く売りたいのならば、専属専任媒介契約がおすすめです。

販売状況を毎週報告してもらえる

不動産会社は、媒介契約の種類に応じて仲介業務の進行状況を報告しなければなりません。専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度は1週間に1回以上、専任媒介契約を締結した場合の報告頻度は2週間に1回以上と定められています。

専属専任媒介契約は最も報告頻度が高いので、現時点でどこまで仲介が進んでいるのかを逐一把握できます。

不動産会社が販売活動に力を入れてくれる

専属専任媒介契約は、顧客から見た場合、不動産の売買を特定の不動産会社に完全に託す契約といえます。

つまり、不動産会社から見た場合、頑張ったけれど他の不動産会社にお客さんを取られたり、お客さんが自ら取引相手を見つけてきて直接契約してしまうリスクがまったくないわけです。

いいお客さんを見つければ必ず契約してもらえる(努力が無駄にならない)ぶん、不動産会社側の積極的な努力が期待できます。逆に一般媒介契約で複数社に任せると、「他の不動産会社にお客さんを取られたら努力が無駄になるから後回しにしよう」と思われてしまう可能性が高いです。

専任媒介契約は1社に任せつつ、自分でも買い主を探せる契約形態

専任媒介契約は、不動産会社との契約を1社にするという点では専属専任媒介契約と同じです。しかし、こちらは専属専任媒介契約と違い、自分で契約相手を探して直接契約することができます。

ただ、現代において不動産会社が持つネットワークと個人が持つネットワークには大きな差があり、不動産会社に先んじて個人が良さそうな取引相手を見つけるということはあまりありません。

実質的にはどちらを選んでも不動産会社に取引相手を見つけてもらうことになるでしょう。

専任媒介契約は専属専任媒介契約とあまり変わらない

専任媒介契約の場合、レインズ掲載は7日以内(専属専任媒介契約は5日以内)、報告は2週に1回(専属専任媒介契約は毎週1回)です。専任媒介契約のほうが少しだけ不利ですが、それほど差はありません。

念のために自分でも契約できる余地を残しておきたいという場合は、こちらを選んでもいいでしょう。

一般媒介契約は複数社に任せる契約形態

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約形態です。専任媒介契約のときと同じように、自ら契約相手を探し出し、直接契約をすることも可能です。

一般媒介契約はさらに、不動産会社に他に契約している不動産会社を知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。双方の同意があれば、どちらを選ぶことも可能です。

一般媒介契約はデメリットが多い

複数社に同時に依頼できるのは一見有利に見えますが、実は一般媒介契約は最も不利になりやすい契約方法です。まず、一般媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられていません。不動産会社が任意で行うことはありますが、行わないこともあります。

また、一般媒介契約では他の不動産会社にお客さんを持っていかれる可能性がありますので、どの不動産会社も力を入れて販促活動を行いません。

うまくいくかわからない競争をするよりも、最初から専属専任媒介契約や専任媒介契約をしてくれたお客さんのために働いたほうが確実なので、後回しにされます。

加えて、一般媒介契約には契約期間の定めがありません。行政の指導は3ヶ月以内となっていますが、法令上の制限はありません。一方、専属専任媒介契約及び専任媒介契約はどちらも上限が3ヶ月と法令で決められています。

契約終了後は再契約も出来ますし、もちろんしなくても構いません。契約終了前に解約する場合、違約金を取られることがあるため、長期戦になりそうな場合は上限がないタイプの一般媒介契約は避けたほうがいいでしょう。

媒介契約時の注意点

媒介契約を結ぶ際に気をつけたいのが、不動産会社の両手仲介です。特にあなたが売り手である場合は注意が必要です。

特有の両手仲介とは

両手仲介とは、自社の顧客である売り手の物件を、自社の顧客である買い手に紹介し、両者に契約してもらうことです。両手仲介をすることにより、不動産会社は売り手と買い手の2人から手数料を受け取れます。

両手仲介は不動産会社にとっては美味しい仕組みなのです。一方で、両手仲介は不動産会社が契約を増やすために価格を下げようとするため(個々の営業マンにとって大切なのは契約金額よりも契約件数です)、売り手にとっては不利になりやすい仕組みであるともいえます。

また、両手仲介のために外部からのアプローチを断り、物件を囲い込むこともあります。これによって契約相手が見つかりづらくなるのは売り手、買い手の双方にとって不利益です。

東日本レインズは売主側の業者が正当な事由なく紹介を拒否することを禁止しましたが、両手仲介の意志を第三者が明確に立証するのは難しく、強力な抑止力とはなっていません。

もちろん、両手取引にはいい面もあります。両手取引では仲介業者が一社になるので売り手と買い手の意思疎通がスムーズになります。しかし、前述のようなデメリットも大きく、そこを無視する訳にはいきません。

両手取引を直接防ぐ方法はありませんが、営業マンに「両手取引ですか?」と尋ねるのはかなり効果が大きいです。契約終了後に他の仲介業者に逃げられないために、両手契約であっても適切な値段での取引を促してくれる可能性が高いです。

まとめ

  • 媒介契約は3種類ある
  • それぞれメリットとデメリットが異なるが、一般媒介契約にはデメリットが多い
  • 両手取引は売り主・買い主ともにデメリットが大きい

自分に適した種類の媒介契約を結ぶことによって、より快適に、迅速に取引ができるようになります。信頼できる不動産会社とベストな契約を結び、気持ちよく物件を売買しましょう。

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