土地の売却で発生する税金の種類とそれを安くする方法は?

長年使っていない遊休地を保有していたり、相続した土地を持て余していたりする場合は、その土地は売却することをおすすめします。

土地を所有し続けるとそれだけで固定資産税や土地の管理費用などがかかるからです。価格の上昇が見込める場合はしばらく様子を見てもいいですが、そうでない場合は早期に売却し、得られたお金を別の方法で運用したほうが資産を効率的に増やせます。

しかし、土地を売ることによって、様々な税金が発生することも忘れてはいけません。税金が多くなりそうな場合は、少なくなってから売却した方がいいこともあります。

今回は土地を売却することによって発生する様々な税金の計算方法と、上手に節税する方法について解説いたしますので、将来土地を売却する予定がある方は是非参考にしてください。

土地を売却した際にかかる「4つの税金」

土地を売却した際にかかる税金の種類や金額はケースバイケースですが、一般的なケースの場合は以下の4つの税金がかかる可能性があります。

  • 譲渡所得税:土地の売却で利益が発生した場合にかかる税金
  • 登録免許税:土地の登記にかかる税金
  • 印紙税:土地の売買契約にかかる税金
  • 消費税:仲介手数料にかかる税金

譲渡所得税は利益が発生した場合のみかかる税金

土地の売却時に最も高額になりやすい一方で、無税になることも多いのが譲渡所得税です。譲渡所得税とは、土地あるいは建物の売却で発生した譲渡所得にかかる所得税と住民税の総称です。

通常、所得はその種類にかかわらず合算し、そこから所得税や住民税を計算します。このような考え方を総合課税と言います。

しかし、土地や建物の売却によって発生した譲渡所得は、例外的にその金額を通常の課税所得とは分離して計算します。これを分離課税と言います。要するに、会社員や公務員として得た所得に対する所得税・住民税と、土地や建物の譲渡所得にかかる所得税・住民税は別々に計算するということです。

譲渡所得とは譲渡による所得です。所得とは収入から費用を差し引いた金額、つまり純粋な利益です。譲渡所得がマイナスになった場合、つまり土地を売ったことによって得られた収入よりも土地を買ったことによってかかった費用のほうが多い場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引き、課税譲渡所得を計算します。最後にそこに譲渡所得税率を掛けると、支払うべき課税譲渡所得が計算できます。計算方法をまとめると以下のようになります。

  • 譲渡所得=譲渡収入-譲渡費用-取得費
  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額
  • 譲渡所得税額=課税譲渡所得×譲渡所得税率

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得=譲渡収入-譲渡費用-取得費

  • 譲渡収入:売却によって得られた収入
  • 譲渡費用:売却によって負担した費用(不動産会社への仲介手数料、登記費用、印紙税など)
  • 取得費:土地の取得にかかった費用(土地代、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税など)

計算例

例1

譲渡収入が3000万円、譲渡費用が200万円、取得費が3300万円だった場合、譲渡所得は-500万円となります。譲渡所得がマイナスなので、譲渡所得税も発生しません。

例2

譲渡収入が3800万円、譲渡費用が200万円、取得費が3300万円だった場合、譲渡所得は300万円となります。譲渡所得がプラスなので、譲渡所得税が発生する可能性があります。

取得費がわからない場合は譲渡収入の5%を取得費にできる

土地を取得したのがかなり昔のことですでに当時の資料が残っておらず、取得費がいくらだったのか確認できないという場合は、譲渡収入の5%を取得費としてよいというルールがあります。

また、取得費がわかっている場合でも、その金額が譲渡収入の5%に満たない場合は、5%にしてよいというルールもあります。

課税譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得は以下の式で計算します。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額

特別控除額とは、特殊な土地もしくは建物の売却をしたときに受けられる特別控除の金額です。譲渡の種類と特別控除額は以下のとおりです。

  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

引用元:国税庁Webサイト

特別控除の種類は色々とありますが、残念ながら個人が普通に土地を売却した際に受けられる可能性がある特別控除は5のみです。

当時はリーマンショック真っ只中で土地の価格が暴落していた時期であり、それに歯止めをかける目的でこのような特例が制定されました。

平成21年、平成22年に土地を取得したことが明確に証明できれば、それだけで1000万円の特別控除を受けられます。

ただし、この特例を受けるためには確定申告が必要になります。もともと譲渡所得がマイナスの場合は、どっちみち譲渡所得税も発生しないので確定申告をする意味はありません。

なお、土地ではなくマイホームを売却する場合は、2の特別控除も受けられます。

課税所得税額の計算方法

課税譲渡税額は以下の式で計算します。

譲渡所得税額=課税譲渡所得×譲渡所得税率

課税譲渡所得が計算できたら、最後にそこに譲渡所得税率を掛けて最終的な課税所得税額(支払うべき税金の総額)を計算します。そして、譲渡所得税率は土地の所有期間によって変わります。所有期間が5年以内の場合短期譲渡所得税率、それを超える場合は長期譲渡所得税率がかかります。

  • 短期譲渡所得税率:39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
  • 長期譲渡所得税率:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

短期譲渡所得税率のほうが税率が高いのは、土地の短期転売、いわゆる土地転がしを抑制するためです。なお、所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日」を基準にします。例えば2017年12月31日に譲渡した場合でも、2017年1月1日に譲渡したものとみなされます。

両者の税率には19%以上の開きがあるので、税金が高くなりそうな時は、多少売却額が下がることになっても、確実に長期譲渡所得税率が採用される期間まで待ってから売却したほうが得です。

計算例

例1:譲渡収入5000万円、譲渡費用200万円、取得費3500万円、特別控除額なしの場合の、短期譲渡所得税額と長期譲渡所得税額をそれぞれ計算してみます。

  • 譲渡所得=5000万円-200万円-3500万円=1300万円
  • 課税譲渡所得=1300万円-0円=1300万円
  • 短期譲渡所得税額=1300万円×39.63%=515.190万円
  • 長期譲渡所得税額=1300万円×20.315%=264.095万円

譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税を節税する一番のコツは、なるべく土地を5年以上所有し、長期譲渡所得税の対象になってから売却することです。前述の計算では譲渡所得税に200万円以上の差があります。譲渡所得が大きくなるほど、譲渡所得税額の差も大きくなります。

もちろん、長期譲渡所得税の対象になるまで待っているうちに地価が下落してしまい、譲渡収入が減ってしまう可能性もありますが、地価相場が安定している場合は待ってから売ったほうがいいでしょう。

登録免許税は土地の登記にかかる税金

土地を売却する際には、必ず土地の所有権移転登記を行います。所有権移転登記とは、土地を売買したり、譲渡したりして、土地の所有権者が移転したときに行う登記(法務局の登記簿への記載)のことです。登記をして所有権を明確にすることにより、土地の所有権をめぐるトラブルを防げます。

この所有権移転登記を行うことにより発生する登録免許税(及び司法書士報酬)は、通常買い主が負担しますが、そういうルールが有るわけではありません。あくまでもそのような慣例が不動産業界にあるというだけです。

それでも実際の現場で売り主が登録免許税を負担させられることはないかと思いますが、極端な買い手市場の場合などはその限りではないかもしれません。

計算自体は簡単で、以下の計算式だけで簡単に求められます。

登録免許税額=課税標準×税率

登録免許税額の計算方法

課税標準とは、課税の基準となるその土地の金額のことです。市区町村役場で管理する固定資産課税台帳の価格がある場合は、それをそのまま採用します。

それがない場合は、登記所が価格を認定してくれます。その土地がある登記所の登記官まで問い合わせて教えてもらいます。なお、価格は1000円未満の端数は切り捨てます。

税率は、土地の売買においては1000分の15(1.5%)と定められています。ただし、2019年4月1日以降は1000分の20(2.0%)まで引き上げられます。

建物の移転登記については通常1000分の20ですが、個人が住宅を取得した場合は1000分の3(0.3%)まで下がるなどの特例もあります。土地の特例はありません。

計算例

例1:課税標準2000万円、2019年4月1日以前の場合

登録免許税額=2000万円×1.5%=30万円

例1:課税標準2000万円、2019年4月1日以降の場合

登録免許税額=2000万円×2.0%=40万円

登録免許税額の節税方法

登録免許税額は基本的に買い主持ちです。万が一売主側が負担することになっった場合でも、これと言って節税する方法はありません。

印紙税は契約書に添付する収入印紙の購入代金

印紙税は土地の売却そのものではなく、契約書に対してかかる税金です。といっても、土地の売買で契約書を交わさないことなどまずありえず、実質的には土地を売却すると必ず印紙税がかかると考えて間違いないでしょう。

印紙税は確定申告ではなく、収入印紙を購入し、それを契約書に貼り付けることによって納付します。

収入印紙は郵便局や法務局などの他、コンビニでも販売されています。どこで買っても価格は同じです。ただし、高額な収入印紙については、コンビニでは販売していないことが多いです。収入証紙は名前こそ似ていますが、収入印紙とは全く別の用途に使うものなので、間違って購入してしまわないように気をつけましょう。

印紙税額は以下のように決められています。2018年3月31日までは軽減措置を受けられます。

売買契約書の記載金額軽減措置本則
1万円から10万円まで200円200円
10万円を超え50万円まで200円400円
50万円を超え100万円まで500円1000円
100万円を超え500万円まで1000円2000円
500万円を超え1,000万円まで5,000円1万円
1,000万円を超え5,000万円まで1万円2万円
5,000万円を超え1億円まで3万円6万円
1億円を超え5億円まで6万円10万円
5億円を超え10億円まで16万円20万円
10億円を超え50億円まで32万円40万円
50億円を超える場合48万円60万円

印紙税の節税方法

印紙税を節税するとしたら契約金額を下げるしかありませんが、通常数万円程度の印紙税を少なくするために契約金額を下げるというのは明らかに本末転倒です。印紙税を節税しようとは考えないほうがいいでしょう。

消費税は仲介手数料にのみかかる税金

土地、事業用目的でない個人用の住宅などの売買の際には、原則として消費税が発生しません。しかし、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料の上限は法律によって定められています。契約金額が400万円以上、上限は以下のように計算できます。

仲介手数料=契約金額×3%+6万円

また、2017年11月時点で消費税は8%なので、消費税は以下のように計算できます。

消費税=仲介手数料×8%

上記の2つの式を合わせると、以下のようになります。

消費税=(契約金額×3%+6万円)×8%=契約金額×0.24%+4800円

計算例

契約金額=1000万円の場合

消費税=1000万円×0.24%+4800円=2万8800円

消費税の節税方法

消費税も印紙税と同様に契約金額に比例して大きくなるものであるため、節税しようとすると契約金額を下げることになります。それは本末転倒なので、消費税は節税しようと思わないほうがいいでしょう。

モデルケースにおける税金の計算例

最後に、以下のモデルケースにおける税額を計算してみましょう。

  • 契約金額(譲渡収入)=5100万円
  • 譲渡費用=300万円
  • 取得費=3200万円
  • 特別控除額=なし
  • 譲渡所得の種類=長期譲渡所得
  • 登録免許税の負担者=買い主

譲渡所得税

譲渡所得=5100万円-300万円-3200万円≒1500万円
課税譲渡所得=1500万円-0円=1500万円
譲渡所得税額(長期譲渡所得税額)=1500万円×20.315%=304.725万円

登録免許税

0円

印紙税

上記の表より、軽減措置がある期間中は3万円

消費税

消費税=5100万円×0.24+4800円=12.72万円

合計税額

合計税額=304.725万円+0円+3万円+12.72万円=320.445万円

このことからもわかるように、譲渡所得が生まれている場合、かかる税金の殆どは譲渡所得税で占められることになります。登録免許税、印紙税、消費税の3つはおまけのようなものであり、どのみち大した額にはならない上、節税もできないので気にする必要はありません。

繰り返しになりますが、なるべく長期譲渡所得をするように心がけて上手に節税しましょう。

まとめ

  • 土地を売却すると様々な税金がかかる
  • 譲渡所得税は土地の譲渡で利益(所得)が発生した場合にかかる税金
  • 登録免許税は所有権移転登記にかかる税金だが、通常は買い主負担
  • 印紙税は契約金額に比例する税金で、通常は数万円程度に収まる
  • 消費税は土地の代金に対してはかからず、不動産会社に支払う仲介手数料にのみかかる
  • 譲渡所得が発生している場合、税金の殆どは譲渡所得税で占められる
  • 土地を所有してから5年以上経過していると、長期譲渡所得税の対象となり、税率が大きく下がる

土地はそのまま眠らせておくだけではタダの金食い虫にしかなりません。遊ばせている無用な土地がある場合は、税金を負担することになってでも売却する価値があります。

ただし、その場合でもなるべく支払う税金が少なくなるように工夫したほうが良いのも確かです。短期所有の土地はもう少し待ってから売ってもいいかもしれません。

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