「サブリース契約」という言葉、仕組みをご存知でしょうか？これから不動産投資にチャレンジしようと考えている人にはぜひ知っておいてもらいたい言葉です。
サブリース契約を簡単に説明すると、マンションやアパート経営の管理、運営をサブリース会社に任せつつ、家賃収入を得るという仕組みです。この契約方法が登場したのはごく最近で、新しい不動産運営の方法として注目されています。
ただ、サブリース契約はメリットも大きいのですが、それだけデメリットも大きいと言われています。中には悪徳なサブリース会社も存在し、詐欺に近いビジネスモデルだと揶揄されることもあります。
上手く使えば見返りも大きいサブリース契約ですが、正しい知識もなく契約してしまうと大損やトラブルの原因になってしまいます。
サブリース契約について知り、そのメリット、デメリットを理解することで、不動産運営の選択肢を増やしましょう。
サブリース契約とは？
上述したように、サブリース契約とはサブリース会社と呼ばれる業者に自身が所有している物件の管理や運営を依頼して、家賃収入を得ることができる契約です。
これだけ聞くと管理会社との委託契約と変わらないのでは？と思うかもしれませんが、サブリースと管理委託には一つ大きな違いがあります。
それはサブリース契約には家賃保証があることです。つまり、物件の入居者の数に関わらず、毎月一定の家賃収入を必ず得ることができるのです。これは管理委託契約にはない仕組みですね。
賃貸経営を行うにあたっての最大のリスクは、「空室リスク」です。賃貸物件運営の主な収入源は入居者からの家賃収入です。しかし、家賃収入は入居者がいないと当然入ってくることはありません。
たとえ家賃収入がなくても支出がなければ収支はプラスマイナスゼロで、特にダメージを受けることはありませんが、不動産の管理、運営にはある程度のお金がかかります。そのため、一定額以上の家賃収入がなければ、どんどん赤字が出てしまうのです。
オーナーの努力によって空室リスクはある程度減少させることができますが、立地や築年数による影響など、どうにもならない部分もあります。空室リスクはどうしてもつきまとうリスクなのですね。
しかし、サブリース契約なら入居者の数や入居率に関係なく、一定の家賃収入が保証されます。そのため、空室リスクをほぼ完全になくすことができるのです。
これがサブリース契約の最大のメリットだと言えるでしょう。
サブリース契約には空室リスクの排除以外にもメリットがあります。さっそく見ていきましょう。
サブリース契約のメリット
物件の管理、運営をほぼ完全にサブリース会社に任せられる
マンションやアパートのオーナー、大家になれば、ほとんど働かずに家賃収入を得られると思われがちですが、決してそんなことはありません。
変な入居者が入らないようにある程度審査しなければなりませんし、入居者同士のトラブルにも対応しなければならないこともあります。
他にも、家賃滞納をしている入居者がいれば取り立てを行う必要もあるかもしれません。これらの対応をストレスに感じるオーナーも多いでしょう。
しかし、サブリース会社と契約すれば、契約内容にもよりますがこれらの業務をほぼ全てサブリース会社に任せることができます。
入居者の審査、クレーム対応、物件の管理など、ストレスの原因になりやすい業務を依頼できるのは大きなメリットですね。
寝ていても家賃収入が入ってくる、は少し言い過ぎですが、限りなく不労所得に近い状態にすることはできるでしょう。
契約期間が長い場合が多い
サブリース契約では契約時に家賃収入の保証期間を設定します。一概には言えませんが、サブリース契約の保証期間はかなり長い場合が多く、場合によっては30年といった超長期に渡って家賃収入が保証されることもあります。
それだけの期間、一定の収入が確保されるのは魅力的ですよね。ただ、この保証期間が長いことは必ずしも良いことばかりではありません。
詳しくはデメリットの項目で解説しますが、ずっと同じ家賃額は保証されなかったり、サブリース会社の一方的な都合によって契約を解除される場合もあるのです。
他にも、サブリース契約には多くのデメリットがあります。以下で解説していきますから、必ずチェックしておいてくださいね。
サブリース契約のデメリット
必ずしも一定の家賃収入が保証されるわけではない
サブリース契約をすると、物件の入居状況に関わらず、毎月家賃収入が保証されます。ただ、ずっと同じ額が保証されるわけではないのです。
これはある意味当然で、マンションやアパートは築年数が経過すればするほど資産価値は落ちていき、それに伴って家賃や賃料も安くなるのが一般的です。
また、物件周囲の家賃相場によって家賃が下げなければならなくなることもあるでしょう。そして、家賃収入の保証額はこれらの影響を受け、年々下がっていくのです。
サブリース契約では契約内容に30年間の家賃保証があると記載されていても、多くの場合、数年ごとに保証額の見直しがあるのが普通です。その期間は2年だったり、3年だったりさまざまですが、期間が短いほどオーナーにとっては不利になります。
とくに個人のオーナーの場合、不動産に関する知識は疎いことが多いので、サブリース会社が提示する保証額が妥当なのか、低すぎるのかの判断がつきません。
こうして、オーナーが得られる家賃収入はどんどん少なくなり、逆にサブリース会社は儲かっていく、という図式ができあがるのですね。
得られる家賃収入は本来の家賃の7～9割程度
これも当たり前といえば当たり前ですが、オーナーは本来の家賃の全額を得られるわけではありません。サブリース会社に家賃収入の数割を支払う必要があります。
契約内容によりますが、おおよそ家賃の7割から9割程度が保証額になることが多いようです。もちろん、入居者がゼロの場合でも、満員の場合でも金額は変わりません。
普通の管理委託契約では家賃収入の数パーセントから十数パーセント程度の支払いが平均相場ですから、サブリース契約は非常に割高だと言えるでしょう。
また、中には本来の家賃の6割程度しか保証しないような悪徳業者も存在しますから、契約前には必ず家賃保証額をチェックし、低すぎると感じたなら上げてもらうよう交渉するか、もしくは契約しないようにしましょう。
他にも、敷金や礼金といった初期費用もサブリース会社のものとなるケースが多いです。
管理を任せるからといって、不動産に関する知識が必要ないわけではありません。そのようなオーナーは業者にとっていいカモなので、自衛のためにも勉強を怠らないようにしましょう。
サブリース会社にとって都合の良い契約内容が多い
ここまで家賃の保証額は年々安くなるというデメリットについて説明しましたが、それでも空室リスクをなくせるならメリットのほうが大きいのでは？と感じているかもしれません。
しかし、サブリース契約のデメリットはこれだけではありません。もう一つの大きなデメリットとして、オーナーにとって不利な契約内容、項目が多いことが挙げられます。
たとえば代表的なものとして、物件を修繕、リフォームする際の業者はサブリース会社が定めた業者でなければならない、というものがあります。
物件を運営していくにあたって修繕、リフォームは避けられないものです。入居者が退去すれば次の入居者のために現状回復しなければなりませんし、築年数が経過すれば大規模なリフォームが必要になることもあります。
そして多くの場合、大規模なリフォームや修繕はオーナーがある程度の金額を負担しなければなりません。
こういった場合、複数のリフォーム業者に見積もりを取ってもらって、コストパフォーマンスが良い業者に依頼するのが一般的ですが、契約によって業者が指定されている場合、その業者に依頼するしかありません。
その業者が安いとは限りませんし、サブリース会社とそのリフォーム会社は提携していることが多いので、結局はサブリース会社の儲けとなります。オーナーにとっては安い業者に依頼できませんから、損をするだけになってしまいますね。
また、サブリース契約は物件の建築時にまとめて契約するのが一般的です。建築から管理、運営までの一連の流れをサブリース会社に委託するイメージですね。
全てを一社に任せられるので手間が少なく、楽に感じるかもしれませんが、このケースでは建築費用が相場より高めに見積もられる場合が多いのです。
これも建築費用の相場などを知っていれば回避できますが、そこまで不動産知識に詳しいオーナーは少ないでしょう。
オーナーとサブリース会社は契約こそしているものの、利益を奪い取る関係です。家賃収入は決まった額しかありませんから、後はそのパイを取り合うことになります。
だからこそ、不動産に関する知識を十分に身に付けて、サブリース会社と対等な立場で交渉、契約しなければならないのですね。
サブリースは物件の管理を他者に丸投げできるということで、不動産投資の初心者向けの契約方法と勘違いされがちですが、実は他の契約よりも専門的な知識や交渉力が必要になるのです。
解約リスクやサブリース会社の倒産リスクに注意
サブリース契約を結んだからとりあえず数十年は安泰、というわけではありません。
多くのサブリース契約にはサブリース会社の都合で一方的に解約できるようなオプションがついていることが多く、油断はできないのです。
さすがにある日突然解約されるようなケースはまれですが、たとえば家賃保証額の引き下げで折り合いがつかなかったり、修繕やリフォームに関することでトラブルになった場合、サブリース会社から一方的に契約解除を申し出ることができる場合が多いです。
契約を解除されてしまえば、当然その日から家賃収入の保証はありませんし、物件の管理、運営もオーナー自らで行わなければなりません。
また、サブリース会社が倒産してしまう可能性も考えなければなりません。倒産してしまえば契約解除と同じですから、この場合も物件に関する対応に追われることになります。
さらに、サブリース会社が預かっていた敷金も回収できないことが多く、その場合、現在の入居者が退去したときの現状回復はオーナーの自腹になってしまいます。
こういったリスクを回避するためには、契約時に契約内容をしっかりチェックし、オーナー側にとってあまりに不利な内容、項目がないか確認しておきましょう。
また、サブリース会社を選ぶときも、資本金が多く、倒産リスクが低いと考えられる企業を優先的に検討するとよいでしょう。
まとめ
サブリース契約の家賃保証は非常に魅力的です。投資家としては収支が毎月しっかり計算できるのはとてもありがたいですよね。
ただ、サブリース契約にはデメリットも多いです。何も考えず契約してしまうと、オーナー側にとって不利な契約内容を盛り込まれ、あとで後悔することにもなりかねません。
不動産に関する知識、そしてサブリース契約に関する知識をしっかり身に付けて、損をしない契約をするようにしましょう。
また、信頼できる不動産会社やサブリース会社を探すことも大切です。そのためにも最初は契約候補を一社だけに絞らず、さまざまな業者で見積もりをとってもらってくださいね。