不動産屋は建築業者とはどう違う?良い不動産屋の見分け方

今日は街中に溶け込むほど我々にとって身近な存在でありながら、どのような仕事をしているのか余り見えてこない「不動産屋」という存在についてお話したいと思います。

  • 不動産屋と建築業者はどう違う?
  • デベロッパーやゼネコンって何者?
  • 良い不動産屋と悪い不動産屋の見分け方は?
  • テレビCMでよく見かける不動産屋は良い不動産屋?

などの疑問を解決するものになっていますので、これから不動産屋の利用を考えている人たちは必見です。

不動産屋は不動産の売買、売買の仲介、管理などを行う会社

不動産屋という言葉に明確な定義はありませんが、主に不動産の売買・賃貸、売買・賃貸の仲介、管理などを行う会社、という意味で使われることがです。例えば街中にあるいわゆる「不動産屋さん」に行くと、賃貸アパートの紹介が受けられますが、あの業務は「賃貸の仲介」に該当します。

貸したい不動産オーナーと、借りたいお客さんの間に不動産屋さんが入ってくれるので、オーナーは効率的にお客さんが見つかりますし、お客さんは効率的に物件が探せるわけです。

また、賃貸マンションやなどに入居していると、業者が掃除や家賃の回収に来ることがあります。彼らはそのマンションのオーナーから報酬を受け取り、その見返りとしてオーナーに代わって掃除や家賃回収などの素人には難しい業務を行っているわけです。彼らの行っていることは不動産管理に当たり、彼らも不動産屋に含まれます。不動産屋と一口に言っても、その種類は様々なのです。

不動産屋と建築業者の違いは?

不動産屋は前述の通り、主に不動産の売買・賃貸、売買・賃貸の仲介、管理などを行う会社です。それに対して、建築業者は主に建物の建設を行う会社です。混同しがちではありますが、実際には大きく異なるものです。

不動産屋の3つの仕事

不動産屋が行う仕事は、概ね以下の3つに分類できます。

  • 不動産管理業
  • 不動産賃貸業
  • 不動産取引業

3つの業務をすべて行っているところもあれば、1つもしくは2つだけ行っているところもあります。

不動産管理業

不動産管理業とは、既存の分譲マンションや賃貸住宅、オフィスビルなどを適切に管理する業務全般のことです。不動産管理業のみを行う場合は、これと言って免許は必要ありません。

具体的には家賃の回収や滞納者に対する督促、クレーム対応、広告活動や内見への対応、建物のメンテナンスや工事、オーナーに対する提案などを行っています。

不動産管理業社はこれらの業務を行い、その見返りとしてオーナーから報酬を受け取っています。彼らはマンションやアパート経営をする際の大事なパートナーとなります。

不動産賃貸業

不動産賃貸業とは、自身が所有する不動産を他社に貸し出して、賃料などを得る業務のことです。要するに大家さんの仕事をそのまま業務としているわけです。

不動産管理業と同様に、不動産賃貸業のみを営む場合には、宅地建物取引業法の免許は必要となりません。自身の不動産を貸し出すのではなく、他者の不動産を貸し出す顧客を見つける場合は、後述の不動産取引業に該当します。

不動産取引業

不動産取引業とは、自身が所有しているわけではない不動産の貸し借りや売り買いの仲介、あるいは分譲住宅の代理販売などを行う業務のことです。この事業を行うためには宅地建物取引業法で定める免許が必要となります。

自身の所有する不動産を貸し出す場合は、前述の不動産賃貸業に該当します。まちなかにある、物件情報を遠ろに面したガラスに貼り付けて紹介している不動産屋さんのやっていることは不動産取引業です。

デベロッパー・ゼネコン・ハウスメーカー・地元の工務店の違いは?

デベロッパー・ゼネコン・ハウスメーカー・地元工務店のうち、一般的に不動産屋に含まれるのはデベロッパーのみです。残りの3つ、ゼネコン・ハウスメーカー・地元の工務店はいずれも建築業者です。

デベロッパーは土地の活用法を考え、企画する会社

デベロッパーの主な業務は、土地などの開発を行うことです。ここでいう開発とは、簡単に言えば計画のことです。建物を実際に建てる作業は、ゼネコンと呼ばれる業者が、専門工事業者を取りまとめながら行います(後述)。

デベロッパーはまず土地を取得し、「その上にこういう建物を立てたら高く売れて利益が出るだろうなあ」という青写真を描きます。そして、ゼネコンにお金を払って建物を建ててもらい、建物ができたら、それをお客さんに買い取ってもらいます。

この関係性だけを見れば、デベロッパーが買い手で、ゼネコンが売り手ということになります。しかし、実際の現場ではデベロッパーとゼネコンはともに開発を進めていくことが多いです。

企画力があるが実際に建物を建てる能力はないデベロッパーと、企画力に乏しいが建物を建てられるゼネコンは、双方が双方の足りない部分を補完し合う関係にあります。日本には様々なデベロッパーがありますが、メジャー7と呼ばれる大手デベロッパーは以下の7社です。

  • 住友不動産
  • 大京
  • 東急不動産
  • 東京建物
  • 野村不動産
  • 三井不動産レジデンシャル
  • 三市所レジデンス

なお、中堅以上のゼネコンの中には、自らがデベロッパーを兼ねているところが少なくありません。

デベロッパーは下請けの専門工事業者を取りまとめる監督

ゼネコンの主な仕事は、クライアント(お客さん)から依頼を受けて、建築物の設計から実際の建築までを行う総合建設会社です。ゼネコンの顧客は主に法人、それも大規模な商業施設を開発したいデベロッパーや、市役所を作りたい自治体などの、資金力がある法人です。

逆に、戸建住宅を作りたい個人や、中小企業からの依頼はあまり受けていないようです。工事金額は工事ごとにまちまちですが、5億円を超えるような大規模な建築を任されることも多々あります。

また、実際にゼネコンに勤務している社員が直接工事を行うことはほとんどありません。実際の工事、例えば杭を打ったりコンクリートを流したりと言った作業は、技術を持った下請けの専門工事業者に任せてしまいます。

では、その間ゼネコンの社員は工事期間中になにをしているかというと、工事全体の作業工程の管理と作業内容のチェックを行っています。ゼネコンが請け負う工事は大規模な物が多いため、数社~数十社の専門工事業者が関わることが少なくありません。

どうすれば複数社のゼネコンが最も効率よく仕事を行え、建物が早く、しかも高品質に完成するかを管理するのが、ゼネコンの最も大切な仕事です。業務が効率的になれば専門工事業者も仕事が効率的になり、より儲かるため、一生懸命仕事をするようになります。するとゼネコン自体の評判も上がり、双方に利益がもたらされる、というわけです。

もちろん、専門工事業者の選定もゼネコンの大切な仕事です。もし技術力のないところに依頼してしまえば、出来上がる建物は低品質になり、工期が延びるため、ゼネコン自体の評判も下がってしまいます。だからこそゼネコンは必死に、安くてなおかつ技術力がある専門工事業者を選ぼうとします。

一方で安く買い叩きすぎて優秀な専門工事業者が倒産してしまうとゼネコンも困るため、無理やり買い叩くようなことも避けます。専門工事業者の経営に余裕ができて新たな人材が確保されるようになるのは、長期的に見ればゼネコンにとっても有利に働きます。

ゼネコンの中でも特に規模が大きいところを「スーパーゼネコン」といいます。幾つか目安がありますが、最もわかりやすいのは「年間売上1兆円以上」です。現在、日本でスーパーゼネコンと呼ばれているのは

  • 鹿島建設
  • 清水建設
  • 大成建設
  • 竹中工務店
  • 大林組

の5社です。いずれも創業から100年以上が経過している歴史ある企業です。特に竹中工務店の歴史は長く、織田信長の家臣であった竹中正高が1610年に創業したものです。

ハウスメーカー

ハウスメーカーとは、その名の通り住宅、特に戸建住宅や小規模なマンション・アパートなどを作っている企業のことです。ゼネコンと同じく、実際の工事は殆どの場合下請けの専門工事業者に任せています。

ハウスメーカーの中には全国展開しているようなところもあれば、特定の地方や都道府県でしか知られていないローカルなところもあります。

大手のハウスメーカーのほうが安心感があり、財務基盤も優秀なことが多いのですが、規模が大きいゆえに細かいところまで手が回らない一面もあります。現時点で売上が多いハウスメーカートップ5は以下のとおりです。

  • ダイワハウス
  • 積水ハウス
  • 住友林業
  • ヘーベルハウス
  • セキスイハイム

上位3社の売上はいずれも1兆円以上と、ゼネコンにも引けを取りません。また、売上1位のダイワハウス(約1兆7200億円)でもそのシェアはせいぜい2%程度しかなく、寡占や独占とは縁遠い状態にあります。

ハウスメーカーで販売されている住宅の中には、規格化されているものが少なくありません。規格化住宅とは簡単に言えば、工場で製造された一定の品質を持つ部材をふんだんに使うことにより、製造コストを下げ、品質のブレを少なくした住宅です。

注文住宅と比べると間取の自由度などで劣る面もありますが、比較的安く、均質・高品質な住宅ができるのがポイントです。近年は「注文住宅よりも高品質な規格化住宅」を全面に押し出しているハウスメーカーも少なくありません。

地元の工務店

地元の工務店という言葉にはもちろん厳密な定義などありませんが、これまで何度もでてきた「専門工事業者」、つまり実際に工事現場でクレーン車を運転したり、杭を打ち込んだりする人がいる会社だと思っていただければ概ね問題ないでしょう。当然、彼らにも戸建住宅や小規模なアパートの建築を任せられます。

ハウスメーカーの中には全国展開しているところもありますが、工務店にはそのようなところはありません(竹中工務店は名前に工務店が付いていますが、実際にやっていることはゼネコンのそれです)。殆どが地域密着型です。

従業員数は300人もいればかなり多い方です。スーパーゼネコンの従業員数がいずれも1万2000人を超えているのと比べると、非常に規模は小さいです。

例えば、SUUMOの関東の工務店ランキングは

  • ロビンスジャパン
  • ヒロ建工
  • REGARD
  • アットナチュレ
  • ヤマト住建

となっていますが、この5社の名前を聞いたことがあるという方は、(この工務店で働いている方には大変失礼ですが)関東にもあまり居ないのではないでしょうか。

しかし、知名度が低いからと言って決して彼らを侮ってはいけません。前述の通り、実際に現場で工事を行っているのは、ゼネコンやハウスメーカーの社員ではなく、地元の工務店の社員です。日本の建築技術の高さを根底から支えているのは彼らです。

家を建てるならハウスメーカー?地元の工務店?

ハウスメーカーと地元の工務店はどちらも一長一短で、一概にどちらが良いとはいえませんが、それぞれ傾向のようなものはあります。ハウスメーカーと地元の工務店で悩んでいる方は、以下の基準を参考にすることをおすすめします。

費用が安いのは地元の工務店

自宅を購入する際に多くの人が最も重視するであろう費用は、一般的に地元の工務店の方が安いです。家を作る費用自体はハウスメーカーのほうが安いことが多いのですが、ハウスメーカーは広告費や販促費などに多額の費用をかけており、それが価格に上乗せされるため、トータルで見れば地元の工務店のほうが安くなるのです。

ただし、営業範囲が余り狭くない、地域に密着した営業を行っているハウスメーカーは広告費や販促費にあまり費用をかけないため、地元の工務店より安くなることもあります。

自由度が高いのは地元の工務店

ハウスメーカーの良いところは徹底的な規格化によるコスト削減と品質の安定にありますが、それは裏を返せば規格から大きくハズレた住宅は作れないということでもあります。全く融通が効かないわけではありませんが、設計の自由度は総じて低めです。

その点、地元の工務店は設計の自由度が高く、融通が十分に聞きます。費用さえ出せればこだわりの住宅を作ることが出来ます。

工期が短いのはハウスメーカー

前述の通りハウスメーカーは徹底的な規格化によってコストを削減し品質を安定させていますが、規格化には工期を短縮する効果もあります。何しろ必要な部材の殆どを工場で短期間に生産してしまうので、時間がかからないのです。

どうしても工期を短くしたいというケースがどれほどあるのかは不明ですが、急いでいる場合はハウスメーカーを利用したほうがいいかもしれません。

住宅ローンが組みやすいのは地元の工務店

住宅ローンは概ね、地元の工務店のほうが強いです。特にその地域に密着した活動を行っていて、営業年数もそれなりに長い地元の工務店ならばなおよしです。

こうした地元の工務店は担当者があまり変わらず、銀行や信用金庫などと十分に信頼関係を築いている事が多いからです。一方、ハウスメーカーは担当がよく変わってしまうため、やや信頼を得にくい一面があります。

ただ、住宅ローンが組めるか組めないかは最終的には本人の属性(年収や職業など)によって決まります。あくまでも地元の工務店のほうがやや組みやすいというレベルの話です。

品質が安定しやすいのはハウスメーカー

ハウスメーカーは徹底的な規格化により、工場で部材を大量生産しているため品質が非常に安定しています。一方で工務店はそのようなことをしていません。品質の安定度と自由度は相反する関係にあるといえます。

イメージがつかみやすいのはハウスメーカー

ハウスメーカーの中でも比較的規模が大きいところは、住宅展示場やモデルハウスを用意しています。モデルハウスと実体にできる家はもちろん別物ですが、家造りの際の参考にはなります。一方、地元の工務店でモデルハウスを所有しているところは非常に少ないです。

不動産屋を選ぶ際にチェックしたいポイント

不動産屋には良い不動産屋と悪い不動産屋があります。良い不動産屋は自分もしっかりと稼ぎながら、お客さんの利益になることをしてくれる不動産屋です。良い不動産屋に出会いたいのならば、必ず以下の点をチェックしてください。

営業範囲と知名度

不動産屋の営業範囲はまちまちです。日本全国に本店支店営業所を構えるような不動産屋もあれば、地域に密着して活動を行っている不動産屋もあります。どちらも一長一短であり、どちらが優れているとか劣っているとか一概に言うことは出来ません。

大手の不動産屋はテレビCMや新聞広告などに積極的なため知名度が高く、それゆえに利用する人の数も多いです。利用者が多いということは物件が多くの人の目にとまるということなので、高く売れるチャンスが広がることは間違いありません。一方で大手の不動産屋の営業マンは離職率が高い上に頻繁に人事異動するため、長く付き合うのには向いていません。どちらかと言うと、ビジネスライクな関係を築きたい人向けと言えます。

一方、地域密着店は営業力や資金と言った点においては大手の不動産屋にはやや劣りますが、特定の地域については大手よりも詳しいという強みもあります。離職率や人事異動も大手の不動産屋ほど頻繁ではなく、長く付き合っていきたい人向けと言えます。

得意分野

不動産屋の業務は前述の通り多岐に渡りますが、すべての業務を均等に行っているわけではありません。賃貸の仲介を得意としているところもあれば、売買の仲介を得意としているところもありますし、管理を得意としているところもあります。

賃貸物件を借りたいのならば賃貸が得意な不動産屋を選ぶべきですし、自身の不動産を売りたいのならば売買が得意な不動産屋を選ぶべきです。

一般的には、大手の不動産屋は比較的賃貸に強く、中小の不動産屋は売買主体であるとされています。ただし、この基準には例外も多く、余り参考になりません。

その不動産屋の得意物件を知りたい場合は、ホームページや情報誌、チラシなどの広告媒体を確認するといいでしょう。それらの媒体の最も目につく場所で紹介されている業務が、その不動産屋の得意分野だと考えればまず間違いありません。

宅建免許の認可番号

不動産の売買や賃貸を仲介する事業を宅地建物取引業といいます。宅地建物取引業を行う際には、国土交通大臣もしくは都道府県知事からの免許を受ける必要があります(営業範囲が2都道府県以上ならば国土交通大臣、1都道府県ならば都道府県知事の免許が必要です)。

免許がないにも関わらず不動産の売買や賃貸の仲介を行っている企業はもれなく無免許営業ですので、絶対に関わってはいけません。

免許がある場合は、免許番号をチェックしましょう。免許番号は

「国土交通大臣(1)第11111111号」

のような表記になっています。この中で注目すべきは()内の数字です。この数字は、免許の更新回数を表しています。最小値は1です。免許の更新は5年に1度なので、

  • (1)なら営業年数5年未満
  • (2)なら営業年数5年~10年
  • (3)なら営業年数10年~15年
  • (4)なら営業年数15年~20年
  • (5)なら営業年数20年~25年
  • (6)なら営業年数25年~30年

ということになります。営業年数が長い業者が良い業者であると一概に言うことは出来ませんが、少なくとも長い期間倒産せずにやってこれたのはある程度の信頼の証になります。

営業年数が長ければそれだけ地域の情報にも詳しいでしょうし、一つの目安としてはまずまず使えます。

ただし、最初は1都道府県で営業を行っていた宅地建物取引業者が、その後営業範囲を広げて2都道府県以上にまたがって営業をするようになった場合、それまでの営業年数はリセットされてまた(1)から数え直しとなります。

業界団体への加入

宅地建物取引業者が加入する業界団体は以下の4つです。加入は任意ではありますが、実際には殆どの業者が加入しています。。

  • 全国宅地建物取引業協会連合会(都道府県の宅地建物取引業協会)
  • 不動産流通経営協会
  • 全日本不動産協会
  • 全国住宅産業協会

一番加入者数が多いのは全国宅地建物取引業協会連合会で、全体の約8割です。業界団体はいざという時のトラブルの相談窓口でもあるため、出来る限り業界団体に加入しているところを選ぶといいでしょう。

仲介能力の高さ

不動産屋を通じて不動産を売買・賃貸する場合、その仲介能力はもっとも重要なポイントになります。

しかし、不動産屋を買えることはめったにないうえ、付き合いの期間も長くはならないため、その能力を見極めることは簡単ではありません。仲介能力を見極める主なポイントは以下のとおりです。

仲介ルートの多さ

不動産の売り出し・貸出の方法は一つではありません。店頭での表示、インターネット、折り込み広告、情報誌やレインズ(不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステム)など、その方法は多岐に渡ります。当然、仲介ルートは大いに越したことはありません。

査定額の説得力

不動産を売る・もしくは貸す場合、不動産屋がその物件を売る・貸すために最適な金額を査定してくれます。

しかし、査定額は高ければ高いほど良いのかというと、一概にそうともいえません。顧客を得るために適当な査定を提示している、もしくは相場をわかっていない可能性があるからです。

査定額が相場観とあまりにもずれすぎているという場合は、なぜそのような査定になったのかについて、しっかりと説明を受けましょう。

仲介手数料の金額

仲介手数料とは、売買を仲介してもらったときに、その見返りとして支払う手数料のことです。仲介手数料の上限金額は売買の場合は売買価格の3%+6万円(売買価格が400万円を超える場合)、賃貸の場合は家賃の1ヶ月分です。

大手の不動産屋も地域密着の不動産屋も、大抵の場合は上限いっぱいまで請求してくるため、割引はまず無理だと思ったほうが良いでしょう。

ただし、賃貸の場合は借主から仲介手数料を受け取るという習慣が残っているため、貸主が負担を求められることはあまりありません。

なお、賃貸の場合は仲介手数料を無料としている不動産屋もあります。仲介手数料が無料というのは一見魅力的に見えますが、あまりおすすめはできません。いい部屋を紹介してもらえなくなる可能性があるからです。

不動産屋は仲介手数料の他に、貸主から支払われる広告料も財源としています。広告料とは、その不動産を広告する見返りとして貸主が不動産屋に支払う見返りです。

広告料は上限が設定されておらず、原則として成果報酬型となっています。広告料がついている物件もあれば、広告料が付いていない物件もあります。

仲介手数料が有料の不動産屋は、広告料が付いていない物件を借主に紹介しても十分な利益を得られます。一方、仲介手数料が無料の不動産屋は、広告料がついている物件を借主に紹介しないと十分な利益が得られません。

つまり、借主の選択肢が狭まってしまうのです。以上のことを考えると、仲介手数料は会ったほうがいいといえるでしょう。

行政処分歴の確認

宅地建物取引業者が不適切な運営を行った場合、国土交通大臣や都道府県知事等の行政から行政処分を受けることがあります。行政処分には業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分などがあります。最も重いのは免許取り消し処分です。

行政処分を受けた宅地建物取引業者は、現在はサービスの内容が改善されているとしても、利用するのは避けたほうが無難です。

不動産屋の行政処分歴は、国土交通省都道府県庁、あるいはそれらの組織のWebサイトから確認できます。ただし、一部の都道府県はインターネットからの閲覧には未対応なので、直接都道府県庁に行って調べましょう。

不動産屋の業界規模と構成

不動産屋は比較的新規参入のハードルが低いため、他の業種と比べると中小企業や個人経営の割合が多いです。事業所当りの平均従業者数は平均して3.2人で、全産業の平均値である9.7人と比べるとかなり少なくなっています。

また、市場規模は全市場の2.3%で、全体の売上高は約34兆円です。

まとめ

  • 不動産屋は主に不動産を売買・賃貸する業者、建築業者は不動産を建築する業者
  • ゼネコン、ハウスメーカー、地元の工務店は客層が異なる
  • ゼネコンやハウスメーカーは実際の工事の殆どを下請けに任せている
  • 大手の不動産屋と地域密着の不動産屋はどちらも一長一短
  • 不動産屋は新規参入がしやすいため、中小企業や個人経営の割合が多い

不動産業界がどのような構造になっており、どのように利益を上げているかを知っておけば、客として不動産屋を利用するときに役立ちます。社会人として、最低でも以上のことは覚えておくことをおすすめします。

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