住まなくなった家を貸すための12のステップ

突然の転勤や家族構成の変化などによって持ち家から離れなければならない場合は、その家を売却することが多いかと思いますが、条件が揃っている場合は貸すことも可能です。

場合によっては、毎月の住宅ローンの支払額以上の金額の賃料収入が得られることもあります。もちろんそこまでうまくいくケースはまれですが、貸り手が見つかれば単なる税金がかかる箱が収益を生み出す金の卵に変わるのは事実です。

しかし、数ある物件の中からわざわざ自分の家を借りてくれるような人を探すのは意外に難しく、素人がやってもなかなか成功しません。うまく借り手が見つかっても賃料滞納や火災などのトラブルに発展するケースも有るため、必ず不動産会社のサポートを受けるようにしましょう。

今回の記事では不動産会社の選び方から実際に家を貸し出すまでのステップを12に分けて紹介していますので、家をかそうと考えている方は是非参考にしてください。

ステップ1:家を貸すことのメリットとデメリットを知る

住まなくなった家を貸し出して賃料収入が得られるというのはたしかに大きなメリットですが、その反面デメリットも存在します。メリットとデメリットをよく比較して、どちらのほうがより大きく感じられるかを判断しましょう。家を貸すことにデメリットを強く感じる場合は、売却など他の手段を検討しましょう。

最大のメリットである賃料収入は年100万円~150万円が目安

大手不動産ポータルサイトのSUUMOが行った調査によれば、現時点で住まなくなった持ち家を貸し出している人の得ている年間家賃収入の価格帯分布は以下のようになっています。

  • ~50万円未満:7.4%
  • 50~100万円未満:23.4%
  • 100万円~150万円未満:32.6%
  • 150万円~200万円未満:15.4%
  • 200万円~250万円未満:11.4%
  • 250万円以上:9.7%
  • 平均値:156万円

価格帯分布の中で最も多いのは100万円~150万円であり、これが目安となると考えていいでしょう。

実際にはここから不動産管理会社に支払う経費や税金が差し引かるため、この金額がまるまる所得となるわけではありませんが、ある程度の収入にはなります。少なくともただ遊ばせておくよりはよっぽど良いでしょう。

仮に年間収入が120万円だった場合、毎月の収入は10万円となり、住宅ローンのかなり大きな部分を埋めることができそうです。

住宅ローンも差し引いた実利はマイナスになることが多いですが、住宅ローンを払い終えれば土地と建物という資産が手に入り、将来的にはその家に自分が舞い戻るとことも可能になります。

最大のデメリットは入居者が見つからないリスクがあること

入居者が見つからなければ、どんな優良物件でも賃料収入は0円です。その間は持ち家の住宅ローンと新しく住むことになった家の家賃の両方を支払わなければならず、家計が急速に圧迫されます。

また、人が住んでいなくても管理費や修繕積立金、税金などは支払わなければなりません。入居者が見つからない場合は、不動産管理会社と相談して、賃料を下げたり、売却したりした方がいいでしょう。

賃料は内部や外部の要因によって変動する

はじめは新しかった持ち家も、経年劣化とともにだんだん古くなっていきます。古くなればそれだけ賃貸物件としての魅力が薄れるため、入居者が逃げていきやすくなります。入居者をつなぎとめるためには、賃料を下げるか、あるいはリフォームやリノベーションによって価値を取り戻すしかありません。

また、経年劣化以外にも周辺環境の変化、賃貸物件の需給バランスの変化、入居者のニーズの変化などの外部要因も家賃に影響を与えます。

例えば周辺環境がより便利になったり、需要画像化し供給が減少したりすれば賃料は経年劣化によるマイナスをカバーするほど上昇しますが、逆に経年劣化によるマイナス以上のペースで下落する可能性もあります。

経営にかかる費用を見積もる

自分の家を貸すと、様々な費用が発生します。費用は大きく建物の維持管理にかかるお金と、税金・保険料に分けることができます。その中でも特にウェイトが大きいのが、不動産会社に支払う管理手数料と固定資産税・都市計画税です。管理手数料の相場は家賃の5%、固定資産税・都市計画税は地域や物件によって異なります。いくら費用がかかるかよくわからないという場合は、そのことを不動産会社に相談した方がいいでしょう。

入居者トラブルは起こるものと心得る

不動産会社は入居者審査を行うことによって、トラブルを起こしそうな人を未然に排除するように努めています。しかし、審査は完璧なものではないため、時には入居者がトラブルを起こすこともあります。

トラブルの解決は基本的に不動産会社が行ってくれますが、賃料未納などの深刻なトラブルはオーナーにも影響をあたえることがあります。トラブルはいずれ起きるものと割り切り、トラブル解決力がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

STEP2:不動産会社を探す

持ち家を貸すと決めたら、まずは不動産会社を探しましょう。不動産会社と一口に言ってもその種類は多岐にわたり、不動産の分譲、賃貸、仲介、管理、査定など、業務は多岐にわたっています。

すべての業務を手広く行っているところもあれば、特定の業務に特化しているところもあります。持ち家を貸したいと考えている人が選ぶべきなのは、仲介や管理に力を入れている不動産会社です。

仲介業務とは

仲介業務とは、入居者を募集・獲得するための業務のことです。具体的には住宅情報誌やウェブサイトへの広告出稿、契約条件の交渉、契約の締結などが該当します。仲介業務は煩雑かつ高度な知識を必要とするため、不動産会社に任せたほうが良いでしょう。

管理業務とは

管理業務とは、入居者や物件を適切に管理する業務のことです。具体的には賃料の回収、苦情の対応、建物の清掃などが該当します。管理業務は煩雑かつ高度な知識を必要とするため、不動産会社に任せたほうが良いでしょう。

不動産会社は複数見つけておく

不動産会社には全国展開しているような大規模なところもあれば、その街でしか知られていないような地域密着型のところもあります。どちらもそれぞれ強みを持っているため、両方に目星をつけておきましょう。

STEP3:賃料査定を受ける

良さそうな不動産会社を幾つかピックアップしたら、その会社の賃料査定を受けましょう。賃料査定とは、その物件の適切な賃料を様々な判断材料をもとに査定することです。

査定には簡易査定詳細査定があります。簡易査定は登記簿謄本や地図、取引事例なから判断するもので、結果が早く出るので便利ですが、大体の金額しか出てきません。

詳細査定は現地調査が必要になることが多いですが、その分精度は高いです。まずは簡易査定を受けて、特に良さそうな不動産会社には改めて詳細査定をお願いする、というのがいいでしょう。

賃料査定が高い不動産会社が良い業者であるとは限らない

賃料査定(簡易査定)を2社に出したところ、Aを社からは「8万円」、B社からは「9万円」という回答が帰ってきます。この要な場合、多くの人はより高い値段をつけたB社を選んでしまう事が多いようですが、賃料査定が高いからと言ってすぐに飛びつくのはよくありません。

A社の査定が適切で、B社の査定が高すぎる可能性もあるからです。いくらB社があなたの物件を高く評価しても、実際に借り手がつかなければ何の意味もありません。

一方でA社の査定が安すぎで、B社の査定が適切である可能性ももちろん考えられます。この場合、A社を選んでしまうと、本来は9万円でも借り手がつく物件を8万円で貸し出すことになってしまい、損をする事になります。多くの不動産会社に賃料査定を出すことによって、極端に高値/安値を付けている不動産会社を排除できるようになります。

STEP4:不動産会社を選び、契約する

不動産会社を選ぶうえで大切なのが、仲介能力・管理能力の高さです。連絡したときの対応の速さ、販売チャネルの多さなどを基準にするといいでしょう。

また、極端に高値/安値を付けている不動産会社は査定能力に難がある、もしくは高い査定額を餌に顧客を釣っている可能性があるため、避けたほうが無難です。

不動産会社が決まったら、いよいよ契約を結びます。契約の形式は概ね「媒介契約」「代理契約」「サブリース契約」の3つに分けることができます。

媒介契約とは

媒介契約とは、入居者の募集は不動産会社に任せるものの、最終的に契約するかどうかの判断は物件のオーナーが行うという契約です。入居者を自分で選ぶことができるのは大きなメリットにも思えますが、一方で判断に手間がかかるというデメリットもあります。

代理契約とは

代理契約とは、入居者の募集はもちろん、最終的に契約するかどうかの判断も不動産会社に任せてしまうという契約です。貸主の手間がほとんど発生せず楽ですが、一方で不動産会社との意思疎通がしっかりとできていないと希望に反する条件で貸してしまう可能性があります。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産会社に物件を貸し出し、不動産会社がそれよりも高い価格で入居者に貸し出すという契約です。要するに物件の又貸しです。

不動産会社が入居者を見つけられなくても安定的に賃料が得られる反面、間に不動産会社が入るぶん、受け取れる賃料の額は媒介契約や代理契約と比べて少なくなります。物件の条件があまり良くなく、入居者をスムーズに見つけられる自信がないときにおすすめです。

STEP5:入居者募集のための準備をする

不動産会社と契約したら、入居者を募集するためにオーナーも色々と行動しなければなりません。まず、内見時に入居希望者から高い評価を得られるように、物件をきれいにしておきましょう。

オーナーにとっては自分の家でも、入居希望者にとっては他人の家であるため、中がごちゃごちゃしているとそれだけでマイナスの評価をされることが多いです。自分の持ち物は内見までに運び出して置きましょう。場合によっては清掃業者に清掃を依頼したほうがいいかもしれません。

STEP6:貸出条件を設定する

自宅を賃貸物件として貸し出す場合、家賃を含めて様々な貸出条件を設定する必要があります。条件を厳しくすればするほど入居者が集まりにくくなりますが、その分入居者の質が高くなります。

条件を少なくすれば多く集まりますが、反面リスクの高い入居者にも間口を広めてしまうことになります。自信の許容できるリスクに応じて、条件を絞っていきましょう。

普通借家契約と定期借地契約の違い

普通借家契約とは、原則的に大家からの更新を拒めない契約です。入居者が住み続けたいという意思を持っている限り、半永久的に入居者が居座り続けることになります。

一方、定期借家契約とは、契約の概念がなく、一定の期間で契約がする契約です。両者の合意があれば再契約も可能ですが、大家の意思だけで契約を拒むことができます。

将来また持ち家に住みたいと考えている場合は定期借家契約を結ぶべきですが、定期借家契約は借主にとって不利なぶん賃料が安くなる傾向があります。

契約期間について

契約期間は普通借家契約ならば1年以上、定期借家契約ならば自由に決めることが多いです。通常は2年にすることが多いですが、双方の合意さえあれば3年でも5年でも10年でも全く構いません。

また持ち家を使うことになるであろう時期が決まっている場合は、それに合わせて契約期間を決めるといいでしょう。

保証について

入居者が家賃を滞納した場合は通常、入居者が用意した保証人、もしくは保証会社に請求をします。保証人や保証会社をつけずに契約することも不可能ではありませんが、リスクが高いのでやめておいたほうがいいでしょう。保証人が用意できない入居者には、保証会社と契約してもらいましょう。

敷金・礼金について

敷金・礼金を取らなければならないという決まりはありませんが、敷金についてはあまりにも少なすぎると退去時に別途原状回復費用を回収しなければならないこともあるため、1~2ヶ月程度は確保しておいたほうがいいでしょう。

礼金については毎月入ってくる賃料に比べれば額が少なく、収支に大きな影響を与えることもないため、あえて0円にして差別化を図るというのも手です。

入居者の条件について

入居者の条件はオーナーが自由に決めることができます。例えば学生限定、女性限定、ペット可/不可などの条件を細かく設定することによって、より質の高い入居者を集めることができます。

一方で条件を絞りすぎると誰も来てくれなくなる可能性も高まるため、条件を絞るのは諸刃の剣であるといえます。

STEP7:入居者募集と審査

不動産会社は自身の持つネットワークを利用して、インターネットや雑誌、店頭広告などを通じて入居者募集を行います。入居希望社が現れたら、不動産会社は入居者を内見に誘導します。この対応は不動産会社が全て行ってくれるため、オーナーが特に何かする必要はありません。

代理契約の場合は契約も不動産会社が行いますが、媒介契約の場合は最終的な判断はオーナーが下します。転居動機や収入、身元や人柄の確認などを行い、最終的な判断を下しましょう。

入居者審査のポイント

入居者審査で特に重視すべきポイントは職業と収入です。職業に関しては、公務員やある程度規模が大きい企業の正社員、安定した立場ならば問題ありません。中小企業の会社員でもまあ問題ないでしょう。

派遣社員、契約社員、自営業者などの場合は収入が安定していないケースも多いので注意が必要です。

収入については、月額手取り収入に対する毎月発生する賃料が30%を超えると滞納が発生しやすいとされています。例えば手取り収入が30万円の場合、30万円×30%=9万円が一つの目安となります。その他、身元や人柄の確認も必要です。

STEP8:契約の締結

審査で職業や年収、人柄などに問題がないとわかったら、いよいよ契約を結びます。重要事項の説明などの難しいことは不動産会社が行ってくれますが、重要事項を不動産会社に伝えていないと当然借主にも伝わらないため注意が必要です。何か物件の不具合がある場合は、必ず不動産会社に伝えるようにしましょう。

契約書を交わす際は、まず入居者(借主)が捺印して、その後オーナー(貸主)が捺印する、という流れが一般的です(入居者とオーナーが直接対面して同時に捺印することもあります)。

契約書は2部作成し、入居者とオーナーがそれぞれ1部ずつ原本を保管し、その写しを不動産会社が保管します。これならば入居者やオーナーが一方的に改ざんすることは不可能になりますし、紛失しても不動産会社の写しを確認できます。

STEP9:物件引き渡し

物件引渡し時には、退去時の原状回復で揉めないためにも、オーナーが自ら立ち会うのがいいでしょう。忙しい場合には不動産管理会社に任せてしまってもいいですが、直接会ったほうが何かと安心です。

鍵の引渡日はきちんと確認しよう

物件引き渡しで意外と多いトラブルが、日時を勘違いして入居者と不動産管理会社が会えずに鍵が渡せず入居者が困る、と言うものです。物件引渡日の前に入居者に直接会って鍵を渡すのが最も確実でしょう。

鍵の交換を徹底すると入居者の安心につながる

最初の入居者が退去し、新しい入居者が現れた場合は、鍵を交換するといいでしょう。鍵を交換しないことでトラブルが起こる可能性は非常に低いのですが、鍵を交換したという事実が入居者に安心感を与えるからです。

特に若い女性やファミリー世帯などは鍵の交換を強く希望する人が多く、そうした需要を汲み取れるようになります。

STEP10:管理

不動産会社は通常、入居者管理、家賃の回収、入居者からのクレーム対応などをすべて行ってくれるため、相当大きなトラブルに発展しない限り、オーナーが直接損害をこうむることはなくなります。

管理にかかる費用の相場は毎月得られる賃料収入の5%と対して高くもないので、必ず不動産会社に管理を任せましょう。

家賃保証会社は利用するべき?

家賃保証会社とは、入居者が滞納を起こしたときに、代わりに家賃を立て替えてくれる会社のことです。保証会社や契約の内容によって条件は異なりますが、入居時に月額賃料の100%を支払うというのが一般的です。

入居時の支払いが少ない代わりに、更新ごとに費用が発生するケースもあります。オーナーは家賃保証会社から立て替えを受けられますので、その後家賃保証会社が入居者から未払い家賃を回収できようができまいが関係なくなります。

加入料は一般的に入居者が支払います。そのため、一見入居者にとっては損であるかのようにも見えますが、入居者も加入料を払うことによってより入居しやすくなるというメリットがあります。

ただ、これは入居者にとってはなかなか実感しづらいメリットでもあるため、オーナーも「家賃保証会社への加入を必須とする代わりに、礼金を0円にする」などの譲歩をした方がいいでしょう。

滞納が発生した場合はどうする?

家賃の滞納が発生した場合、まずは不動産会社が入居者に対して口頭や手紙で請求を行います。家賃の滞納は多くが入居者のうっかり・勘違いによって起こるものですから、この段階で解決することがほとんどです。

うまくいかなかった場合は、内容証明郵便+配達証明による請求を行います。内容証明郵便とは、ある人がある人に対して郵便を送ったことを郵便局が証明してくれるものです。一方、配達証明は郵便を確かに配達したことを郵便局が証明してくれるものです。

請求などの重要な書面は内容証明郵便+で送れば、あとで入居者に「そんな郵便は知らない」をしらばっくれられることもなくなります。(参考:借金の督促に向かう「内容証明郵便」ってどんなもの?

法的措置が必要な場合は、賃貸借契約を解除すること、明け渡しを求めることを内容証明郵便+配達証明で告知し、その上で裁判を起こします。裁判で勝訴した場合、強制的に立ち退かせることが可能になります。

また、家賃保証会社や保証人の支払いが期待できない場合は、コレとは別に家賃回収のための手続きが必要になります。まず話し合いで解決しようとスべきですが、それでもダメなときは裁判外紛争解決機関(ADR)の利用も検討した方がいいでしょう。

ADRは第三者であるADRの委員長などが当事者間に入って話し合いを取りまとめてくれる機関です。あくまでも話し合いであるため強制力はありませんが、いきなり裁判を起こしたくない場合は役に立ちます。

ADRを利用しても解決しなかった場合は、裁判を行って勝訴すれば強制回収が可能になります。

家賃滞納を起こさないために

ご覧の通り、家賃滞納が起こったときの手続きは大変手間がかかるものです。家賃滞納が起こらないに越したことはありません。

入居審査時には明確な基準を設けて、滞納をリスクが高そうな入居者は事前に弾いておきましょう。

STEP11:契約更新(再契約)

普通借家契約の契約更新、定期借家契約の再契約の手続きは原則、入居時の契約と同じ流れで行えます。契約書の準備などはすべて不動産会社が行ってくれます。

その場合、更新手数料や事務手数料などが発生することがありますが、これは入居者負担となることが一般的です。

STEP12:退去

入居者が契約更新や再契約を望まなかった場合、その入居者は退去することになります。退去時は入居時についでトラブルが発生しやすい時期ですので、注意が必要です。

退去時にトラブルのもととなりやすいのが原状回復費用の負担です。勘違いされやすいことですが、原状回復とは借り始めた当時と同じ状態まで戻すことではありません。

日常的な生活で生じた汚れ、あるいは痛みなどの修繕費用は家賃に含まれている、と考えるのが一般的です。例えば通常の使い方をしていて畳が日に焼けて傷んだ場合などは、大家は入居者に対してその分の原状回復費用を請求することはできないのです。

逆に入居者が明らかに不適切な使い方をして生じた傷みや汚れに関しては原状回復費用を請求することができます。

ただ、どこまでが日常的な生活で生じた傷みや汚れで、どこからが不適切な使い方をして生じた傷みや汚れなのかを判断するのは難しく、コレがトラブルの種になります。

退去時に余計なトラブルを起こさないためにも、入居前に状態をきちんと確認し、証拠を残しておくことが大切です。また、原状回復の範囲を予め契約書に記載しておく、というのも有効なトラブル防止手段です。

入居者が退去した後は、新しい入居者をさらに募集するか、退去するかを決めます。

まとめ

自分の家を貸すというのは結構ハードルが高い行為のように思われるかもしれませんが、不動産会社の力を借りればあまり手間を掛けずに入居者を探し、賃料を得ることも可能です。

とはいえ、入居者の審査や契約の締結などはオーナーもしっかりと立ち会った上で行ったほうがオーナーにとっても安全ですし、入居者自信も安心して住めるため稼働率が高くなるはずです。

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