利便性の悪い田舎の土地活用でも収益が上がる4つの活用法

田舎の土地は、都会の土地と比べて活用手段が限られていることは間違いありません。アパートやマンション、駐車場など、一般的な活用方法は通用しないことも少なくありません。

しかし、田舎の土地だからと言って全く何にも使えないのかというと、そんなことはありません。田舎の土地も工夫次第で収益を生む源泉となります。

全く何もしないまま所有している土地をただ放置するのは非常にもったいないことです。田舎の土地を所有しているけれど、土地の活用方法がさっぱり思い浮かばずに悩んでいるという方は、以下の4つの活用方法を検討してみてください。

田舎の土地活用の王道「太陽光発電」

太陽光発電とは、その名の通り太陽光を用いた発電のことです。皆さんも御存知の通り、地球には太陽光エネルギーが毎日降り注いでいます。このエネルギーを太陽電池(ソーラーパネル)という装置を使って、人間が使用できる電気に変換し、電力会社に売電します。

太陽光システムは人間が直接使うものではないので、周辺に人が少ない田舎の土地でも全く問題ありません。むしろ周りに日光を遮る建物がなく、固定資産税も安くなる田舎のほうが向いているといえるでしょう。

太陽光発電のメリットは?

太陽は今後約50億年ほど存在し続けるとされており(最もその前に膨張を起こすので地球は人間の住めない環境になりますが)、石油や天然ガスなどと違ってエネルギーが枯渇する心配もありません。そのため、自然に負荷をかけずに継続的に利用できるエネルギー源として、今注目を集めています。

発電した電気は東京電力や関西電力などの大手電力会社が買い取ってくれます。太陽光発電は土地所有者にとっては以下のようなメリットがあります。

設置費用が年々安くなっている

太陽光発電をするためには、太陽光発電システムを導入する必要があります。太陽光発電システムときくと巨大なソーラーパネルを想定される方が多いかもしれませんが、もちろんあれだけで電気が生まれるわけではありません。それらのシステムを一式まとめて導入するのには、結構お金がかかります。また、システムを設置する際には工事代金もかかります。

しかし、太陽光システム自体の導入費用は近年、年々下がっています。昔に比べて太陽光発電システムが大量生産されるようになったため単価が下がり、技術も進展したためです。

具体的にいくら費用がかかるのかを考えてみましょう。太陽光発電システムには大規模なものもあれば小規模なものもあるため、一概にいくらかかるとはいえませんが、1kWあたりの価格は概ね30~40万円前後になります。kWは発電能力を示す指標と思ってください。

例えば、10kWの太陽光システムを導入する場合、その費用は全部で300~400万円になります。随分価格に差がある用に思われるかもしれませんが、太陽光システムのメーカーによって結構価格は変わるのです。

価格が安いものは変換効率(太陽光エネルギーを電力に変換できる効率。高いほうが高性能)が低く、価格が高いものは変換効率が高いことが多いので、一概に安いものを買えとはいえません。

近年の太陽光パネルは変換効率が高い

近年、太陽光パネルの変換効率は上昇しています。中には20%を超えているものも少なくありません。

20%と言われると大したことがないように思われるかもしれませんが、昔は10%~15%ぐらいが標準でしたので、それと比べるとかなり効率は良くなっているといえます。

買取額が一定である

太陽光発電によって生産した電力は電力会社に買い取ってもらいます。その際の買取価格は固定価格買取制度という制度で決められています。つまり、不当に安く買い叩かれる心配がないわけです。平成29年時点での事業用太陽光発電の買取価格は21円/kWhとなっています。

気をつけなければいけないのは、売電価格は毎年変更される可能性がある、ということです。平成28年度の買取価格は24円/kWhだったので、3円/kWhほど下がっている計算になります。

売電価格は来年度以降も下がる見通しがあるため、現時点で黒字だからと言って来年以降も黒字になるとは限らないのが悩みどころです。

一部の自治体では補助金制度がある

国からの補助金制度は平成26年度に終了しましたが、県や市区町村などはまだ補助金が出ることがあります。地方では活性化のために補助金を出している所も多いため、一度土地の該当する自治体のホームページをチェックしてみるといいでしょう。

太陽光発電の利回りはどれくらいになるの?

太陽光発電をする上で多くの肩書にされるのが、その利回りかと思います。現在すでに土地を所有している方は改めて土地代を払う必要が無いため、初期費用は太陽光発電システムの設置費用のみとなります。毎年得られる売電価格を初期費用で割れば、表面利回りがわかります。

具体的に計算してみましょう。10kWの太陽光発電システムを整備するとします。1kWの太陽光システムにかかる費用が35万円とすると、設置費用は35万円×10kW=350万円となります。

一方、発電量を計算するのは式が非常に複雑ですが、平均的な条件の場合、10kWの太陽光発電システムで生産できる電力は1.2万kWhぐらいになります。現時点での売電価格は1kWhにつき21円ですから、1年あたりの売電価格は1.2万×21円=25万2000円となります。

よって表面利回りは25万2000円÷350万円=0.072=7.2%となります。つまり、維持用や固定資産税などを考慮しなければ、投資したコストは約14年で回収できることになります。

一方、実質利回りは表面利回りの80%ぐらいになることが多いです(維持には部品交換や定期点検などが必要になるため)。したがって、実質利回りは7.2%×80%=5.76%となります。

実質利回り5.76%というのは際立って高い数字ではありませんが、悪くもありません。活用しづらいといえる田舎の土地で、約17年で投資コストが回収できるのならば十分でしょう。

ただし、これはあくまでも現在の固定価格買取制度が続くと考えた場合の計算です。売電価格が今後も下がってしまえば、その分表面利回り・実質利回りともに下がってしまいます。また、太陽光発電システムの売電量は太陽光の量にも大きく左右されるため、曇りや雨の日が多くなればやはり利回りは下がってしまいます。

太陽光発電に向いている土地・向いていない土地

太陽光発電は田舎の土地の活用方法の有力な選択肢の一つですが、田舎の土地ならばどんなところでも太陽光発電をスべきかというと、当然そんなことはありません。土地には向き不向きがあリマス。

日照量の多さは絶対条件

当然ながら、日照量は大いに越したことはありません。一般的に日照量が多いのは、太平洋の沿岸です。日本海側は太平洋側と比べると日照量に難があるため、余りお薦めはできません。ただし、日照量が多くても、周辺に日照を遮ってしまうものがある場合は十分に発電ができないことがあります。

形状は長方形や正方形のほうが望ましい

太陽光発電で使う太陽電池(ソーラーパネル)は長方形ですから、土地が三角形だったり、平行四辺形だったりすると、どうしても余ってしまう部分ができてしまいます。

太陽電池を無駄なく敷き詰めるためには土地が長方形や正方形の形をしていたほうが何かと望ましいです。

平坦だと造成コストがかからない

太陽電池は太陽光を垂直に近い角度で受け取るほど効率が良くなります。そして、太陽光をいつでも垂直に近い角度で受けるためには、地面に対して太陽電池を30度ほど傾けると良いとされています。

しかし、傾斜地に太陽電池を設置しようとすると、雨水や土砂などの影響まで考えなければならないため、造成コストが嵩む恐れがあります。平坦な土地に太陽電池を傾けて置いたほうがコストが掛からず効率的です。

電柱が近くにあると余計なコストがかからない

太陽光発電で生産した電力を電力会社に買い取ってもらうためには、その電力を電線で遠くまで遅れるようにする必要があります。

電柱が近くにある場合は簡単に電線でつなげるので良いのですが、ない場合は電柱につなぐための費用を発電する側が支払うことになります。電柱が近くにあれば、余計な出費を抑えられます。

海沿いの地域は太陽光発電に向かない

太陽電池は一般的に、塩害に弱いとされています。塩害とは高潮による海水の侵入、塩分を含む風などの影響によって地中の塩分濃度が高まることです。海沿いの地域は塩害が発生しやすいため、太陽光発電をするのには余り向いていません。

景観条例がある地域は要注意

景観条例とは、市区町村や都道府県が独自に定める景観に関する条例のことです。景観を重視する自治体(京都市など)は、それを守るために独自の条例を定めて、景観を極端に悪化させる建築物等を制限しています。

景観条例がある自治体では太陽光発電ができない可能性がありますので、予め自治体に問い合わせて確認をするといいでしょう。

戸建賃貸経営は田舎でも意外とニーズあり

土地がそれほど大きくなく、なおかつ上に住宅を建てる程度のリスクを負える場合は、戸建賃貸住宅を作るというのも一つの手です。

戸建賃貸住宅とはその名の通り賃貸の一戸建てです。騒音などが気になるので集合住宅は避けたいけれど、住宅ローンを組む余裕がない、あるいはそのリスクを犯したくないという人から一定の需要があります。

戸建賃貸住宅は都市部でも需要に対して供給が不足していますが、田舎でも似たようなものです。最近、田舎暮らしを希望する人が少しずつ増えており、彼らを狙い撃ちすれば入居者を見つけるのはそう難しいことではなくなります。

戸建賃貸経営のメリットは?

戸建賃貸経営は難しそう、リスクが高そうというイメージがあるかもしれませんが、実際に行ってみると意外なメリットがあります。現時点では戸建賃貸住宅の絶対数が不足しているため、参入するならば今がチャンスです。

家賃を高く設定できるため、初期投資費用を簡単に回収できる

戸建賃貸経営の最大のメリットは、家賃を高くしても入居者が集まりやすいことです。戸建賃貸住宅はニーズが高いので、それなりの価格で貸し出しても入居者が集まることが多いのです。家賃が高くなればそれだけ利回りが高くなり、建設費用を早く回収することができます。

入居者の質が高いので、管理に手間がかからない

戸建賃貸住宅は家賃がそれなりに高いため、ある程度の年収のある人が入居者になってくれます。

彼らはマナーもよく、トラブルを起こすことはめったにないため、楽に管理できます。滞納などもまず起こりえませんし、家も丁寧に扱ってくれるので、原状回復などで揉めることもあまりありません。

入居期間が長く安定した経営が可能

アパートやマンション、特に学生や単身者向けのものは入居期間が非常に短いです。日本賃貸住宅管理協会が2016年12月に発表したところによれば、学生の居住年数は「4年以下」が91%と圧倒的多数を占めています。単身者の場合も「4年以下」が75.5%となっています。

一方、戸建賃貸住宅の主なターゲットである一般ファミリーは、「4年以下」が26.2%と少なく、「4年から6年」が58.3%と圧倒的多数を占めています。

戸建賃貸住宅は一度埋まるとその世帯が長期間住んでくれるため、新たな入居者探しに奔走する必要はありません。腰を据えて経営ができるのは、戸建住宅ならではのメリットであるといえます。

賃貸物件の需要が少ない地域でも成り立ちやすい

賃貸物件の需要が少ない田舎でアパートやマンション経営を成功させるのは簡単なことではありません。

アパートやマンション経営のいいところは、一戸建てよりも少ない建設費用で多くの戸数を確保できることですが、田舎はそもそも賃貸需要が少ないので多くの戸数を確保することに意味がありません。無理に戸数を多くしても稼働率が低くなるだけです。

その点、戸建賃貸経営は1戸埋まれば即満室なので、賃貸物件の需要が少ない田舎でも成り立ちます。

もちろん、稼働率が0%か100%かにしかならないのでハイリスクな一面もありますが、現時点で田舎で戸建賃貸経営を行っている人は非常に少ないのは大きなメリットです。

戸建賃貸住宅の利回りはどれくらいになるの?

自己所有の土地で建物を建設する場合、初期費用は建設費用とそれにかかる諸経費のみとなります。

戸建賃貸住宅と一口に言っても間取りや規模、構造によって建築費用は大きく変わるのでなんとも言えませんが、宮建築設計という設計会社によれば、木造住宅の建築費の相場は坪単価で55万円だそうです。1坪は3.24平米なので、1平米あたりの単価は55万円÷3.24≒17万円ということになります。

一方、賃料は地域によって大きく異なります。東京23区内100平米程度の広さでも月30万円を超えることが珍しくありませんが、同じ東京都内でも青梅駅周辺まで行くと同程度の面積で12万円程度にまで下がります。その他の地方都市も同じようなものです。

具体的に計算してみましょう。100平米の物件を毎月の賃料12万円で貸し出すとすると、年間賃料は144万円となります。

一方、建築費用は前述の通り1平米につき大体17万円なので、100平米では1700万円となります。よって表面利回りは144万円÷1700万円=0.084=8.4%となります。

また、建築にあたっては諸費用がかかります。諸費用は100平米ならば400万円程度が妥当でしょう。

維持費はどれくらいかかるのかの計算が難しいところですが、20年後に200万円かけてリフォームを行うとすれば、年10万円ずつ維持費がかかるのと同じとなります。よって実質利回りは144万円-10万円/(1700万円+300万円)=6.7%となります。

土地を自己所有しており、リスクの少ない投資としてはそれなりの利回りであるといえるのではないでしょうか。

戸建賃貸住宅に向いている土地・向いていない土地

戸建賃貸住宅は入居率が0か100かになるため、安易に作ってはいけません。その土地が十分に収益性があるかどうかを確かめてから立てる必要があります。

狭小地や変形地でも問題なし

戸建賃貸住宅は建物が独立していて小さいため、土地の形に合わせてプランニングをすることができます。もちろん、大きな土地や整形地でも問題ありません。土地の形状や大きさに左右されないのが、大きなメリットと言えるでしょう。

道路に広く接した土地だと有利

田舎の戸建賃貸住宅に住む人の足は自動車です。したがって、自動車が駐車スペースしやすい土地、道路に広く接した土地ほど需要が高いところで安定します。旗竿地になっている場合は別の活用を考えたほうがい以下もしれません。

ある程度は住宅がある

戸建賃貸住宅は田舎でも比較的成功しやすい部類に入りますが、そうは言っても全く人が暮らしていくことが不可能な地帯では借り手はつきません。田舎ではあるけれども田舎過ぎないところのほうがいいでしょう。

サ高住は駅から遠くても問題なし

サ高住とは略さず言えばサービス付き高齢者向け住宅です。その名の通り、サービスが付帯した高齢者向けの賃貸住宅です。

サ高住と有料老人ホームの一番の違いは、契約形式です。サ高住はあくまでも高齢者向けの賃貸住宅なので、オーナーは入居者と賃貸契約を結びます。この辺りは普通のアパートやマンションと代わりありません。

付帯するサービスには必須サービス(状況確認と生活相談)と選択サービス(その他の福祉サービス)があり、通常はオーナーと契約したサービス事業者が提供します。年齢制限は原則として60歳以上です。

一方、有料老人ホームはでは、オーナーは入居者と利用権契約を結びます。これは入居者が入居時に一時金を払うと、その後その施設で居室や共用施設、サービスを受ける権利などが得られるというものです。

住居とサービスはまとめて提供されます。年齢制限は原則として60歳以上です。

サ高住のメリットは?

サ高住は賃貸物件を建てて貸し出すという意味では、通常のアパートやマンション経営と代わりありません。しかし、サ高住は住人が全員高齢者になるという大きな特徴があります。この特徴は経営者に意外なメリットをもたらします。

通常の賃貸物件経営が成り立たないような地域でも成功しやすい

サ高住は賃貸物件であると同時に、サービスを提供する福祉施設でもあります(サ高住ではサービスは選択制ですが、そもそもサービスが必要ない人はサ高住に入らないでしょう)。

福祉施設は一般的な賃貸住宅と比べて環境が重視されるため、田舎にあることが余りデメリットになりません。サ高住の住人は遠出することも少ないため、駅が近くになくても困らないケースが大半です。

補助金が出て、節税も可能

サ高住を建設する場合、補助金として建設費用の10%が受け取れます。国や地方公共団体から整備事業の補助を受けると固定資産税や不動産取得税の優遇措置も受けられるため、節税にもなります。

入居者が退去しにくい

入居者は基本的に亡くなるか、もしくはサ高住で暮らせなくなるほどの要介護状態になるまで入居し続けてくれます。サ高住に入居する高齢者には引っ越しを繰り返す余力はもう残っていないからです。

なかなか人が出ていかないので集客に躍起になる必要もありませんし、一度高い稼働率を達成することができればそれをお比較的容易に維持することができます。

賃料増減を排除した契約ができる

サ高住では、契約時に家賃を将来増減しないという特約を盛り込むことができます。

通常の賃貸物件では借主が不利になるのを防ぐため家賃を減額できないという特約を盛り込むのは無効となりますが、サ高住は高齢者の生活安定のため、増額しない代わりに減額もしないという特約を結ぶことが可能となっています。

オーナーの収入が安定することは入居者にとっても望ましいことです。

サブリース契約も可能

サ高住も駐車場と同じように、サブリース契約を結ぶことが可能です。ただ、前述の通りサ高住は入居率が一度高くなればそれを維持するのは比較的容易なので、サブリース契約にしてしまうとかえって利回りが下がってしまう可能性もあります。

サ高住の利回りはどれくらいになるの?

サ高住は賃貸物件なので、入居者から毎月一定の賃料を集めることで成り立ちますが、賃料はどうしても安くなりがちです。サ高住は補助金を受けるための賃料設定に縛りがあるからです。賃料は周辺の一般的な賃貸住宅の相場の80~90%になるものと考えてください。

また、サ高住は面積に要件があるため(原則として居室部分は25平米必要)、1戸当たりの面積が大きくなり、それに従って建築費用も高くなりがちです。建物のグレードにもよりますが、1戸当たりの建設費用は、およそ500万円になると考えておいてください。

仮に20戸のサ高住を建設する場合、建設費用は500万円×20=1億円となります。一方、家賃は高齢者住宅財団の「サービス付き高齢者向け住宅等の実態に関する調査研究」によれば、「3万円~6万円」が多数を占めていました。

サ高住は田舎でも余り影響がないとは言え、多少賃料収入は下がることを考慮すると、3万円~5万円ぐらいになると考えておいたほうがいいでしょう。

仮に賃料を4万円とした場合、1年間の賃料収入は4万円×12ヶ月×20戸=960万円となります。よって表面利回りは960万円÷1億円=0.096=9.6%となります。実際には補助金があるので、表面利回りはもう少し高くなります。

実質利回りは表面利回りの75%ぐらいになることが多いです。この場合は9.6%×75%=7.2%となります。

サ高住に向いている土地・向いていない土地

サ高住は一般的な賃貸住宅とは似て非なるものであり、そのために適した土地も違います。

広い土地でないと利益が上がらない可能性が高い

サ高住は賃貸住宅であると同時に福祉施設でもあるため、延床面積に対する住居部分の面積はどうしても小さくなります。必然的に延床面積に対する賃料も小さくなりがちです。

このデメリットを穴埋めするためには、規模をある程度大きくする必要があります。規模が大きくなれば住居部分の面積が相対的に大きくなるので、利益が上がりやすくなります。最低でも20戸、できれば30戸はほしいところです。

また、サ高住は高齢者の住宅なので高層化は難しく、平屋か低層で建てることになります。さらに、サ高住は住居部分の広さにも制限があります。それらを考慮すると、土地は相当な広さが必要になるでしょう。

必要なパートナーが得られる土地でないと厳しい

サ高住では様々なサービスを提供します。どんなサ高住でも状況把握と生活相談は必須です。これらのサービスを提供してくれるパートナー事業者が来てくれるところでなければ、経営は難しいでしょう。

まとめ

田舎で土地活用をするなら太陽光発電、戸建賃貸住宅、サ高住のいずれかがおすすめ

  • 太陽光発電は遮るものがなく広い田舎の土地でこそ利益が上がるが、日照時間などには注意が必要
  • 戸建賃貸住宅は田舎でも一定の需要があるが、あまりにも田舎すぎると厳しい
  • サ高住は環境が良い田舎でも成功しやすいが、広い土地と優秀なパートナー事業者が必須

田舎の土地でも、アイデア次第でこのように様々な活用をすることが可能です。様々な工夫で土地を利益を生む源泉に生まれ変えましょう。

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