不動産を売却する際には、不動産屋にその物件や土地を登録し、営業してもらうのが一般的です。不動産取引には専門の知識が必要になりますし、この方法ならより多くの人の目に留まるので、取引がスムーズに進む可能性が高くなります。
不動産屋との契約方法ですが、大きく分けて3種類あります。それぞれ「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」で、特徴やメリットが異なるので、契約前には必ずその違いについて知っておきましょう。
専属専任媒介契約とは？
漢字が並んでいて難しく聞こえますが、要は1社とだけ契約を結ぶことです。ある不動産屋とこの契約を結ぶと、その契約期間中は他の不動産業者と契約することができません。有効期間は最大で3ヵ月です。
また、取引相手を自分で見つけたとしても、売買契約の手続きはこの不動産屋を介して行う必要があります。
制約が厳しく、こちら側にメリットがないように感じる契約方法ですが、そのぶん不動産屋にもいくつかのルールが課せられます。
まず一つ目に、契約者への定期的な進捗報告が義務づけられます。最低でも1週間に一度は報告しなければならず、進捗がなければ当然契約者から文句が出るでしょうから、不動産屋も真剣に営業活動を行わなければならなくなるでしょう。
また、指定流通機構（通称：レインズ）への登録も速やかに行わなければいけません。これは契約締結日から5日以内の登録が義務づけられています。
レインズについてよく知らない人もいるでしょうから、以下で詳しく解説していきますね。
レインズは不動産屋で共有しているネットワークのようなものです。レインズに物件情報を登録すると、基本的に全ての不動産屋はその情報を参照できるようになり、全国どこからでも現在の不動産の売買情報を確認できるようになります。
つまり、レインズに不動産を登録することでより多くの不動産屋に営業してもらえることになり、購入希望者をより短期間で見つけることができる可能性が高まります。
まとめると、専属専任媒介契約は1社だけとしか契約できない代わりに、その不動産屋からは手厚いサポートを受けることができ、短期間での成約が望める契約だと言えるでしょう。
専任媒介契約とは？
大まかな契約内容は専属専任媒介契約とそう変わりません。契約の有効期間中は1社だけとしか契約できず、その代わりに定期的な進捗報告や、迅速なレインズへの登録が期待できます。
大きく異なるのは、自分で見つけた取引相手と自由に売買できる点です。専属専任媒介契約では、たとえ自分が見つけた取引相手でも契約した不動産会社を介する必要がありましたが、専任媒介契約ではその必要はありません。
不動産屋を介さず契約することのメリットの一つに、仲介手数料を支払う必要がないというものがあります。
仲介手数料は取引価格の3％程度が相場ですが、価格が大きくなりやすい不動産売買では馬鹿にならない金額になりがちです。これを支払わなく済むのは大きなメリットだと言えるでしょう。
ただ、不動産に関する知識がないと取引の手続きはやや難しいので、結局は不動産屋に頼ることになるケースが多いはずです。
専属専任媒介契約と異なる他の点としては、進捗報告は2週間に一度、レインズへの登録期限は契約締結後から7日以内などがあります。
細かい点は違うものの、1社だけにお願いする代わりに手厚いサポートを、というスタンスは変わっていないと言えるでしょう。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約では、複数の不動産屋と同時に契約を結ぶことができます。取り扱ってくれる業者が増えるため、営業してもらえる回数が増え、より短期間で取引が成立するように思えます。
ただ、一般媒介契約のほうが取引成立が遅くなると言われることも多いです。それはどうしてでしょうか？
理由の一つに、不動産屋の取り組み方の姿勢が挙げられます。一般媒介では複数の業者に頼むことが前提で、各不動産屋もそれは了承しています。
この状況はいわば競争と同じです。利益を出すためには他の業者よりも早く購入希望者を見つけ、手続きを進めなくてはなりません。他の業者に先を越されたら全く利益はあがらないわけです。
だから各業者が我先に営業、販売活動してくれる・・・というと、実はそうでもありません。なぜなら、不動産屋にとっては上述した専属専任媒介や、専任媒介契約を優先したほうが得になケースが多いためです。
これらの契約は自分たち1社としか結んでいませんから、その不動産を売れば確実に利益が手に入ります。しかし、一般媒介契約ではどれだけ頑張ったとしても先に他の業者に売られてしまうとそれまでです。
それなら最初から専任契約のほうを優先しようとなるのですね。その結果、一般媒介契約で登録されている不動産の紹介は後回しにされ、取引成立が遅れがちになってしまうのです。
また、一般媒介契約には他の契約のように制約がないこともポイントです。顧客への定期的な報告が必要ないので、やはり専任媒介契約に比べて優先度は下がってしまうようです。
ちなみに、一般媒介契約には明示型と非明示型があります。明示型では他のどの不動産会社に依頼しているのかを伝える義務があります。非明示型ではその必要はなく、そもそも複数の業者に依頼しているかどうかを伝える義務もありません。
どの契約方法を選ぶべき？
不動産屋と契約する場合、それぞれの契約方法の特徴を知ったうえで、自分にとってベストな契約を選ぶことが大切です。
一般的に、専属専任媒介契約や専任媒介契約は不動産登録から取引成立までが早いとされているので、短期間での取引を望むならこれらの契約方法が有利になります。
ただ、契約の有効期間が決まっているということで、不動産屋もなるべく早く契約を成立させようとしてきます。そのため、じっくり契約内容や条件を吟味したい場合は不向きかもしれません。
また、契約の有効期限が切れて他の不動産会社に乗り換える場合、再度契約手続きを行わなければならないので、人によっては大きな手間に感じるでしょう。
一般媒介契約は取引成立までのスピード感こそないものの、契約の有効期限がそこまで厳しくないので、希望の売却条件で売れるまでじっくり吟味できるというメリットがあります。
基本的に、多くの不動産屋は専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を進めてきます。流されるままに契約するのではなく、契約内容をしっかりチェックしたうえで、きちんと納得して契約することが大切ですよ。
まとめ
不動産に関する用語は難しいものが多く、一見とっつきづらく感じてしまいますよね。しかし、ある程度の知識は持っておかないとこちらに不利な契約をさせられかねないので、しっかり勉強しておきましょう。