建物の解体には費用も日数もかかる!事前に相場を知って備えよう

土地活用を行う上でつい疎かにしがちなのが、その建物を最終的にどうするのか、つまりは出口戦略です。大きく劣化する前に手放すというのも一つの方法ですが、収益が上がり続ける限りは持ち続け、いよいよだめになったら解体してまた新しい建物を立てるという方法も十分考えられます。

しかし、その場合はあらかじめ解体費用についても考えておかなければなりません。解体費用は小さな木造物件でも数十万、大規模な鉄筋コンクリート造や鉄骨造だと数千万にも上ることがあり

解体費用が払えず、固定資産税を食うだけの金食い虫を抱えることがないように、事前に解体費用がいくら掛かりそうなのかを十分に把握しておきましょう。

また、建物の解体は1日や2日で終わるものではありません。戸建て木造でも最低10日、大規模な鉄筋コンクリート造だと100日程度かかることもあります。解体日数についても事前に知っておくことで、スムーズに土地を整地に出来ます。

解体費用は坪2.5万円~7万円が相場

まずは、建物の構造ごとの解体費用の相場を見てみましょう。「解体費用の匠」によれば、解体工事にかかる費用の相場は概ね以下のとおりです。

  • 木造:1坪あたり2.5万円~6.0万円
  • 鉄筋コンクリート:1坪あたり3.0万円~6.5万円
  • 鉄骨造:1坪あたり3.5万円~7.0万円

同じ構造であっても費用の相場が大きく異なる理由としては、以下の5点が上げられます。

延床面積

鉄筋コンクリート造建築であっても、延床面積が15坪の建物と50坪の建物では、後者のほうが1坪当たりの解体費用は安くなります。原則として、構造にかかわらず延床面積が大きくなるほど解体費用は安くなると考えてください。

地域(都心か郊外か)

都心は高く、郊外は安くなる傾向があります。都市部のほうが解体工事業者の支払う人件費や固定資産税などが高いうえ、廃材の処分にもより高額な費用がかかるためです。

住宅の密集度

住宅が密集しているほど解体費用は高くなります。住宅が密集している場合は周囲より入念な騒音・振動・ホコリなどの対策が必要になり、それに費用がかかるからです。

また、極端に住宅が密集している地域では重機を敷地まで入れられないことがあります。その場合は手作業で解体を行うため、更に解体費用が高くなります。

家屋以外の解体工事の有無

駐車場や塀等がある場合、そちらの解体工事も行うことになるため、解体費用がかかります。

解体費用の内訳

解体費用の内訳は概ね

  • 人件費:3~4割
  • 産業廃棄物処分費用:3~4割
  • 養生などの諸経費:2~3割
  • 解体業者の利益:1~2割

となっています。

人件費

人件費は作業内容や作業員の熟練度、あるいは地域などに左右されますが、概ね1日1~2万円程度です。同程度の建物の場合、木造よりも鉄筋コンクリートのほうが、鉄筋コンクリートよりも鉄骨のほうが作業日数が長くなりやすいため、人件費はかさみます。

廃棄物処分費用

解体工事で出た大量の産業廃棄物は、廃棄物処分の専門業者に引き取ってもらいます。東京などの都市部の廃棄物処分の専門業者は、地方のそれとくらべて料金を高めに設定していることが多く、その分最終的な解体費用が高くなりがちです。

養生などの諸経費

養生とは、建築工事において、周辺への損害を防止するために行う手当のことです。解体工事をする際には通常、建物の周りを養生シートと呼ばれるシートで覆います。こうすることによって、周囲にほこりや廃棄物のかけらなどが飛び散るのを防ぎますが、それには当然費用がかかります。

また、その他にも工事で使うダンプカーなどの燃料代、近隣挨拶に行くときに必要な手土産代、役所申請の手間賃なども諸費用に含まれます。一つ一つは大した金額ではありませんが、積み重なるとそれなりに大きな額になります。

解体業者の利益

解体業者も民間企業である以上、利益を出す必要があります。利益が出ればそのお金でより高性能な重機を買ったり、研修に力を入れたりできます。利益が全体の1割~2割というのはかなり良心的な数字ですが、逆に言えば経営状態があまり良くない業者が多いともいえます。

解体工事の見積もりの制度を上げるための5つのポイント

解体工事を受ける前には通常、解体業者に対して概算見積を依頼します。概算見積とは、解体工事にかかる代々の費用を見積もってもらうことです。通常は複数の業者に見積もりを依頼して、その中から最も良さそうな業者を選びます。最初から一つの業者に決め打ちするのは避けたほうがいいでしょう。

ただし、建物の特性などを十分に伝えないと、正確性の低い概算見積が帰ってきてしまうため注意が必要です。必ず伝えるべきことは全て伝えましょう。概算見積依頼時に伝える簿記ポイントは以下の5つです。

図面の提出

図面は建物の基本的な情報が視覚的にまとめられたもので、上から見た平面図、横から見た立面図、建物内部を描いた断面図などがあります。図面が多ければ多いほど解体業者は正確な概算見積を出すことが出来ます。

現時点では解体工事を依頼する予定がないという場合も、念のために図面はきちんと保管しておきましょう。正確な図面がない場合は、手書きで記入することになりますが、概算見積の正確性は落ちてしまうことを覚悟しておいたほうがいいでしょう。

写真の提出

図面だけではわからない建物の個々の事情は、写真を使って説明します。全体像だけでなく、細かい部分の写真も合わせて提出すると、概算見積の精度が向上します。

周辺道路の状況説明

解体する建物の周辺環境がどのようになっているかを説明します。周辺道路が狭く、重機など工事に必要な車両が通れない場合、手作業で行う範囲が増えるため見積額が高くなります。

建物内のゴミなどの確認

建物内部に不要なものがある場合は、合わせて処分してもらうことが出来ます(追加費用がかかります)。自分で処理してしまったほうが安く済むケースも有るため、一概に解体業者に処分してもらうのが良いとは言えませんが、手間を省きたい場合は概算見積依頼時に伝えておきましょう。

地中埋設物の確認

地中埋設物とは、浄化槽や井戸、昔そこに建っていた建物の基礎や廃材などです。これらのものがある場合、見積額は高くなります。地中埋設物があることがわかっている場合は、自伝に伝えておきましょう。

見積額は業者によって何故異なる?

同じ建物の見積もりを依頼したはずなのに、見積額が業者によって大きく異なるというのは、珍しいことではありません。解体業者によって得意分野や保有している重機、リスク許容度などが異なるためです。

また、解体業者によっては、建物内のゴミの引き取りや地中埋設物の撤去は見積もりに含めないところもあります。そのため、見積額が安い業者が必ずしも良い業者であるとはいえません。

むしろ安い価格で請け負ったあと、追加で作業が必要になったと言って多額の追加費用を請求してくるようなところもあるので注意が必要です。一方で高いところは客の無知につけこんだボッタクリ価格の可能性が高いです。

見積もり金額が他の業者と比べて極端に安い、もしくは高い業者は、最初から選択肢に入れないほうがいいでしょう。概算見積をもらったら、合計金額はもちろん、個々の詳細項目に十分も目を通しましょう。

工事の範囲について

前述の通り、解体業者によっては建物内のゴミの引き取りや地中埋設物の撤去などを見積もりに含めないところがあります。

安いと思って発注したら、建物内の地中埋設物の撤去で別料金を取られて結果として高くつくというようなことがないように、どこまで工事の範囲に含まれているのかをしっかりと事前に確認しましょう。見積もりに入っていない作業を行ってもらいたい場合は、再度見積もりを受けたほうがいいでしょう。

アスベストの撤去について

アスベストの撤去にあたっては事前調査が必要となります。除去費用も高くなりがちなので、必ず見積もりをチェックしましょう。

正確な見積もりをもらうためには

より正確な見積もりをもらうためには、現地立会いで見積もりを行ってもらうのが一番です。現地で説明すれば、例えば敷地内の石を撤去してほしいなどと言ったような細かい指示も出せます。

小規模な建物はどこに依頼してもそこまで品質や価格に差がつかないのでそこまでする必要はないかもしれません、ある程度大きい鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合は現地立会をした方がいいでしょう。

解体業者は一括見積で探すと効率的

解体業者を探す方法は複数あります。タウンページや解体業者のWebサイトなどを見て、一件一件見積もりの依頼をするというのも悪くありませんが、複数の業者に同じ条件で見積もりを依頼するとなると結構時間がかかります。そのため、現代においては一括見積サイトを利用する人が多いようです。

一括見積もりサイトとは、条件を1階入力するだけで複数の解体業者から見積もりがもらえるサービスです。

同じ条件下での見積もりをもらえるため、金額がかんたんに比較できます。一括見積もりサイトも複数ありますが、特に人気が高いのは以下の3サイトです。いずれ無料で利用できます。

優良解体業者を見分ける5つのポイント

複数の解体業者から見積もりをもらったら、それを比較します。ただし、単純な金額だけで比較するのは考えものです。解体業者を選ぶ際には、以下の5つのポイントも合わせてチェックすることをおすすめします。

自社施工か否か

解体業者を名乗る業者の中には、依頼だけ取って実際の解体工事は下請けに任せ、中間マージンを得ているだけのような業者もあります。

そのような業者に依頼すると中間マージン分費用が上乗せされてしまう上、実際に解体を行う業者と直接対話ができなくなってしまうため意思の疎通も難しくなります。

必ず自社施工を行っている業者を選ぶようにしましょう。全国対応を謳っている解体業者は下請けに丸投げしている可能性が高いため注意しましょう。

許可

解体工事には建設業許可もしくは解体工事業登録が必要になります。500万円を超える大規模な解体は、建設業許可が必要不可欠です。これを持たずに解体業者を名乗るような悪徳業者はめったにいないと思いますが、念のために確認しておきましょう。

マニフェスト票

解体工事に発生した産業廃棄物の不法投棄を防ぐための制度をマニフェスト制度と言います。解体工事終了後、解体業者は廃棄物処分の専門業者に産業廃棄物の処分を依頼します。

廃棄物処分の専門業者に渡った産業廃棄物はマニフェスト票と呼ばれる票とともに運搬・処理され、そのたびにマニフェスト票は上書きされています。

最終処分業者が終わると解体業者のもとにマニフェスト票が返ってくるため、解体業者は産業廃棄物がどのような流れで処分されていったのかを確認することができます。

解体業者は受け取ったマニフェスト票を5年間保存しておかなければなりません。悪徳業者でもない限り、マニフェスト票はしっかりと管理されているはずですので、工事終了後に見せてほしいと伝えてください。

料金の支払時期

料金の支払時期は解体工事業者によって異なります。最もポピュラーなのは、着工時に半額、解体工事完了後に半額を収めるという方法です。お互いに半分ずつリスクをとるため、公平感が最も高いです。

一方、顧客側にとっては解体工事完了後全額支払いというのが、持ち逃げのリスクがなく最も有利です。大きな金額でない場合は、この条件が適用されることがあります。

結局のところ最終的に支払う金額は変わらないのですから、いつ支払っても同じと思われるかもしれませんが、資金繰りに余裕が無い場合は支払時期を遅らせたほうが有利です。ただし、解体業者側にも色々と都合があるため、自分の都合だけを無理やり押し付けるのは辞めましょう。

保険への加入

解体業者は通常、第三者賠償保険に加入します。第三者賠償保険とは、工事と直接関係がない人、例えば通行人や周囲の住民など第三者にケガを負わせたり、第三者の財物に損害を与えたときに保険金が下りる保険です。保険には年単位で加入するものと、工事単位で加入するものがあります。

いずれにも入っていない業者は、万が一の際に補償が支払えず倒産する可能性がありますので、避けた方がいいでしょう。

解体工事の大まかな期間は10日~100日

解体工事の期間はケースバイケースですが、原則として建物の規模が大きく、周囲に建物や道路が多く、構造が堅牢なものほど期間は長くなります。

例えば、一般的な延床面積30坪ほどの木造一戸建て住宅の場合は10~20日ほどで終わりますが、延床面積500坪の鉄筋コンクリート造の場合は70~100日程度かかることが多いです。

工事期間が長くなれば、それだけ解体費用もかさむので注意が必要です。急ぎの場合は早めに相談すれば、工事を早く終わらせられます。

解体工事の大まかな流れ

解体工事で行うことは、建物の解体だけではありません。自治体への工事申請、近隣への挨拶など、細かい作業は意外と多いのです。解体工事の大まかな流れは以下の通りです。

工事着工数週間前~工事着工前日

まず、工事着工日よりも1週間以上前に、その建物がある自治体に「リサイクル法の届け出」を行い、解体現場に「事前周知の標識」を設置します(原則として延床面積24坪以上の場合)。

つまり、常時着工日の1週間以上前には業者と契約していなければならないということです。この2つの作業は基本的に解体業者が全て行ってくれますが、中には対応してくれない業者もあります。事前に確認しておきましょう。

次に、電気やガスなどのライフラインを解約します。解体業者に任せることも出来ますが、同意書が必要になり却って手間がかかるので、自分でやったほうがいいでしょう。水道は工事中に使うため、そのままの状態で残すのが基本です。

それから、忘れてはいけないのが近隣への挨拶です。通常は解体業者が行ってくれますが、自分も同行した方がクレームは少なくなります。挨拶時に持っていく粗品などは解体業者が用意してくれますが、もちろん費用はかかります。

工事着工日~工事前半まで

工事着工日初日は、足場を組み立てます。併せて、ホコリや粉じんを防ぐシートや防音シートをかけ、近隣への影響を極力少なくします。また、建物内部に家財道具などがある場合は撤去します。家財道具以外にも、作業の邪魔になるもの(畳、冊子、断熱材など)はこの時点で撤去します。

また、建物外部にある邪魔なもの、例えば庭の木やブロック塀などもこの時点で撤去します。そうすることにより、より大きく高性能な重機が搬入できるように鳴ります。

次に、土地に重機を搬入します。前面道路が広い場合、高性能な重機を搬入できるので工事期間が短くなります。逆に狭い場合は重機が使えず、職人が手作業で壊すことになり、工事期間が長くなります。

工事中盤

準備が整ったら、いよいよ建物本体を解体していきます。建物を重機や手作業で少しずつ壊していき、出た産業廃棄物はトラックなどに積み込んで処分場まで運びます。解体工事のメインと言える作業がこれです。

建物本体を解体したら、次に建物基礎を除去します。建物基礎とは建築物を支え地盤に定着させる部分です。普段は地中に埋まっているため目には止まりませんが、非常に大切なものです。

通常はコンクリートでできており、重機などで少しずつ崩していくのが一般的です。基礎の除去は建物本体の解体と比べて振動が発生しやすく、その分クレームもつきやすいです。大きな建物だと基礎が厚く、日数も費用もかかります。

基礎を撤去した後は、地中埋設物の撤去を行います(ある場合)。地中埋設物があるかないか、あるいはどのようなものがあるかは建物によって異なりますが、下水道の整備が十分でない地方では浄化槽が出てくることが多いようです。

浄化槽とは生活排水を綺麗な水にして側などに流すための装置です。通常はコンクリートでできています。同時に水道管なども撤去します。

工事後半

建物や基礎、地中埋設物などをすべて取り除いたら、土地を整地します。整地とは重機を用いて土地を平らに均す作業のことです。

整地した土地の上に、砕石や真砂土などを敷いて見た目を良くする方法もあります。その土地の上に再び建物を建てるのか、それとも長い間空き地として残しておくかによって、対処は異なります。

また、土地の高さが周辺よりも高かったり、低かったりする場合は、盛土(土を追加する)や残土処分(土を取り除く)を行い高さを調整します。整地が終わったら、最後に重機を敷地の外に出し、近隣の清掃を行って工事完了です。

工事完了後~

工事が終わったあとは、滅失登記を行います。滅失登記とは、登記簿上から家屋を消すための作業で、建物解体後1ヶ月以内に行うことが義務付けられています。この義務を怠った場合、10万円以下の過料が処されることがあります、

手続自体は自力でできないわけではありませんが、代行サービスを利用したほうが確実です。

手続きの際には解体業者からもらえる取毀証明書または解体証明書、印鑑証明書などが必要になるので、事前に相談しておきましょう。

解体Q&A

最後に、初めての解体を依頼する際に生まれがちな疑問と、それに対する回答をまとめて掲載します。

見積もりは何社ぐらいに貰えばいい?

明確な基準はありませんが、3社~5社ぐらいにするのがいいでしょう。数を増やせば増やすほど良い業者に当たる確率を上げることが出来ますが、その分手間もかかります。見積もりの数が多くなると一つ一つに掛けられる時間が減るため、業者間同士の違いも気づきづらくなってしまいがちです。

解体費用が用意できない場合はどうすればいい?

一部の地方銀行や信用金庫などが、解体費用を融資するためのローン商品を提供しているので、問題なく返済できそうな場合はそれを利用するといいでしょう。一般的なカードローンと比べて金利は安く、審査や保証人の条件もそれほど厳しくない場合が多いです。

全国展開している解体業者と地域の解体業者はどちらが良い?

地域の解体業者のほうが良い仕事をしてくれる可能性が高いです。全国展開している解体業者の殆どは、下請けの地域の解体業者に仕事をさせているからです。

それならば最初から地域の解体業者に任せてしまったほうが、中間マージンも発生せず、意思の疎通もしやすいためお得です。自社施工を希望する場合は、地域の解体業者の中から選ぶといいでしょう。

解体業者がトラブルを起こしていないか確認する方法はある?

解体業者にくだされた行政処分、指名停止などに関する情報は、各省庁や都道府県庁・市区町村役場などにまとめて保管されています。

これらの情報は誰でも開示請求できるので、気になる場合は電話や対面で聞いてみましょう。時間がない場合は、国土交通省環境省などのウェブサイトでもある程度検索ができます。

また、行政処分ではないもののトラブルを起こしている会社かどうかを調べたい場合は、検索エンジンを使うのがいいでしょう。「会社名 トラブル」「会社名 事故」「会社名 経営状態」などのキーワードの組み合わせで調べると、様々なニュースサイトが見つかるはずです。ただし、そこに掲載されていることが必ずしも真実とは限らないことには留意が必要です。

見積もりの有効期限はどれくらい?

解体業者によって異なりますが、通常は1ヶ月~6ヶ月程度です。多いのは3ヶ月です。有効期限が存在する理由は、解体業者が支払わなければならない人件費や燃料費などは変動する可能性があるからです。

見積もり書に書かれている価格はあくまでも「今」発注したらどれくらいの費用がかかるかを示したものにすぎません。有効期限を過ぎてしまった場合は、再見積もりをもらいましょう。

値引き交渉のコツはある?

契約したい業者が最も低い価格をつけている場合は、値引き交渉をしないほうがいいでしょう。値切りすぎて工事の質が落ちてしまっては困るからです。

契約したい業者が最も低い価格をつけていない場合は、最も低い価格をつけている業者を引き合いに出して「●●円で出してくれている業者があるので、ここと同じくらいまで下げてくれたら契約する」という旨を伝えるといいでしょう。

そこまで値引きできないという答えが帰ってきた場合は、そこで諦めて契約するか、最も低い価格をつけた業者に切り替えるといいでしょう。

基礎の解体費用がネットで見た相場より高いんだけど……

解体する建物の基礎がベタ基礎や杭基礎の場合、解体費用は高くなる傾向があります。ベタ基礎とはコンクリートを広く流し込んで床を形成し、面の力で建物を支える工法です。

ベタ基礎は一般的な工法である布基礎と比べて使うコンクリートが多くなり、鉄筋が入っているため(布基礎には鉄筋は入っていません)、解体費用は高くなります。

杭基礎とは杭を地中の支持地盤にまで深く差し込む工法です。杭を抜くには多額の費用がかかります。

解体前後で固定資産税はどう変わる?

解体工事をした場合、建物はなくなるのでその分の固定資産税は下がります。一方、土地の固定資産税は上る可能性があります。土地の固定資産税には「住宅用地の課税標準の特例」という法律が適用されるためです。

この特例は簡単に言えば住宅が建っている土地の固定資産税を安くするという法律です。住宅を解体すると、「住宅が建っている土地」が「住宅が建っていない土地」にかわるため、特例が適用されなくなり、その分固定資産税は高くなります。

建物の固定資産税の下落と、土地の固定資産税の上昇、どちらが大きいかはケースバイケースです。解体前に試算を行っておきましょう。

解体が安くなる時期はある?

解体が安くなる時期とは、簡単に言えば解体業者が暇な時期です。見方を変えれば、解体業者が忙しいときに頼むのは得策ではない、ということでもあります。解体業者がいつ忙しくなるかを正確に予測するのは難しいですが、基本的には年度末が一番忙しいというところが多いです。年度末は公共工事が多い時期だからです。

また、雪国の解体業者は解体とは別に除雪作業を事業として行っていることも多いため、できればこの時期も避けたほうがいいでしょう。

重機のサイズはどれくらい?

規模によって異なりますが、戸建てや小規模の木造アパートの場合、全幅は2.5m、全長は7m程度になることが多いです。もっと高い鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物を解体する場合は、より大きな重機が必要になります。

雨が降ったら工事は必ず中止になる?

国土交通省が定めた安全管理の規定に、そのような決まりはありません。問題は作業員の安全が確保できるか出来ないかであり、安全が確保できるのならば雨でも晴れでも曇りでも同じように解体工事を行います。

雨が降っていると散水が不要になり、ホコリが舞いにくくなるなどのメリットもあります。

もちろん、台風や豪雨などの場合は話が別で、工事は中止となります。スケジュール通りに工事を勧めたいのならば、梅雨や台風シーズンは避けたほうがい以下もしれません。

解体工事中に事故やトラブルが発生した場合は?

解体工事中に敷地内で事故やトラブルが発生したとしても、通常損害をこうむることはありません。まともな解体業者ならば保険に入っているはずですし、万が一解体業者が不法投棄などを行っていたとしても、こちらには損失はありません。

万が一解体業者と紛争になった場合は、消費者相談センターや弁護士などに相談し、指示を仰ぎましょう。

爆破解体は行える?

現在の日本で爆破解体を行うのは不可能ではありませんが、1992年を最後に爆破解体が行われたことは1回もありません。日本は火薬の取扱に対する法規制が厳しく、また都市部では建物の密度が高く、安全に爆破解体を行うのが極めて難しいからです。

なお、爆破解体のメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット

  • 大規模な建物の解体工事の期間を短縮できる
  • 人手が少なくて済むので、人件費の節約になる
  • 見世物として人気

デメリット

  • 失敗すると周囲に大損害を与える可能性が高い
  • 建物や人が多い場所では行えない

所有者が不明の建物は解体できる?

ケースバイケースです。所有者自身が誰なのか不明な場合、原則として勝手に解体をしてはいけません。まずはその建物の近隣住民に話を聞くなどして、所有者の特定を急ぎましょう。

所有者が誰なのかはわかっているが、所有者の所在が不明の場合は、裁判所に申し立てを行えば解体できます。ただし、建物に抵当権がついている場合は、抵当権者の同意が必要になります。

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