駐車場経営のメリットとノウハウは?トラブルにはどう対応する?

数ある土地活用術の中でも特に低リスクで始められるのが駐車場経営です。マンション経営やアパート経営のように必ずしも建物を用意する必要もなく、経営ノウハウがあまりなくても気軽に始めやすいというメリットがあるため、投資初心者に人気です。

一方で駐車場経営にもデメリットはありますし、そもそも駐車場経営に向かない土地というのもあります。

きちんと知識を持って行わないとなかなか利益が上がらないという点においては、マンション経営やアパート経営と一緒です。

今回は駐車場経営のメリットやデメリット、更にはノウハウまでをまとめて紹介したいと思います。

駐車場経営の2つのパターン

駐車場経営は大きく、決まったお客さんに月額いくらで駐車場を貸し出す「月極駐車場」方式と、数分~数日の短い時間だけ駐車場を貸し出す「コインパーキング」の2種類があります。

どちらがより儲かるかは、その土地の特性に左右されます。一般論としては住宅地では月極駐車場のニーズが高く、車の出入りが激しい商業地ではコインパーキングのニーズが高いとされています。時間単価はコインパーキングのほうが高いですが、稼働率が安定しやすいのは月極駐車場です。

月極駐車場の余った枠をコインパーキングとして活用すると言ったようなことも可能です。

また、駐車場には平面駐車場と立体駐車場が有ります。平面駐車場はいわゆる青空駐車場で、地面を舗装してその上に線を引いただけの簡単なものです。初期コストが安く、維持管理コストも掛かりませんが、土地を縦方向に有効活用しないため、経営効率の面では立体駐車場に劣ります。

立体駐車場は建物内部を自動車が走る自走式と、車を昇降装置に載せる機械式があります。土地を縦方向に有効活用するため、面積に対する駐車台数が多くなるというメリットが有ります。しかし、自走式の場合はある程度面積が必要になり、機械式の場合は昇降装置が必要になるため、初期投資額は高くなりがちです。将来本格的に事業として取り組みたい場合はこちらがいいでしょう。

駐車場のニーズが有る地域は?

また、駐車場のニーズは地域によっても異なります。単純に人が多い都市部ほど駐車場のニーズも多くなりそうな気もしますが、人が多い地域は公共交通が十分に整備されておりそちらを使う人も多いので、一概に都市部の方がニーズが高いとはいえません。

むしろ車社会がある程度進展した地方都市のほうがニーズがあるかもしれません。

例えば、スマートパーキング・ラボが行った調査によれば、東京都、大阪府、愛知県で「空いている駐車場が見つからない頻度」が年に1回以上という人の割合は東京都が82.6%、大阪府が76.1%なのに対して、愛知県は86.0%でした。

愛知県は三大都市圏の中では最も人口も人口密度も低いものの、その分公共交通が十分発達しておらず、車社会なために駐車場不足が続いているものと考えられます。

駐車場経営の一番のメリットは予算が少なくても始められること

駐車場経営の一番のメリットは、少ない費用で気軽に始められることです。駐車場経営は必ずしも土地に建物を立てる必要が無いので、予算があまりなくても取り組めます。

コインパーキングの場合は業者に土地を貸し出すだけでも行えますし、万が一失敗してもその時に負うダメージは小さくなります。

一方、予算が多い場合は大規模な駐車場を経営することも可能です。ニーズのある地域ならば規模が大きくなればなるほど利回りは高くなり、効率的な運用が期待できます。

駐車場は土地の転用が比較的容易

駐車場はアパートやマンションと比べて、土地の転用が比較的容易です。

アパートやマンションは借地借家法という法律の対象になっています。これは賃貸人(貸す側)と比べて立場が弱くなりがりな貸借人(借りる側)を保護するための法律であり、通常の民法よりも貸借人の権利が強化されています。

要するに借り手有利の法律であり、アパートやマンション経営ではこの法律に度々悩まされることになります。特に立ち退きに非常に時間がかかります。

一方、駐車場は借地借家法の対象外なので、事前の通告さえすれば立ち退いてもらうことが可能です。そのため、マンションやアパートよりも比較的容易に更地に戻したり、マンションやアパートに転用したりできます。建物のない小規模な駐車場なら、更地に戻すための費用も余りかかりません。

駐車場経営は老朽化と災害のリスクが小さい

建物のない駐車場では、当然建物の劣化、老朽化を心配する必要はありません。手入れの必要があるのはフェンスや舗装、機器類などだけなので、維持に費用がかかりません。マンションやアパートのように長年経営することによって賃料水準が下がるリスクありません。

建物がないため、地震による倒壊リスクもありません。燃えるものがないので火災の心配も不要です。駐車場が災害の被害を受けるような大規模な地震や津波があった場合、その近くにあるマンションやアパートはもっと申告な被害をうけるので、相対的にリスクは小さいといえます。

駐車場経営は土地の形状や大きさに左右されづらい

マンションやアパートは比較的に正方形、もしくはそれに近い長方形が良いとされているため、それを載せる土地も正方形やそれに近い長方形でなければ経営しづらい面があります。また、建ぺい率などの制限を受けるため、ある程度の広さも必要になります。

一方、駐車場は車を停めるだけの場所ですので、細長い長方形やL型など、非整形な土地でも問題なく経営できることが多いです。アパートやマンションが建設できない小さな土地でも利益が得やすいのもポイントです。

駐車場経営の一番のデメリットは収益額が低くなりやすいこと

駐車場経営の一番のデメリットは、投資額の低さに合わせて収益額も少なくなるということです。リスクが低い投資は必然的にリターンも少なくなるのは仕方ないことですが、大きく稼ぐのに向いていません。

土地は高層マンションのように縦に長い建物を立てるほど収益性が上がるため、リスクを背負っても大きく稼ぎたいという方はそちらをおすすめします。

駐車場経営は節税効果が薄い

マンションやアパートは、固定資産税評価額や相続税評価額の減免制度があるため、節税対策として有効です。

一方、駐車場経営は固定資産税評価額は安くなりませんし、相続税評価額も舗装することで小規模宅地の評価減を受けられる可能性はあるものの、その減額幅はマンションやアパートと比べると微々たるものです。節税効果を重視する相続対策などには余り向いていないといえるでしょう。

駐車場経営は景気の変動をやや受けやすい

マンションやアパートの需要というのは、景気に余り左右されません。高級マンションならば話は別ですが、圧倒的に数が多い低~中所得者層向けの物件ならば、好景気でも不景気でも安定した需要が見込めます。

しかし、自動車は都市部では生活必需品というわけでもないため、不況時は手放す人が増えます。

自動車を持つ人が減れば当然駐車場の需要も落ち込みます。最近は免許を持っている人でもレンタカーやカーシェアリングで済ませる人が増えてきていますので、需要が大幅に増加することはまずないでしょう。

駐車場経営には事故やトラブルのリスクが有る

駐車場経営で意外と無視できないのが、事故やトラブルのリスクです。車両事故は大きな問題に発生する可能性が高いので、十分な対策が必要です。

基本的に事故の対応は警察もしくは自動車保険会社が対処してくれるため、経営者が責任を追うことはないのですが、駐車場管理体制に何らかの不備があった場合は当然責任を問われることになります。

例えば駐車場内に穴が空いていたり、出入口の見通しが悪かったり、車路が極端に狭かった場合は賠償に発展することも有りえます。

次に注意したいのが利用者同士や近隣住民とのトラブルです。当事者間の問題と放置すると噂が広がって収益に影響が出ることもありえます。トラブルを起こす契約者とは更新しないという契約にしておくなど、事前にリスクを取り除くことも大切です。

車上荒らしや不正駐車、盗難などにも対処は必要です。管理会社に依頼していたとしても、管理会社の耐性自体に問題があればやはりトラブルに発展するため、慎重に委託先を選びたいものです。

駐車場経営には賃料滞納リスクが有る

月極駐車場の場合は、マンションやアパート経営と同様に賃料の滞納リスクにもさらされることになります。審査を行うとはいえ、それで全てが見抜けるわけでもありません。

家賃の滞納に比べて駐車料金の滞納は回収しづらいため、保証人や保証会社を契約時に請求したり、滞納回収まで応じてくれる管理会社を選ぶなどの対処が必要になります。

駐車場経営が向いている人はこんな人!

駐車場経営はマンションやアパートと比べると経営リスクが小さく、土地の転用もしやすいなどのメリトが有ります。特に以下の条件に当てはまる人にとっては最適な投資といえます。

すでに土地を所有している人

駐車場経営は建物が必須でなく、設備も簡単に済むことが多いので、自身で負担する資金は実質ほぼ土地代のみとなります。

その土地をすでに所有していれば自己資金を殆ど出さなくても経営に乗り出せます。すでに土地を持っているけれど、マンションやアパートを借金してまで建てるのははちょっと……という方には駐車場経営がおすすめです。

土地の転用の可能性を残しておきたい人

駐車場経営は比較的土地の流動性の高い投資であるため、失敗した時はすぐに経営から手を引いて土地を売却したり、マンションやアパート投資をすることができます。

将来子供に土地を相続させる場合などは、流動性を確保するために駐車場経営を始めるといいかもしれません。

狭小・非整形の土地を活用したい人

狭い土地や形が複雑な土地、あるいは市街化調整区域内にあり建物を立てるのが難しい土地などは、マンションやアパート経営をするのには向いていません。

一方、駐車場経営は土地が狭かったり形が複雑だったりしてもあまり問題はありません(無論ある程度の広さは必要ですが)。こうした土地は比較的価格が安いので、リスクを負いたくない人にはおすすめです。

駐車場経営のための6つのステップ

駐車場経営に決まった手順はありませんが、すでに確立されている成功しやすい手順を順番に踏んでいくことによって、投資の成功確率を挙げることができます。駐車場経営はマンションやアパート経営などと比べると簡単なため、そこまで身構える必要はありません。

駐車場経営に向いている土地を探す

まずは駐車場経営に適している土地を探します。月極駐車場とコインパーキングにでは、適している土地が違います。月極駐車場の主な顧客は、その土地の周辺に住んでいる個人、もしくは企業を置く法人などです。

物件の規模に比べて駐車場台数が少ないマンションなどがある場合、長期的な顧客を得られる可能性が高いです。

高層マンションが立ち並ぶ新興の住宅地などは月極駐車場に対する需要が高いと考えられます。戸建て住宅が密集して並んでいるやや郊外の住宅地なども狙い目でしょう。

一方、コインパーキングは短時間の貸出がメインなので、住宅地よりも商業地のほうが適しています。

コインパーキングは長時間利用すると月極駐車場よりも割高になるため、近隣住民に使ってもらうことは期待できません。それよりも大規模な商業施設や人の出入りが多い大企業の周辺のほうが安定した顧客を望めるでしょう。

特に規模・人気の割に駐車場が少なく、道路に駐車場に入るのを待っているような複合商業施設がある場合は狙い目です。

ただし、一つの施設に過度に依存してしまうと、その施設が撤退してしまったり、人気がなくなったりしてしまった時に困ることになるので注意が必要です。できれば商業地の真ん中で、たくさんの車が行き交う場所を選びましょう。

周辺の土地だけでなく、道路との接道にも気を使う必要があります。駐車場にしようとしている土地が狭い道路にしか接していないと、利用者から避けられる恐れがあります。

できれば幅員4m以上の広い道路と接している土地がいいでしょう。また、入口の周辺に街路樹やガードレール、電柱がある場合は事前にそれが取り除けるかどうかをその障害物の所有者に確認しておきましょう。

STEP2.その土地の需要と供給を具体的に調べる

いくら良さそうな土地だからと言って、印象だけで選んでしまってはいけません。事前に必ずその土地が本当に駐車場経営に適しているのかを調べる必要があります。

月極駐車場の場合は「パーキングポイント」や「アットパーキング」、コインパーキングの場合は「コインパサーチ」や「NAVITIME」などでその土地の近隣1km程度の駐車場の稼働状況を調べることをおすすめします。

月極駐車場の場合は、その駐車場の管理会社に連絡すればどのくらい稼働しているのかが簡単にわかります。しかし、コインパーキングの場合は正確な稼働状況を図っているわけではないため、稼働率が簡単には確認できません。

現地に出向いてみたり、マーケティングを依頼したりして把握するように努めましょう。

もう一つ大切なのは料金相場です。月極駐車場もコインパーキングも、ある地域内での料金相場はほぼ同じです。将来想定される賃料収入は周辺の料金相場の平均と考えればほぼ間違いないでしょう。安くすれば稼働率が上がるのは間違いありませんが、値下げ競争に発展して共倒れする可能性もあります。

STEP3.利回りを計算する

利回りを計算するためには、初期投資額と毎月の収入の2つを計算する必要があります。月極駐車場もコインパーキングも、車1台に必要な面積は23平米程度とされています。

これは車路も含めた数値であり、駐車場の規模が大きくなるほど車路の割合が小さくなるため必要な面積は小さくなります。

それから、アスファルトの工事も必要になります。駐車場に酔ってはアスファルトでなく砂利にしていることもありますが、利用者から見た場合、アスファルトのほうが運転しやすいです。それほど費用がかかる工事でもないですし、できればアスファルトにしましょう。工事費用は車1台につき約15万円~20万円程度になります。

コインパーキングの場合は聞き設備が必要になりますが、管理会社に委託する場合は雨量になります。

次に賃料を計算します。月極駐車場の場合、地域によってかなり賃料に差がつきます。東京23区の中心部(港区・目黒区など)ともなれば月4万~5万円程度になることも珍しくありませんが、23区外周部(板橋区、葛飾区など)になると2万~4万円程度まで落ち着きます。

地方の比較的大きな都市の場合は1万円~3万円、更に田舎の方になると5000円程度にまで下がることも珍しくありません。

コインパーキングの場合は月極駐車場と比べて倍程度の収入が見込める傾向にあります。ただし、管理会社に手数料を支払わなければなりません。手数料は一般的に賃料の5%程度です。

月極駐車場、コインパーキングともに、表面利回りは3~6%程度になることが多いです。一般的に土地がかなり安い郊外のほうが表面利回りは高くなりますが、そのとおりに利益が上がらなくなる可能性も高くなります。安定した収益を望みたいのならば人口集積地や都市部を狙ったほうがいいでしょう。

表面利回り3~6%という数字はマンションやアパートなどと比べると余り有利とはいえません。おまけに固定資産税などの減免措置もないため、実質利回りはかなり少なくなります。

そのリスクを下げるために、土地を借りるという選択肢もあります。土地購入代金がかからなくなるため、初期費用が安くなります。但し、毎月土地代がかかるため、売上が芳しくない時は赤字になってしまうこともあります。

STEP4.管理の方法を考える(月極駐車場の場合)

月極駐車場には、管理委託方式と一括借上形式があります。管理委託形式は整備した駐車場を利用者に貸すという最も基本的な仕組みで、顧客の募集、および駐車場の管理を業者に委託します。

業者の提案などを元に投資家が経営計画を立てて、自ら駐車場を整備し、募集と管理(集金やクレーム対応、清掃など)は業者に任せます。マンションやアパートを自分で建てて、残りの業務は業者に任せるのと似ていますね。

管理委託方式のいいところは、稼働率がいいところでは安定した収益を見込みやすいところです。

管理費用は賃料の5%程度とそれほど高くないため、安定した収益を生む土地さえ見つけられれば、初心者でも十分に利益を挙げられます。一方で土地選びを間違ってしまうと収益が余り得られなくなってしまうというデメリットもあります。

一方、一括借上方式とは、業者が経営改革を建てて、投資家はそのとおりに駐車場を整備して一括で貸し出すという仕組みです。マーケティングはもちろん、募集や管理まですべて業者が行います。

管理委託方式では顧客の払った賃料が収入となるのに対して、一括借上方式は業者が払った賃料が収入となります。業者の収入は顧客の払った賃料から投資家に払った賃料を引いた差額です。

この方式では稼働率にかかわらず安定した収入が見込めるため、初心者に特に人気があります。経営計画なども自分で建てる必要が無いため非常に楽です。

契約も投資家を介さず顧客と管理会社が直接行うため、手間もかかりません。一方で稼働率が高いところで安定している地域では、この形式だと帰って損をすることもあります。

STEP4.管理の方法を考える(コインパーキングの場合)

コインパーキングには、土地賃貸方式と事故経営方式があります。土地賃貸方式は月極駐車場の一括借上方式とほぼ同じで、投資家は土地をコインパーキング業者に貸します。毎月決まった賃料が受け取れますが、その分定収入になりやすいという市ね面もあります。

事故経営方式は月極駐車場の管理委託方式とほぼ同じで、駐車場の整備などは自分で行い、募集や管理はコインパーキング業者に委託します。初期投資額は大きくなりがちですが、その代わりに収入も大きくなりやすいです。リスクを背負ってでもある程度の利益を得たい人にはこちらがおすすめです。

STEP5.管理業者を決める

月極駐車場の場合、管理は不動産業者が行うのが一般的です。中には募集のみを行う(管理は投資家が行う)タイプの割安な業者もありますが、駐車場内のトラブル対応は煩雑で時間もかかるので、本業で取り組みたいという人以外には余りおすすめできません。

できれば募集から管理までまるまる対応してくれる業者を選びましょう。

管業業者社の腕の見せ所は駐車場区画です。限られた土地を有効活用し収容台数を増やせる業者は狙い目ですが、一方で台数を増やしすぎて車路や1台あたりの駐車スペースが小さくなり、大型車に敬遠されてしまうようなケースもあります。

そのあたりのバランス感覚が優れた提案をしてくれる業者を選ぶにしたいものです。

また、管理会社ですから当然管理の技術も必要になります。いくら手数料が安くても管理が杜撰な会社は信用できません。その業者が管理している既存の駐車場を見たり、他のオーナーの話を聞いたりして、信頼できる業者を探しましょう。

コインパーキングの場合も基本は同じで、駐車場区画や管理の技術が優れているところを選ぶべきです。ただ、コインパーキング業者は大手から地域密着型まで様々な業者が存在するため、ちょっと選びづらいかもしれません。必ず複数の業者から提案をもらって、比較して決めましょう。

STEP6.出口戦略を考えておく

駐車場経営に限った話ではありませんが、不動産投資では出口戦略(最終的な投資のゴールを考えること)が重要です。駐車場経営は建物を建てないため比較的事業の撤退がしやすく、出口戦略は比較的考えやすい方です。

地価が上がって土地の売却益が出そうな場合はその時点で売ってしまうのか、それとも稼働率の高さは今後も続くと考えて事業を続けるかなど、事前に考えておきましょう。

駐車場経営Q&A

駐車場経営に関するよくある質問をまとめました。

土地が狭くても大丈夫ですか?

コインパーキングの場合は、駐車スペースが2台以上取れるようならば収益が上がることが多いです。1台に必要なスペースは23平米(車路など含む)ですので、46平米以上が目安となります。もちろん、大きい方が経営効率は上がリます。

月極駐車場の場合は賃料水準がコインパーキングよりも低いため2台では厳しいでしょう。できれば5台(115平米)程度は欲しいものです。

駐車場の保証費用はどれくらいかかる?

駐車場舗装には主にコンクリート舗装とアスファルト舗装が有ります(砂利舗装はおすすめできません)。10台の駐車場とした場合、アスファルト舗装は110万円程度、コンクリート舗装は170万円程度の費用がかかると考えられます。

しかし、アスファルト舗装はコンクリート舗装と比べて耐久性が低く、将来の舗装費用が大きくなりがちな傾向があるため、一概にどちらがいいとはいえません。

駐車場の稼働率はどうやって見積もる?

業者に問い合わせるのが一番正確かと思いますが、業者は投資家に投資をさせるために実際の見込みより少し高い数値を申告してくるかもしれません。

駐車場はマンションやアパートなどと違って新しい方が人気が出るということはないため価格競争になりやすく、その分低めに見積もっておいたほうが安全かもしれません。

同じ駐車場で月極駐車場とコインパーキングの両立は可能?

可能です。ただし、利用者に勘違いされると困りますので、その駐車スペースが月極駐車場であるのか、コインパーキングであるのかをわかるように配慮する必要があります。業者に相談すれば、適切な提案が貰えます。

トラブル発生対策はある?

駐車場内でのトラブルは基本的に不動産会社やコインパーキング業者が対応にあたってくれますが、24時間管理をしている会社でないと危険です。

また、駐車場内の不備(舗装が十分でなかったなど)がある場合、投資家が責任を取らされる可能性があるので、管理会社からそのような連絡があったはきちんと確認してください。

集客はどうやって行うの?

業者によっては仲介業務でウェブサイトなどで広告宣伝を行ってくれることもあります。また、のぼりを立てたり、チラシを配ったりというのも古典的ではありますが意外と有効です。月極駐車場は近隣住民が顧客になりますので、大々的な宣伝は必要ありません。以下に効率的に訴えかけるかが大切です。

まとめ

駐車場経営はマンションやアパート経営と比べて低リスク
駐車場経営は非整形な土地・小さな土地でも比較的活用しやすい
反面、収益が上がりにくいという一面もある
月極駐車場とコインパーキングでは顧客が異なる
コインパーキングのほうが時間単価は高いが収益が安定しにくい
駐車場経営では土地選びと同時に業者選びも大切

駐車場経営はノウハウが少なくても手軽に始められるのも魅力の一つ。興味を持たれた方は早速土地探しを始めてみてください。

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