土地信託のメリットとデメリットは?相続対策になり手間もかからない

所有している土地を使って利益を得たい場合はその上にアパートやマンション、駐車場などを建設するのが一般的です。しかし、この方法は手間がかかり、また失敗すると損失を被るリスクもあります。

土地活用に興味はあるけど本業が忙しくて活用法を検討する暇がなかったり、自分でリスクを負って自分で活用方法を決めるのは怖いという方には、土地信託がおすすめです。

土地の活用ノウハウが全く無くとも利益があげやすい土地信託で、みなさんも堅実に稼いでみませんか?

土地活用は土地を他人に託して儲けてもらい、その利益を分けてもらう仕組み

土地信託とは、自分の所有している土地を、土地運用の専門家に預けて運用してもらい、利益が出たらそこから経費や手数料(信託報酬)を覗いた部分を受け取る仕組みです。土地を預ける立場の人を委託者、土地を運用する立場の人を受託者といいます。

この仕組は投資信託に非常に似ています。

投資信託は自分のお金を投資の専門家に預けて運用してもらい、利益が出たらそこから経費や手数料(信託報酬)を覗いた部分を受け取る仕組みです。投資信託はお金を託すのに対して、土地信託は土地を託すという違いがありますが、それ以外はほぼ同じです。

土地信託と不動産投資信託は別物

土地信託と不動産投資信託は名前こそ似ていますがその内容は全く別物です。不動産投資信託はあくまでも投資信託の一種であり、投資家はお金を拠出します。そしてそのお金を一つの塊として扱い、不動産を購入して運用し、運用益を投資家に還元します。土地信託は土地を持っている人のためのもの、不動産投資信託は土地を持っていない人のためのものです。

土地信託を行うのは信託銀行と信託会社

土地信託は土地を信じて託す仕組みですから、委託者が納得しているのならば、受託者は素人である親戚のおじさんでも問題ありません。しかし、素人にまかせてもおそらくはうまくいかないでしょう。

それくらいならば自分で直接活用したほうが信託報酬がかからないぶん、勝てる可能性が高まります。委託者の多くは土地運用のプロに任せたいと考えるはずですし、実際に多くの人が土地運用のプロである企業に任せています。

企業が信託業務を行う(信託を受けて土地を運用する)受託者になるためには、信託業の免許が必要不可欠です。

信託業の免許を持っている会社は、大きく信託銀行とその他信託会社に分類できます。信託銀行とは土地以外にも様々な財産の信託を受けてそれを運用・管理するための銀行です。信託業務の他に通常の預金業務や貸出業務なども行っている、間口の広い銀行です。

一方、信託会社とは広義には信託業免許を持つ株式会社(信託銀行含む)のことを指します。

しかし、一般的には信託業務を営む企業のうち、信託銀行を除いたもの(つまり預金業務や貸出業務などを行わず、信託業務だけを行う会社)のことを指すことが多いようです。この記事でも今後はそういう意味で使います。

多くの土地所有者は、より知名度が高く社会的に信頼されていると思われる信託銀行を選ぶ傾向があります。

運用型信託会社と管理型信託会社

信託会社には、受託者(信託会社)自らの裁量で信託財産の運用を行う運用型信託会社と、自らは運用を行わない管理型信託会社に分けることができます。管理型信託会社は委託者の指図に従って財産を運用します。

運用型信託会社のほうがより裁量的な運用が認められているぶん、なるための条件が厳しく設定されています。一方、管理型信託会社は一部の不適格者を排除するための緩やかな条件のみが設定されています。

土地の委託者は信託受益権を得る

委託者が受託者に土地を運用してもらう契約を結んだ場合、委託者は信託受益権を得ます。信託受益権とはその名の通り、信託をして得た利益を受ける権利ことです。

その代わり、土地の名義上の保有者は受託者になります。所有権の移転登記も行なわなければなりません。契約が終了すれば委託者は信託受益権を失いますが、所有権も帰ってきます。

信託受益権は、信託契約の途中、もしくは終了後に売却することも可能です。

土地信託の大雑把な手順

土地信託の流れというのはほぼ定式化されています。つまり

  • 信託先を探し、信託受益権を取得する
  • 信託会社に土地を運用してもらう
  • 報酬を受け取る
  • 契約が終了する

という流れになっています。

信託先を探し、信託受益権を取得する

土地信託の最大の関門は、信頼できる信託先を探すことです。きちんとしたノウハウを持っている信託会社を見つけることができれば、土地信託は半ば成功したことになります。逆に粗悪な信託会社を選んでしまった場合、利益を上げるのは非常に難しくなってしまうでしょう。

前述の通り信託先は信託銀行と信託会社に分けることができます。大手都市銀行のグループ会社である信託銀行は知名度が高く経営も安定していますが、様々な分野の信託を請け負っているぶん、土地信託のノウハウが別段優れているわけではない可能性も否定できません。

逆に信託会社は信託を専門に行っているためノウハウは十分蓄積されているでしょうが、経営の規模や安定性は信託銀行に劣るケースが多いようです。どの信託先にもそれぞれ強みや弱みがあるため、複数の候補を探してよく比較するといいでしょう。

なお、前述の通り信託契約を結ぶと、委託者は信託受益権を得る代わりに、土地の所有権を一時的に失うことになります。信託契約の期間は10年~30年の長期契約になることが多く、契約終了後に更新することもできます。

受託者に土地を運用してもらう

委託者から信託を受けた受託者は、その土地を使って収益を得る方法を考えます。例えば、その土地がアパートに向いていると受託者が考えた場合は、受託者は受託者名義で金融機関から銀行を借り入れて、その土地にアパートを建てます。

駐車場経営が向いていると考えた場合は、受託者名義で金融機関から銀行を借り入れて、その土地を駐車場にします。委託者がやるべきことは受託者の提案に同意することぐらいで、事業参加する必要はありません。

建設会社の手配、テナント募集、物件管理など、面倒な作業は殆ど受託者(もしくは受託者からさらに委託を受けた管理会社など)がやってくれます。連帯保証人になる必要もないため、低リスクです。

受託者から配当を受け取る

土地をアパートや駐車場として活用すれば、賃料が入ってきます。しかし、その全てを受託者が受け取ることは当然できません。まず、アパートや駐車場を作るための借入金の返済を行わなければなりません(借入金の返済が終了すればこの支払はなくなります)。

加えて、テナント募集や物件管理をしてくれる会社に対して報酬を支払わなければなりません。税金の支払いもあります。

最後に、受託者自身にも報酬を支払わなければなりません。受託者自身に支払う信託報酬は、賃料収入の5~20%程度になることが多いです。

このような経費を差し引いてなお利益が残った場合に、委託者は初めて配当を受け取ることができます。また、賃料収入や経費は諸事情によって変動するため、ある月は配当が得られたけど、次の月は配当が得られなかった、ということも十分ありえます。

賃料不足で赤字が続けば、追加投資を求められることもあります。信託期間中に契約を解除することは通常できませんが、経済情勢の変化、その他のやむを得ない事由が認められる場合は、委託者と受託者が競技した上で解約することも可能です。また、契約途中に他者に信託受益権を売却することはいつでもできます。

基本的に借入金が多く残っている信託初期の段階は収益が上がりづらいことが多いですが、借入金さえ返しきってしまえば安定して収益が生まれることが多いです。最初になかなか利益が上がらないからと言って、すぐに信託受益権を売却するのは避けたほうがいいでしょう。

契約が終了する

信託契約が満期を迎えた場合、委託者は信託受益権を返上して代わりに土地を受け取るか(信託会社が建物を立てた場合はそれも戻ってきますが、借入金が残っているときはそれも受け取ることになります)、信託受益権を売買するか、契約を延長するすることになります。信託中に借入金の返済が終わり、建物や駐車場などが乗った土地を取り戻せれば最も理想的です。

土地信託のメリット

土地信託には通常の土地活用とはまた違ったメリットがあります。土地信託のメリットを一言で表せば「楽」です。通常の土地活用をするための知識が不足していると感じていたり、時間が取れないという方には、土地信託がおすすめです。

土地に建物や設備が乗って戻ってくる

土地信託の最大のメリットは、契約が満了すると受託者が土地の上に建物や設備を載せて返してくれることです。所有権が戻ってきたあとはその建物を自分で運用しても、建物ごと売却しても構いません。

建物の建築資金は信託期間中の運用益から支払われるため実質的には自分で負担しているのと同じですが、自分で借金をするわけではないため、十分に利益が上がらなそうな場合は信託受益権を売却すれば借金を背負うことはありません。自分で借金をしないので、精神的な負担もありません。

自分で建物を立てるお金がない、あるいはそこまでリスクを負いたくないという方には、土地信託がおすすめです。

経営の知識がほぼ必要ない

土地信託では土地の活用方法を自分で考える必要が無いため、専門的な知識がない人や、本業が忙しい人でも気楽に取り組めます。

事業計画立案、市場分析や収益性分析、物件管理などもすべて受託者、もしくは受託者と契約を結んだ管理会社などが行ってくれます。

ただ、だからといって全く何も勉強せずに土地を相手に預けるのは危険です。受託者の土地活用方法が本当に収益性が高いものなのかを大まかでもいいので判断できる程度には知識を仕入れておきたいところです。

土地が効率的に経営されやすい

土地信託では土地活用の専門家を多数抱える信託銀行や信託会社などの受託者が土地を活用します。彼らは土地所有者という素人と比べて圧倒的な知識と経験があり、実現性・収益性が高い計画を立てることができます。

借主の権利に左右されづらい

アパートやマンションなどで賃料収入を得る場合、借主にも一定の権利が発生します。そのため土地の処分に制限がかかりますし、場合によっては立ち退き料を支払わなくてはいけません。

一方、土地信託で発生する信託受益権は借主の権利とは関係なく自由に市場で売買することができます。

信託受益権が売買しやすい

信託受益権は現物ではなく権利なので、土地そのものと比べると流動性が高く売買しやすいです。実際にやってみるとわかりますが、土地を他人に売買するのは非常に手間がかかります。その手間を省きたいのならば、信託受益権を所有するといいでしょう。

印紙税が節約できる

土地を含めた不動産を売買するときは、その契約金額に応じて印紙税を支払わなければなりません。印紙税額は契約金額によって変動しますが、例えば契約金額が30万円の場合は200円、50万円の場合は500円、700万円の場合は5000円、3000万円の場合印紙税は1万円、8000万円の場合は3万円となります。

それに対して、信託受益権を売買する場合は、契約金額にかかわらず印紙税は一律200円になります。

相続対策になる

土地信託を行った場合、一時的に土地の所有権を手放し、代わりに信託受益権を得ることになります。この期間中に相続を行うことになった場合、被相続人は土地ではなく信託受益権を相続することになります。

信託受益権を想像するための手続きは、土地を相続するための手続きよりずっと簡単です。つまり、手間が省けるわけです。場合によっては相続性が節税できるケースもあるため、全体的に相続で有利になります。

土地信託のデメリット

このように色々とメリットがある土地信託ですが、一方でデメリットもあります。一番目立つのは手数料(信託報酬)を支払わなければならないことですが、それ以外にも様々なデメリットがあります。

手数料(信託報酬)がかかる

前述の通り、土地信託では手数料(信託報酬)がかかります。手数料は受託者が自由に設定することができますが、概ね賃料収入の5%~20%程度に収まることが多いです。手数料が高いからと言って必ずしも優秀な受託先であるとは限りませんし、優秀な受託先であってもたまたま失敗することもあるのが悩みどころです。

土地信託に成功するか失敗するかは受託者の実力による

土地信託に成功した場合、委託者はほぼ何の労力もなく長期的に賃料収入を得ることができます。しかし、土地信託に失敗した場合は、何も得ることができず、それどころか追加の投資を求められることになります。

たとえ運用に失敗したとしても、受託者がその分を保証してくれることはありません。信じて託した以上は、失敗されても文句は言えないのです。

ただ、前述の通り信託銀行や信託会社などの受託者は素人と比べれば圧倒的に土地活用が上手なので、成功する可能性は高まります。自分で運用して手数料を節約するのと、受託者に運用してもらって手間を減らしながら成功確率を上げるのはどちらが良いか、事前によく考えてみてください。

信託できない土地もある

信託の契約は、信託銀行や信託会社からの合意が得られなければ結べません。彼らは運用のプロであるがゆえに、土地を見る目は非常に厳しいです。

信託を断られてしまった場合は、自分で運用をするのは相当難しいということになります。その場合はその土地に自分で住んだり、安く買い叩かれることは覚悟で売却したりするといいでしょう。

土地活用のノウハウが身につかない

土地信託では市場調査や収益性分析から管理会社選び、運用まですべてを受託者に任せることになります。これはとても楽なことですが、相手に任せっきりになるためいつまでたっても土地活用に関するノウハウは身につきません。将来は自分で土地活用をしたいと考えている方には、土地信託は必ずしも進められるものではありません。

まとめ

  • 土地信託は信託銀行や信託会社に土地を「信じて預ける」仕組み
  • 土地信託は不動産投資信託とは別物
  • 土地信託を行うと売買可能な信託受益権が得られる
  • 建物を立てる費用は受託者が負担してくれるが、返済は賃料収入から行う
  • 土地信託では土地の運用はプロにすべて任せられるが、手数料がかかる
  • 土地によっては信託の契約が結べないことがある

土地信託は土地活用の有力な一つの選択肢であり、土地を所有しているけれど運用に不安があるという場合は検討する価値があります。もちろん、土地信託だからと言って成功する保証はどこにもないという点には注意が必要です。

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