近年、空き家の活用方法として注目を浴びている民泊。空き家は東京都内でもかなり安い価格で売りに出されていることも多く、そうした物件をリフォームやリノベーションで復活させることができれば、通常の不動産投資と比べてより高い利回り、具体的には20～30％程度の利回りを得ることも難しくありません。
しかし、一方で民泊は通常の不動産投資と比べて難しい一面もあるため、何の予備知識もなくお金を突っ込んでしまうのは非常に危険です。
今回は民泊が今注目される理由、稼げる理由、そして稼ぐ際の注意点をまとめてお伝えしたいと思います。
目次
なぜ民泊が注目を集めているの？
民泊が注目されるようになったのは、外国人観光客が急激に増加したためです。2003年には年間約500万人程度だった訪日外国人数はその後順調に増加しており、2016年には2400万人にまで増加しました。政府は2020年に4000万人、2030年に6000万人という目標を掲げており、この目標は決して夢物語とはいえません。
訪日外国人数の増加は日本にとっても望ましいことですが、その一方で外国人観光客が増加したために（特に都内の）宿泊施設の稼働率が上昇、その結果予約が取りにくくなりはじめています。以前は5000円程度で泊まれたビジネスホテルが、繁盛期ともなれば2万円を超えることも珍しく成り立っているのです。ホテル側にとっては嬉しいことですが、外国人観光客にとっては望ましいことではありません。
そこで注目を浴びる用になったのが民泊です。ホテルと比べて格段に割安なだけでなく、物件によっては自炊ができたり、日本の暮らしをより身近に体験できたりするため、外国人観光客に人気を博しています。もちろん、日本人観光客が民泊に宿泊することも可能です。
この民泊ブームは投資家にとってもありがたい存在です。民泊ブームの到来によって民泊の1泊あたりの賃料はホテルほどではないものの増加傾向にあります。賃料が高くなれば利回りも高くなります。今後も訪日外国人観光客は増加すると考えられているため、民泊の需要は今後もしばらく高止まりするものと考えられます。これからは外国人相手に稼ぐ民泊が不動産投資を牽引していくことになるかもしれません。
アパート経営やマンション経営はリーマンショック時と比べるとかなり持ち直したとは言え、将来の日本の人口減少を考えると先行きは決して明るいとはいえません。もちろん、外国人を相手にする民泊ならではのリスクやデメリットも有るのですが、それらを理解することができるのならば、民泊で稼ぐことは決して難しくはないでしょう。
民宿と民泊はどう違うの？
民宿とは、ホテル、旅館、下宿のいずれにも該当せず、なおかつ宿泊料を受けて（有料で）人を宿泊させる営業、事業のことです。
一方、民泊とは事業でない目的で人を宿泊させることです。お金を受け取って泊めることが常態化している場合は民宿、そうでない場合は民泊とみなされます。
例えば普段は完全に自宅として使っている家を、遠くから訪ねてきた知り合いに1日だけ貸し出し、その知り合いが謝礼としてお金を支払ってくれたとします。この場合は事業で人を停めたわけではないので、謝礼は発生していても民宿ではなく民泊とみなされます。
民宿として認知されていない民家であっても、宿泊料を受け取る目的で家を整備していれば民宿としてみなされます。民宿とみなされた場合、旅館業法という法律の規制を受けます。一方、営業が常態化していない場合は民宿ではないとみなされるため、法律の規制を受けません。
しかし、最近は半ば事業化している民泊も増えてきています。そのような民泊は本来民宿として旅館業法の規制を受けるべきなのですが、実際にはその規制を受けていない、つまり違法な状態で創業されている民泊も少なくありません（そのような民泊を「闇民泊」）と呼ぶケースもあります。
2014年には、民泊を運営していた業者が摘発されており、今後闇民泊の摘発は更に増えていくものと考えられます。
一方で民泊に一定の需要があることは確かであり、従来の旅館業法をすべて満たした宿泊施設は急激に増やすことができず、需要に供給が追いつかなくなる可能性もあります。
そのため、政府は今後民泊新法という法律（後述）で、民泊が守るべきより規制が弱いルールを制定する予定です。民泊を営業したいと考えている場合は、必ずこの民泊新法を守る必要があります。
民泊ってどれくらい稼げるの？
民泊は一般的な不動産投資と比べるとハイリスクな一面もありますが、その分成功したときのリターンは高めに設定されています。民泊は一般的なホテルや旅館などと違い、そこまでハイレベルなサービスは要求されません。もちろん、それなりのアメニティや設備などは要求されることもありますが、一般的な自宅と同じくらいの快適さが提供できれば問題ないでしょう。
肝心の利回りですが、今の需要と供給の関係性がしばらく続くのならば、物件を購入して経営する場合は表面利回り20％以上、物件を借りてそれを又貸しする場合は家賃の2倍程度の賃料収入が得られることも珍しくありません。
例えば、家賃が10万円の物件を借りて、それを10000円で貸し出し、平均稼働日数が25日になった場合、賃料収入は25万円となり、賃料収入÷家賃＝250％となります。
運営には代行サービスを利用することになりますが、それでも十分なお金が手元に残ります。1泊8000円、平均稼働日数25日は東京などの需要がある地域ならば十分に達成可能な数値です。
ただ、もちろん民泊を経営すれば必ず黒字になるというわけではありません。適法かつ儲かる物件を選び、必要に応じてリフォームやリノベーションを行い、家具も揃えて、適切に管理して、初めて成功します。
ただ、これらのことは別にそれほど難しいものではなく、少し時間をかければ誰でもできるものです。身構えずに取り組みましょう。
民泊物件選びは法律に注意する
民泊経営で成功する上で最も大切なのは物件選びです。物件選びは宿泊客に需要がある地域を選ぶことも大切ですが、適法である物件を選ぶことはもっと大切です。
いくら儲かっても摘発されてしまっては意味がありません。2017年2月時点で、民泊に使用できる物件の条件は地域によって異なりますので注意しましょう。
マンションを民泊にする際には管理規約に注意
マンションか一軒家か、というのも重要なポイントです。マンションの場合は、マンション管理規約を事前に確認する必要があります。
マンション管理規約とはマンションのそれぞれの住人が守るべきルールで、ここに「マンションを住宅以外の用途に用いてはいけない」と記されている場合は基本的に民泊として使うことはできません。最近はトラブルを避けるために民泊禁止をよりわかりやすく明言しているマンションもあるので注意が必要です。
一方、一戸建ての場合はそのような規約はありません。ただし、古い一戸建の中には既存不適格建築物も少なからず存在するため注意が必要です。
既存不適格建築物とは、建築された当時は合法だったものの、その後の法改正により現在は法律に適合しない建物のことです。最初は合法、現在は違法なのが既存不適格建築物です。
これに対して、最初から違法だった建築物は違法建築物といいます。物件を購入する前には、その建物が既存不適格建築物や違法建築物ではないかをしっかりと確認しましょう。
駅からの距離は5分以内がベスト
一般的な住宅の場合、駅からの距離は10分以内が良いと言われることが多いですが、民泊の場合は5分以内が望ましいです。民泊に止まる外国人ゲストは飛行機や電車の長旅で疲れていることが多い上、沢山の荷物を持っているため、歩きたくないからです。こちらから迎えに行くのが苦にならないくらいの距離ならばベストです。
観光地から徒歩圏内だと稼働率は上がる
観光地からの距離はもちろん近いにこしたことはありません。できれば徒歩で行ける距離がいいでしょう。外国人ゲストは日本の交通事情に詳しくないため、電車やバスを解すると観光地に着くまでに迷ってしまう可能性があるからです。
トイレは必ず洋式、お風呂とは別で
外国人はユニットバスに抵抗がないというイメージがありますが、実際には一概にそうとも言えません。ユニットバスの場があるのはそちらのほうが水回りが一つにまとまって都合がよく、工事期間が短く、費用が安く抑えられるためであり、実際には多くの外国人もトイレ風呂は別々のほうが望ましいと考えています。また、トイレは必ず洋式にしましょう。
民泊の集客にはAirbnbが最適
いい物件を選んでも、その物件を人に知ってもらえなければ意味がありません。一般的なアパートやマンション経営の場合は不動産情報サイトに情報を掲載して宣伝しますが、民泊の場合は民泊サイトに情報を掲載して宣伝するのが一般的です。
民泊の宣伝に最も適した民泊サイトはズバリ「Airbnb」です。Airbnbは人気サイトであり、ユーザーの絶対数が多いので、ここに登録すれば人目に触れる機会は間違いなく増えます。
ただし、Airbnbはその分物件掲載数も多いので、他の物件よりも優れている部分がなければ見向きもされませんし、そもそもAirbnbの検索機能で上位に表示されなければ認知してもらうことすらできません。Airbnbでの競争に勝ち抜くためには、しっかりとしたSEO対策が必要になります。
Airbnbでの検索順位を上げるために有効なのが、きめ細やかな対応です。Airbnbを通じて送信される質問になるべく早く、正確に回答することによって、検索順位は上昇します。また、AirbnbとツイッターやフェイスブックなどのSNSのアカウントを結びつけるのも効果的です。物件を公開した際には、ツイッターやフェイスブックなどで積極的に公開していきましょう。
また、Airbnbはプロの写真家による無料の撮影サービスを行っています。彼らに魅力的に見える写真を撮ってもらい、それを掲載すれば、検索順位は上昇します。
なお、物件掲載料は無料ですが、成約があった場合はその料金の3％をAirbnb側に支払う必要があります。
日々の業務は代行業者に丸投げするのが一番楽
民泊の管理というのは簡単なものではありません。少なくとも、マンションやアパートの管理と比べるとずっと難しいです。民泊は物件の仲間で立ち入って清掃などを行わなければならないからです。また、外国人ゲストとのやり取りには外国語、特に英語のスキルが必須になります。
その手間を考えると、面倒な業務は最初から代行業者に丸投げしてしまったほうがいいでしょう。予約、清掃、修理などを全て請け負ってくれる業者を選べば、こちらがやらなくてはならないことはほぼなくなります。Airbnb公式もこのようなサービスを提供していますが、もちろんそれ以外の代行サービスを利用しても全く問題ありません。
代行業者を選ぶ際には、なるべく完全代行を請け負ってくれるところを選ぶようにしましょう。完全代行とは予約、電話対応、鍵の受け私、清掃、荷物の預かり、レビューの要請などをすべて行ってくれることです。
安い空き家を買って民泊として活用する方法
民泊で利回りを上げるためには、物件価格を抑える必要があります。物件価格を安く抑えるためには、空き家を買うのが有効です。近年、日本全体で空き家率は上昇の一途を辿っています。日本全体の住宅のうち13.5％は空き家でなのです。
空き家は所有者自身も持て余していることが多く、そのためやすく買い取りやすいです。安く買った物件をリノベーションで復活させ、民泊として使用すれば利回りも高くなります。
民泊の利用者は基本的に、安定して高品質だが画一的なサービスよりも、ユニークなサービスを求めています。画一的なサービスが受けたいのならば、ホテルや旅館などに行っているはずだからです。
そうしたユニークなサービスを求める民泊利用者の期待に答えるためには、例えば和室を盛り込んだ内装、キティちゃんなど特定の可愛らしいキャラクターを全面に押し出したインテリアなど、ホテルや旅館には真似出来ないサービスで差別化していくのがいいでしょう。
物件購入費用はどうやって用意する？
民泊用の物件を購入する場合は基本的にローンを利用することになります。頭金が十分に用意できない場合は、フルローンもしくはオーバーローンを利用することになります。フルローンとはその名の通り、物件価格全額を融資で賄う方法です。ここでいう物件価格とは建物と土地のみで、その他の諸費用については自己資金で賄うことになります。
一方、オーバーローンとは物件価格全額以上の融資を受ける方法で、通常は諸費用まで含めたローンのことを言います。こちらを利用すれば、最初に頭金は1円も用意する必要がなくなりますが、その分融資額が高額になるため注意が必要です。
フルローンやオーバーローンは、すぐに投資を始められるという長所がある反面、利息の返済が大きくなるため場合によっては家賃収入が返済額を下回ってしまうケースも考えられます。また、変動金利の場合は金利上昇のリスクもあります。融資を受ける前には、借り方に無理がないかを必ず確認しましょう。
諸経費ってどのくらいかかるの？
不動産の取得時にかかる費用には不動産取得税、登録免許税、印紙税などがあります。諸費用は物件購入価格の8～10％程度になることが多いです。
民泊で発生しがちなトラブルについて
民泊は様々な国の人が集まる場所です。国が違えば物の考え方や生活習慣も異なるため、それが原因でトラブルが発生する可能性は十分に考えられます。特にマンションを貸し出す場合は、騒音トラブルに十分気をつける必要があります。
また、言葉の壁などもあります。このようなトラブルを一人で解決するのは非常に困難なので、やはり普段の運営は代行業者に全て任せてしまったほうがいいです。
ちなみに、このようなトラブルは日本特有のものではなく、外国でも発生しています。アメリカ・カリフォルニア州では、ドイツ人カップルがホストの盗撮の被害にあっています。無論この記事を読まれている方はそんなことはしないでしょうが、こちらが利用者に被害を与えてしまう可能性もあることは頭に入れておきましょう。
民泊は個人と法人、どちらで運営すべき？
民泊に限った話ではありませんが、事業を行う主体は大きく個人と法人に分けることができます。法人というのは大雑把に言えば会社のことです。民泊を個人として運営するのと、法人として運営するのではどちらのほうが有利なのでしょうか。
一般的には、事業の規模が小さいときは個人が、大きい場合は法人が有利になりやすいです。
法人のメリット
法人を設立する一番のメリットは、税金が安くなることです。法人と個人では、前者のほうが経費の範囲が広くなります。
例えば、個人の場合は家族に給料を支払うためには青色事業専従者として届け出を出す必要がある上、出したとしてもいろいろな制約を受けることになります。一方、法人の場合は家族に自由に給料を払えます。給料は全額経費として差っ引けるため、節税効果が得られます。
また、個人事業だと経営者が亡くなった場合相続税が発生しますが、法人の場合はそれがかからないため、節税効果という点でもお得です。
もう一つのメリットは信頼が得られることです。事業者が法人であるのと個人であるのでは、やはり顧客から得られる信頼度に大きな差がつきます。当然、法人の方が信頼度は上です。
法人のデメリット
法人のデメリットは、決算が非常に複雑になるため、個人で確定申告を行うのが非常に大変になることです。そのため、法人化する場合はまず間違いなく税理士を雇うことになります。税理士を雇うことになれば、その分の報酬がかかります。税理士報酬は事業の規模にもよりますが、年10万～30万程度の費用になることが多いです。
一方、個人事業にしておけば、決算は単純なので多少勉強すれば自分で確定申告をすることもできます。その場合でも専用のソフトは必要になるかと思いますが、ソフトの代金はせいぜい年1万円ぐらいなので負担は少ないです。事業の規模が小さいと相対的に税理士に支払う報酬が高くなってしまうので、その場合は個人事業のほうがお得です。
もう一つのデメリットは法人成りに費用がかかることです。個人事業は税務署に届け出さえ出せば特に登記費用などもかからずに始めることができますが、法人設立の場合は登記費用がかかります。
登記に関する手続きは非常に複雑なので司法書士などに依頼する必要がありますが、そうするとやはり報酬を支払うことになります。報酬の相場は株式会社ならば20万円～30万円、合同会社ならば10万円～15万円ぐらいです。
副業で取り組む場合はそもそも経費も少なくなりがちなので節税効果も大して望めませんし、個人で行っても問題ないでしょう。その後事業が軌道に乗り、規模を拡大できそうになったらその時点で法人成りしても全く遅くありません。
民泊新法ってどんな法律？
民泊新法とは、現在検討されている民泊という営業形態に関する規制をまとめた法律のことです。2017年2月時点ではまだ施行されていませんが、将来施行される予定です。民泊ビジネスを考えているのならば、この法律を知っておく必要があります。
民泊という今まで正式に定義されていなかった営業形態について、規制の内容を明文化することにより、闇民泊を市場から排除することが主な目的です。規制自体は旅館業法よりも軽いため新規参入がしやすく、増加し続ける外国人観光客にも対応しやすくなっています。
民泊が民泊として認められるためには、一定の要件を満たす必要があります。この要件を満たさない場合は民泊新法の対象外となり、より強力な旅館業法の規制を受けることになっていまいます。民泊でも受けたいと考えているのならば、必ず目を通しておきたいものです。
民泊新法では民泊は住宅と位置づけられている
民泊新法の規制の対象となるのは、従来の旅館業法の規制の対象である営業形態（ホテル営業、旅館営業、簡易宿ところ営業、下宿営業）のいずれにも当てはまらない「民泊営業」です。民泊営業とは、既存の住宅を活用した宿泊の提供であり、1日単位で優勝かつ反復継続的に貸し出すものとされています。
営業日数の規制
民泊新法の対象になるためには、営業日数を一定以下にする必要があります。年間を通して営業しているならば、それは通常の旅館と変わらないとみなされるからです。
営業日数の上限を何日にするかについては様々な議論がありますが、2016年5月19日の規制改革会議では、営業日数は180日以内にするべきという答申がありました。
海外ではイギリスが90日、オランダ・アムステルダムでは60日とされており、これらと比べるとやや緩めです。
宿泊人数の規制
宿泊人数についても議論が分かれています。宿泊人数が増えるとその分公衆衛生上のリスクは高まりますし、管理も難しくなります。
日本の民泊新法では宿泊人数の上限は4人以内にすべきと言う意見がある一方で、宿泊者のニーズを優先させてそれよりも増やすべきだという意見もあります。海外ではオランダ・アムステルダムでは4人、ドイツ・ベルリンでは8人までという制限があります。
用途地域の規制
都市計画法における都市の範囲を都市計画区域と言います。都市計画区域はさらに市街化区域（市街化が進んでいる、または将来進む予定である区域）と市街化調整区域（市街化を抑制する区域）があり，市街化区域は更に用途地域が指定されます。
用途地域とはその用途の混在を防ぐための規制です。この法律があるため、いきなり住宅街に工場ができたりすることはありません。
用途地域は全部で12種類あり、旅館業法に該当する旅館は住宅専用地域での営業ができないことになっていますが、新法では住居専用地域でも民泊の営業ができるようになる予定です。
まとめ
・近年、外国人観光客増加の影響で都市部の宿泊施設が慢性的に不足している
・その影響でホテルの宿泊施設は高騰しており、その代替案として民泊が注目を浴びている
・民泊は宿泊費用が安く、画一的でないサービスも多く人気がある
・民泊ならば表面利回り20％超えも難しくない
・民泊は旅館業法との兼ね合いがデリケートであり、十分注意しなければならない
・物件選びの際には駅からの距離だけでなく、観光地からの距離にも気を使う
・集客にはAirbnbを使うのが良い
・安い空き家をリノベーションで再生して貸し出すと利回りが高くなる
・物件購入費用はローンでも用意可能
・外国人観光客が泊まるためトラブル対策は必須。代行業者に運営を依頼するのが最も安心
・事業の規模が大きくなった場合は法人成りすると節税になる可能性が高い
・今後制定される可能性の高い民泊新法に注意
民泊は注目される高利回りビジネスである反面、特有の難しさもあります。しっかりと知識を身に着けてから望むようにしましょう。