マンション経営の一括借り上げでよくあるトラブルとは?

マンション・アパート経営には「一括借り上げ」という方式があります。一括借り上げとはサブリースとも呼ばれ、マンション管理を不動産会社に管理委託し入居者に又貸しすることで収益を上げる方法です。

厳密に言えば、オーナーが不動産会社に物件を貸すことを一括借り上げ、不動産会社が入居者に部屋を貸すことをサブリースと言います。そして、サブリースを前提とした契約をサブリース契約と言いますが、ここでは、それを一括借り上げとします。

一括借り上げにはさまざまなメリットがある反面、デメリットもあります。デメリットを良く理解せずに契約したオーナーと不動産管理会社との間でトラブルが起こるケースも多いようです。

そこで今回は、マンション経営の一括借り上げでよくあるトラブルと、契約時に注意するべき点をご紹介していきましょう。

マンション経営の一括借り上げとは?

土地活用としてマンション経営を行う際、多くのオーナーは不動産会社と契約して経営業務の一部を委託します。委託の方式は、主に「集金管理・滞納保証・一括借り上げ」の3種類です。

集金管理は不動産業者が入居者からの家賃回収を代行するもの。滞納保証はそれに加えて、家賃滞納者への督促なども行うサービスです。

一括借り上げは、集金管理・滞納保証といった個別の業務を代行するのではなく、マンションそのものを丸ごと不動産業者が借り上げるというもの。

業者は独自に入居者の募集などマンション経営を行い、得られた利益をオーナーと一定の割合で分け合う仕組みです。不動産投資をする際には抑えておきたいポイントです。

マンション経営の一括借り上げのメリット・デメリット

複数の不動産業者が、マンション経営の一括借り上げサービスを提供しています。具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?

マンション経営の一括借り上げのメリット

①常に一定の賃料収入が保証される

マンション経営をオーナーが自力で行う際、空室が発生したり、家賃を滞納する居住者が出たりする場合があります。そのまま放置していてはマンション経営の利益が減少してしまうため、オーナーは入居者の募集や滞納督促といった行動を起こさなければいけません。

一括借り上げを行うと、空室や家賃の滞納に対応するのはオーナーではなく、委託を受けた不動産会社になります。

一般的な一括借り上げの契約では、入居率が低くても家賃の滞納が発生してもオーナーへの賃料は一定額が保証される内容になっているケースがほとんどです。

そのため、オーナーとしては面倒な作業を外部に委託しつつ、空室リスクをなくし、自己の利益を守ることができます。平たく言えば、家賃保証契約のようなものです。

②居住者とのやり取りから解放される

賃貸物件の経営にまつわる「面倒な作業」は、何もお金のやり取りだけに限りません。居住者同士のトラブル仲介や施設の管理、入居希望社から問い合わせへの解答などオーナーがやるべき仕事はたくさんあります。

一括借り上げを利用すれば、こうした管理業務もすべて不動産業者が行ってくれます。オーナーはマンション経営に費やす時間がほとんどなくなり、その分の時間を別のことに使えるようになるでしょう。

マンション経営の一括借り上げのデメリット

もちろん、一括借り上げにはメリットばかりでなくデメリットもあります。良い点と良くない点、両方を理解しておくことでより安心してサービスを活用できるはずです。

①ほかの契約方式と比べて利益が少なくなる

一般的に、集金管理や滞納保証といった方式と比べて一括借り上げはオーナーが得られる利益の額が少なくなります。なぜかというと、業者に委託する業務の割合が増えるということは、その分支払わなければいけない手数料の額も増えてしまうことになるからです。

たとえば、集金管理の場合、業者に委託する業務は「入居者からの家賃徴収」だけです。

手数料の割合は賃料の3~5%程度で済むでしょう。滞納保証の場合、これに「滞納者への督促」という業務が加わるため、手数料の額は賃料の5~8%程度となります。

一括借り上げはマンション経営に関するあらゆる業務を委託するものです。

業者に支払う手数料の割合は10~15%程度となり、他の方法と比べても最も高額になります。便利なシステムですが、オーナーが得られる利益の割合は最小になってしまうため注意してください。

②マンションの建設・修繕用いる業者が選べない

マンション経営の一括借り上げでは、「建物の建設、修繕には指定した業者を利用する」といった契約になっているケースが少なくありません。このような契約内容になっているのは、不動産業者がマンション建設やリフォームに絡んだ工事から発生する利益を確保するためです。

借り上げ業者が自社、あるいは自社とつながりのある建設業者を指定すれば、工事が発生するたび業者に利益が発生することになります。

オーナーの立場から見ると、こうした契約は業者選びの自由度を制限するものであり、決してプラスにはなりません。後ほどご紹介しますが、このような契約内容が仇になってトラブルが発生する場合もあるのです。

③解約違約金の発生

一括借り上げは、ときには「30年以上」などというふうに、非常に長い期間の契約となっている場合もあります。こうした契約の場合、途中で解約しようとすると高額な違約金支払いを求められることもあるので注意が必要です。

対象的に、多くの場合、不動産業者が設定する賃料については「2~5年ごとに見直す」というふうに短期間での見直しが可能なように設定されています。このような条項が設定される理由は、不動産は年月の経過とともに老朽化によって価値が減少し入居者を見つけるのが難しくなっていくからです。

しかし、オーナーからすると「年々得られる収入が減っていく」のを認めることになるため、徐々に不動産経営が難しくなっていくでしょう。

マンション経営の一括借り上げでよくあるトラブル

賃料の更新があることを知らなかった

先にご説明したように、一括借り上げでは契約期間そのものは20~30年と長くとも、2~5年といったより短いスパンで賃料の見直しを行う契約になっているケースがほとんどです。

ところが、オーナーがこうした契約内容をよく把握せずに「最初に設定した賃料が、契約終了時まで保証される」と思いこんでいてトラブルに発展してしまった事例が少なくありません。

設定賃料は、市場価格なども加味した上で見直されるため多くの場合はオーナーの収入減につながります。その結果、住宅ローンの支払いなどが難しくなったオーナーと業者が揉めてしまう場合があるのです。

「免責期間」の存在を見落としていた

一括借り上げは、空室や家賃滞納があっても賃料が保証されるという仕組みなので「毎月一定の賃料が保証されている」と無意識に考えているオーナーも少なくありません。しかし、一般的な一括借り上げ契約では、賃料を保証しなくてもいい「免責期間」が設定されています。

免責期間は主に2つ。ひとつ目は、「マンションを新築して最初に入居者を募集する期間」で、2~3ヶ月程度全部屋分の家賃が保証対象外になります。

ふたつ目は「現在の入居者が退去した直後の期間」で、1ヶ月程度が保証対象外になるケースが多いようです。

こうした「免責期間」の存在を忘れて「毎月の賃料が保証されている」と思い込んでいると、思わぬ収入の変動に戸惑ってしまうことになるでしょう。

修繕を断ったら契約解除

デメリットの項目でご紹介したように、一括借り上げではマンションの修繕・リフォームに用いる業者があらかじめ指定されている場合が多いです。このとき、業者指定の建設会社とほかの会社を比較して、もし「後者の方が修繕費用が安い」という結論が出たとしても工事会社を変更することはできません。

しかし、なかには「指定以外の建設会社に頼みたい」と業者に要望を出し続け、その結果契約解除を突きつけられたオーナーもいます。当初の契約内容に反しているわけですから、仮に訴訟などを起こして解決しようとしてもオーナー側の立場は非常に不利なものになってしまうでしょう。

マンション経営の一括借り上げを行う際の注意点

以上のポイントを踏まえて、マンション経営の一括借り上げを行う際の注意点をまとめました。

契約内容は事前によくチェックしておく

一括借り上げのトラブルは、そのほとんどが「契約内容に関する理解の齟齬」から生じます。逆に言えば、あらかじめ契約書の内容を綿密にチェックしておけば後でトラブルになるのを防ぐことも可能です。

特に「賃料を見直す期間」、「免責期間」、「契約更新の条件(修繕・リフォーム会社に指定があるか)」といった項目はよく確認しておきましょう。

違約金が発生しない解約条件を確かめておく

「賃料の見直し金額が気に入らない」など、契約後にオーナーの都合で解約を申し出る可能性も考慮しておいてください。その際、解約のタイミングに制限があったり、違約金が発生したりする場合もあるので「解約条件」の確認も必須です。

信頼できる業者を選んで契約する

マンション経営の一括借り上げ方式は、一般的な手法なのでサービスを提供している業者はたくさんあります。過去の実績や事業規模などを比較しながら、どの業者と契約するべきか慎重に見極めてください。

可能なら、複数の業者に提案書を出させて相互に比較し、最も信頼できる提案を行った業者と契約するのがいいでしょう。

まとめ

マンション経営の一括借り上げとは、マンションを丸ごと不動産業者に貸してしまい、経営業務を代行してもらう仕組みのことです。

面倒な経営業務をすべて業者任せにできるというメリットがあります。一方で、「業務をすべて委託するため手数料が高くなる」、「マンションの修繕時に利用する業者を選べない」といったデメリットがあるのも忘れてはいけません。

一括借り上げでよくあるトラブルは、「賃料の見直しがあるのを知らなかった」、「免責期間の存在を知らなかった」というふうに、契約内容に対するオーナーと業者の認識の違いが原因で起きるケースがほとんどです。

トラブルが発生するのを防ぐためにも、契約内容を入念に確認しておきましょう。

また、複数の業者の提案を比較し、特に信頼できそうな業者を選んで契約するのも有効な対策です。長い期間、大切な資産の運用を任せる契約になります。パートナー選びはぜひ慎重に行ってください。

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