マンションを売却した人のための確定申告ガイド

マンションを始めとする不動産を売却すると、確定申告を行わなければならない場合があります。しかし、実際には確定申告を行う必要があるケースと、必要のないケースが入り混じっているため、自分の状況がどちらに該当するのか判断しなければいけません。

今回は、マンションを売却した方のために、どのような条件で確定申告を行った方が良いのか、また、具体的にどんな手順で確定申告を進めていけば良いのかを解説します。

マンション売却で確定申告が必要な理由

確定申告を行うのは、マンション売却で得た利益にかかる税金を計算するためです。ですが、マンション売却で損失が出た場合であっても、確定申告を行うことで還付を受けられる場合があります。

課税対象となる所得の求め方

わかりやすくいえば、マンションが購入価格より譲渡価格が上回り、利益を得ることができた場合のことです。マンション売却で得られる譲渡利益のうち、所得税・住民税の課税対象となる金額のことを「課税譲渡所得」といいます。課税譲渡所得の計算式は以下の通りですので参考にしてください。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用

譲渡価額とは、マンションの売却価格のことです。さらに取得費はマンション購入時に支払った金額から、減価償却費や仲介手数料などの控除したもの。つまりは購入のために費やしたコストを表しています。

最後の譲渡費用とは、仲介手数料など「マンション売却時に発生した費用」のことです。「課税譲渡所得とは、マンションを売って得られた利益から、購入時の費用と売却の際に支払った諸費用を引いたもの」と覚えておくとわかりやすいかもしれません。

ちなみに、不動産譲渡所得税は譲渡所得と税率に応じて決まります。

すべてのケースで確定申告が必要なわけではない?

マンション売却で確定申告が必要になるのは、「譲渡益が出た人」だけです。言い換えると、マンション売却で利益を得ない限り、確定申告を行う必要はない、ということです。

しかし、マンション売却で損失が出た人の中にも、確定申告を行った方がお得な人も含まれています。不動産売買にはさまざまな税制を優遇する特例措置があるため、それらの適用を受けるための条件として確定申告を行う必要があります。

また、同様に上記特例措置の適用を受けることで源泉徴収税額の返金を受けられるような場合は、確定申告を行う必要があります。

マンション売却で確定申告を行うべき人

まとめると、以下の条件に当てはまる人はマンション売却を行った後、確定申告を行う必要があります。

1.マンション売却で課税譲渡所得が発生した人
2.特例措置の適用を受けたい人

マンション売却にまつわる主な特例措置

課税譲渡所得が発生した人は、計算式に基づいて自身の課税譲渡所得を計算し、確定申告を行う必要があります。一方、特例措置の適用を受けたい方は自身の条件に合わせて控除額を計算しなければなりません。

ここでは、マンション売却の際に利用できる特例にはどのようなものがあるのか、適用を受けるためにはどんな条件を満たす必要があるのか解説します。

特例の適用を受けるための条件

特例による優遇措置を受けるためには、以下の条件を満たさなくてはなりません。

1.売却するのは現在主に住んでいる自宅である
2.売却する不動産から転居して3年後の12月31日までに売却を行った
3.災害等で不動産を取壊した場合は、2の条件を満たした上で取壊しから1年後の以内に売却契約が締結されている
4.転勤による単身赴任の最中などに、配偶者が主に住んでいる自宅を売却した場合

これら、1~4の条件を満たしていると、不動産売買においては「マイホームを売った」と見なされます。別荘や事業用のマンションではなく、主に自宅として居住用に使っていたマンションを売却する場合に特例措置の適用を受けることができます。

3,000万円の特別控除の特例

この特例は、不動産売買に関係する優遇措置の中でも特に有名なものです。すでにご説明した通り、マンション売却で所得税・住民税の課税対象となるのは「課税譲渡所得」ですが、以上のような条件を満たす「マイホームの売却」の場合は以下の式のように、課税譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 3,000万円(特別控除)

つまり、この特例の適用を受ける限り課税譲渡所得が3000万円以内であれば売却による所得税・住民税の支払いは発生しません。非常に便利な特例なのでぜひ覚えておいてください。

10年超所有軽減税率の特例

この特例は、マンションを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていた場合、所得税・住民税の税率が下がるというものです。不動産売却に伴う所得税・住民税の税率は次のように期間によって異なります。

所有期間所得税住民税
5年以内30%9%
5年を超える15%5%
【10年を超える場合】
・課税譲渡所得のうち6000万円以下の部分 10% 4%
・課税譲渡所得のうち6000万円以上の部分 15% 5%

このように、5年、10年と節目となる時期を超えるごとに適用される所得税と住民税の金額は下がっていきます。また、この特例は3,000万円の特別控除とも併用できます。

ちなみに、土地・建物などを譲渡した場合は所有期間によって判定方法が変わります。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えるなら長期譲渡所得と言います。

特定居住用財産の買換え特例

こちらは、「売却したマンションより高い不動産に買換えれば税金がかからない」という極めてシンプルな特例になっています。ただし、適用を受けるためには売却する不動産と買換える不動産が以下のような条件を満たしていなければなりません。

【売却する不動産】
1.売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える
2.国内にあり、かつ所有者が10年以上住んでいた
3.売却額が1億円以内である
【買換える不動産】
1.国内にあり、居住用部分が50平方メートル以上ある
2.家屋の敷地面積が500平方メートル以下
3.中古の耐火建築物の場合、「新築後25年以内・新耐震基準に適合・既存住宅売買瑕疵保険に加入」のいずれかの条件を満たしている
4.譲渡前年の1月1日から、譲渡した年の12月31日までに取得している
5.譲渡翌年の12月31日までに居住を開始している

この特例は「買換え」の特例ですので単に売却する場合には適用を受けることができないことに注意してください。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この特例は、「譲渡した年の1月1日で居住期間が5年を超える不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、源泉徴収額の還付を受けられる」というものです。譲渡損失の計算方法は以下のように課税譲渡所得と同じですが、所得が得られず損失が出てしまった場合はこの特例を利用できます。

譲渡損失 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用

また、発生した譲渡損失の額は3年間に渡って他の所得と損益通算することが可能です。マンション売却によって大きな損失が出てしまったような場合は、この特例を利用すれば3年間、所得の課税額を抑えられます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

こちらも「居住用財産の買替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と同じく、マンション売却で譲渡損失が出てしまった場合に利用できる特例です。以下の式で表される「限度額」を上限として、3年間譲渡損失を他の所得と損益通算することができます。

繰越控除等限度額 = 住宅ローン残高 - 譲渡価額

繰越控除の限度額は、住宅ローンの支払い残高から譲渡価額を控除したものです。限度額が設けられているとはいえ、買替えでない場合にも利用できる特例なので覚えておいて損はないでしょう。

マンション売却で支払う税金額の目安

マンション売却でどのくらいの額の税金を支払わなければならないのか、具体的にイメージしてもらうために目安となるサンプルをご紹介しておきたいと思います。

例:6年前にマイホームとして4,000万円でマンションを購入し、5,000万円で売却したケース

仮に減価償却費を400万円、譲渡費用を160万円とすると、上記のようなケースでは課税譲渡所得は次のようになります。

【課税譲渡所得】
譲渡価額 – 取得費  – 譲渡費用
5,000万円 – (4,000万円 – 400万円) - 160万円=1240万円

以上のように、課税譲渡所得は1240万円となります。次に、所得税と住民税の金額を計算してみましょう。課税譲渡所得にかかる所得税と住民税はマンションの所有期間によって以下のように異なっています。

所有期間所得税住民税
5年以下30%9%
5年を超える15%5%

今回の例では5年を超える場合に該当するので15%、5%の税率が適用されます。

【所得税・住民税の金額】
所得税 = 1,240万円 × 15%=186万円
住民税 = 1,240万円 × 5%=62万円

ですが、今回のケースではこれらの金額をそのまま負担する必要はありません。「3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることができるからです。この特例を利用する前提で再度課税譲渡所得を計算してみると次のようになります。

【課税譲渡所得(3,000万円の特別控除を受ける場合)】
譲渡価額 – 取得費  – 譲渡費用 – 特別控除
5,000万円 – (4,000万円 – 400万円) - 160万円 – 3,000万円=-1,760万円

課税譲渡所得金額がマイナスになりました。今回のケースでは3,000万円の特別控除を利用すれば、所得税と住民税の支払いをゼロにできるということが確認できます。このように、特別控除を活用すれば税金の支払い額を大きく減らすことも可能なので、自分の場合にはどのような方法が適用できるかよく検討してみてください。

マンション売却時の確定申告の流れ

今回マンションを売却して初めて確定申告を行うという方のために、マンション売却時の確定申告の流れを簡単にご紹介します。

必要書類を用意する

最初は、以下のような書類を揃えることから始めましょう。

【課税譲渡所得が発生する場合】
1.確定申告書
【3,000万円の特別控除の特例を受ける場合】
1.確定申告書
2.住民票(除票)
3.譲渡所得計算明細書
【居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除】
1.確定申告書
2.住民票(除票)
3.登記事項証明書(譲渡資産のもの)
4.登記事項証明書(買換え資産のもの)
5.譲渡所得計算明細書
6.住宅借入金残高証明書(買替え資産のもの)
【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除】
1.確定申告書
2.住民票(除票)
3.登記事項証明書(譲渡資産のもの)
4. 譲渡所得計算明細書
5. 住宅借入金残高証明書(譲渡資産のもの)

確定申告書を記入する

必要書類の準備が終わったら、確定申告書に記入を行います。マンション売却に伴って記述が必要な部分は、所得税と住民税の額です。すでにご紹介してきているように以下の式に従って課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用

特別控除の適用を受ける場合は、各特例の説明に従って計算してください。

その後、算出した課税譲渡所得に所得税と住民税の税額をかけて支払額を計算します。「税金額の目安」の項目でご紹介したように、所得税と住民税は取得期間によって税率が異なるので注意してください。

確定申告書を提出する

確定申告書の提出期間は、毎年2/16~3/15までと決まっています。マンション売却に伴う確定申告書の提出は、売却の翌年にあたる年の上記期間内に行ってください。

確定申告書の提出方法は大きく分けて3つあります。所属する自治体の税務署を直接訪れて提出する方法、郵送で提出する方法、そしてe-taxと呼ばれる電子申告システムを利用する方法です。

初めての確定申告で不安な場合は、直接税務署を訪れて申告書を提出するのが良いでしょう。確定申告のシーズンには、申告者に向けた説明会が開催される場合もあります。手続きに不安を覚えたらそうした機会を利用することをおすすめします。

納税・還付の手続きを行う

確定申告が済んだら、後は税金を納めるか還付を受け取れば終了です。納税が必要な場合は、支払い方法を選択して税金を収めます。支払い方法は、e-taxを利用した電子納税、口座振替、現金納付、クレジットカード納付の4種類です。

還付を受け取る場合も同様に、受け取り方を選択する必要があります。銀行口座への振込、または最寄りの郵便局・ゆうちょ銀行から受け取る方法から好きな方を選択してください。

まとめ

今回は、マンション売却に伴う確定申告についてご説明してきました。マンション売却に伴って所得が発生した場合、または特別控除の適用を受けたい場合には確定申告を行う必要があります。

マンション売却によって支払いが発生する税金は、所得税と住民税です。どちらも課税譲渡所得に対して、取得期間に応じて一定の割合で課せられます。税負担を軽減できる特例措置もあるので積極的に活用して支払額を減らしましょう。

確定申告は、行うべき期間が決まっています。後になって慌てないように売買契約書などの必要書類は早めに準備しておきましょう。こうした手続きがどうしても難しいというのであれば、手続きや申請書類の作成などを税理士にお願いするのも良いでしょう。

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