リロケーションのハードルが低くなった!自宅を貸し出す際の注意点は

近年、転勤中の自宅を一時的に他者に貸し出して賃料収入を得る「リロケーション」と呼ばれる新たなビジネスが注目を集めています。管理会社に管理を任せられること、自身で使わない自宅を貸し出しながら賃料収入を得られることなどが魅力です。

リロケーションは貸し手のみならず借り手にも様々なメリットをもたらす一方で、リスクも少なからず存在しています。今回はリロケーションのメリットとデメリット、実施方法などについて解説いたします。

リロケーションが人気になった背景

リロケーションは、自宅を一時的に他者に貸し出すサービスのことです。せっかく買ったマイホームを転勤などで手放すのはもったいない、けれど転勤中ずっと空き家にしておくのももったいないというニーズを満たすものとして、近年急速に人気を集めています。

リロケーションが人気になった理由はいくつか有りますが、一番大きいのはやはり整備が進んだことです。法整備が十分に進んでいなかった20世紀においては、賃貸借契約は期間を定めない「普通借家契約」で結ぶのが一般的でした。

普通借家契約は原則として契約期間は2年ですが、借主が契約更新を希望している場合、貸主に正当な事由がない限り契約を断れないことになっています。

この仕組は借主にとっては素晴らしいものですが、後でまたその物件を使いたい貸主にとってはやっかいなものであり、この仕組がリロケーションの普及を阻害する要因になっていました。

しかし、2000年に借地借家法が改正され、定期借家契約と呼ばれる、両者の合意がない限り更新されない(貸主の都合だけで終了させられる)契約ができるようになりました。これによってリロケーション市場はにわかに活気づき、リロケーションを取り扱う不動産管理会社も増えていきました。

欧米と日本で異なる「リロケーション」

欧米にもリロケーションという概念はありますが、欧米のそれは「グローバルでの転勤・移動などをサポートするサービス」です。例えば転居に必要なビザの取得、航空券の手配、家の売却、税務相談などが主なサービスとなります。一時的に自宅を貸し出すという日本のそれとは明らかに異なります。

リロケーションの期間は自由に設定できる

定期借家契約での契約期間は、双方の合意があれば何年にしても全く問題ありません。そのため、転勤が3年の場合は契約期間も3年、転勤が5年の場合は契約期間も5年といったような貸し方が可能になります。

また、契約は双方が合意すれば更新できるので、転勤期間がわからないという場合は、短期間の契約を繰り返し更新することによってリスクを緩和できます。もちろん、借主の都合もある程度考えないと、そもそも契約までいけないことには注意が必要です。

リロケーションのメリット

リロケーションの主なメリットは以下の3点です。

  • 賃料収入が得られる
  • 契約期間終了後は自宅に戻れる
  • 入居者が物件をある程度管理してくれる
  • トラブル発生時は管理会社が対応してくれる

賃料収入が得られる

これについてはもはや言うまでもないことでしょう。転勤中自宅をずっと空っぽのままにしておけば、全く賃料は得られませんが、リロケーションで貸し出せばそれだけ賃料が得られます。

リロケーション中にも固定資産税・都市計画税やローン返済の支払いなどは絶えずやってきますが、物件を貸し出してしまえば賃料収入をそれらの支払いに当てることも可能です。

契約期間終了後は自宅に戻れる

定期借家契約を結べば、契約期間終了後は自宅にスムーズに戻れます。万が一借主が出ていこうとしなかった場合は、管理会社が対応にあたってくれます。

入居者が物件をある程度管理してくれる

仮に転勤中ずっと自宅を開けることになった場合、その家は誰の手もつかないことになります。誰の手もつかなければ自宅はきれいに保たれるかと思われるかもしれませんが、実は誰も住んでいない家は急速に劣化していきます。

カビや水道管のサビなども発生しやすいですし、発生した場合にそれを誰かが取り除いてくれることもないからです。また、空き巣などに入られる危険性も増します。

リロケーションすれば借主が普通に生活すること自体が管理となるので、自宅を比較的清潔に保てます。家の中には人がいるので、空き巣にも狙われにくくなります。

トラブル発生時は管理会社が対応してくれる

万が一入居者がトラブルを起こした場合でも、管理会社が対応してくれるため、貸主が自ら出向く必要はありません。

リロケーションのデメリット

リロケーションの主なデメリットは以下の3点です。

  • 契約期間中は一方的に解約できなくなる
  • 家が傷つく可能性がある
  • 賃料相場が一般的な物件よりも安くなる

契約期間中は一方的に解約できなくなる

定期借家契約では契約終了後は双方の合意がない限り更新されませんが、契約期間中は双方の合意がない限り解約できません。長期間転勤するつもりでリロケーションしたら、その後の都合で転勤期間が短くなってしまった場合、家に戻れなくなってしまう可能性があります。

前述の通り、短期間の契約を繰り返すことによってリスクを減らせますが、短期間の契約を借主が嫌がる可能性もあります。

家が傷つく可能性がある

短期間で出ていくことが前提の借主は、自宅を丁寧に扱ってくれない可能性があります。事前に入居審査を行い、危険そうな人物は審査の段階で弾く必要があります。

賃料相場が一般的な物件よりも安くなる

リロケーションされた物件は借主にとっては不利な定期借家契約で借りることになるため、その分賃料は一般的な普通借家契約のアパート等よりも安くしないとお客さんが集まりません。逆に言えば、その安さがリロケーション物件の人気の秘訣ともいえます。いくら安くするかは貸主次第ですが、2割程度安くするとスムーズにお客さんが集まることが多いようです。

リロケーションの契約形態

リロケーションは第三者を挟まず貸主と借主で直接契約をすることも可能ですが、大半の人は不動産会社に管理を任せています。不動産会社に支払う手数料と、自ら管理したときにかかる手間を考えれば、不動産会社に任せるのが極めて懸命な判断といえます。

リロケーションの形態は、管理業務を不動産管理会社に任せる「業務委託契約」と、不動産会社に物件を貸出、さらに不動産会社が入居者に貸し出す「賃貸借契約」があります。

業務委託契約の特徴

業務委託契約では、貸主は借主に物件を貸し出します。しかし、入居者募集や契約書へのサイン、物件管理などは基本的に全て不動産管理会社が代行します。不動産管理会社はその見返りに、賃料の一定割合を報酬として受け取ります。

通常の賃貸物件経営では賃料の5%程度が報酬の相場ですが、リロケーションの場合は賃料の5~10%程度が報酬の相場です。あくまでも直接契約となるため、借主が見つからなければ、貸主は賃料を受け取れません。

賃貸借契約の特徴

賃貸借契約では、貸主は不動産管理会社に物件を貸し出します。不動産管理会社はそれよりも高い金額で借主に改めて物件を貸し出し、その差額を利益とします。差額はだいたい賃料の15~20%となることが多いです。入居者が見つからない場合でも不動産管理会社から賃料を受け取れる反面、入居者が見つかった場合は不動産会社の取り分が大きくなり、そのぶん貸主の取り分が減ります。

リロケーション会社の探し方

リロケーション会社はWeb上で「リロケーション会社」と検索すればたくさん見つかります。しかし、どこに依頼しても同じというわけではなく、会社ごとにサービスの質や手数料はまちまちです。

リロケーション会社のサービスの質を見極めたい場合は、以下の点をチェックしてみましょう。

  • 管理実績
  • 審査の基準
  • 最低契約年数の有無
  • 入居者募集の方法
  • 収支報告書の有無
  • 修理修繕費用
  • 法人との提携の有無
  • 料金体系

管理実績

リロケーション会社の実力が最も如実に現れるのが、物件の管理実績です。定期借家契約という制度が導入されてから間もない日本では、歴史のあるリロケーション会社はあまり多くありません。特に新興のリロケーション会社は管理実績も短く、管理戸数も少ない場合が大半です。

もちろん、そうした企業のサービスが悪いと一概に決めつけることはよくありませんが、ある程度管理実績があるリロケーション会社のほうがノウハウが蓄積されていることは間違いありません。

情報開示に熱心なリロケーション会社はWebサイト上で管理戸数を発表していることもありますが、そうでない場合は担当者に直接確認してきましょう。複数のリロケーション会社の担当者に話を聞いて、どこが最も実績豊富かを見極めてみてください。

審査の基準

リロケーション会社が行う入居者審査は、一般的なアパート・マンションを管理する不動産会社のそれと比べて厳しい傾向があります。貸主がまた将来住むことになる物件を安全・清潔に保つためには、審査を厳しくせざるを得ないのです。

審査が厳しく、悪質な入居者を排除できるのは基本的には良いことですが、あまりにも審査が厳しすぎると今度は誰も入居できなくなってしまいます。

どのような基準で審査を行っているのか、そのような基準を設定したのかを事前にリロケーション会社に確認しておきましょう。審査基準の設定理由が明確でないリロケーション会社は、避けたほうがいいかもしれません。

最低契約年数の有無

リロケーション会社によっては、最低契約年数が設定されていることもあります。長期的に貸し出すことを前提としている場合はあまり気にする必要はないですが、短期的に貸し出したい場合は「あなたの貸したい期間<最低契約期間」となってしまうことがあるので注意が必要です。必ず事前に最低契約期間をチェックしましょう。

入居者募集の方法

入居者募集の方法はリロケーション会社によってまちまちです。Webでの宣伝に力を入れるところもあれば、リアルな媒体に重点を置いているところもあります。

入居者募集の範囲が広いリロケーション会社に任せれば、それだけ早く入居者が見つかる可能性が高く、それは得られる賃料を増やすことにつながります。リロケーション会社が過去にどの位の期間で入居者を見つけられたかも合わせてチェックしておきましょう。

収支報告書の有無

収支報告書とは、その名の通り収支について報告する書類です。もう少し細かくいうと、特定の1年間の収入と支出をまとめた表です。

リロケーションによる自宅の貸し出しも賃貸経営の一種であり、賃貸経営で収益を得ている場合は確定申告を行う必要があります。確定申告はある程度手間のかかるものですが、収支報告書があればその手間を大幅に省くことができます。

また、リロケーション会社の中には、確定申告を代行してくれるところもあります。別途費用がかかりますが、手間を減らしたい方はこちらを利用すると言いでしょう。

修理修繕費用

契約期間が長期間になった場合、修理が必要になることが有ります。大規模な修理が必要になることは余りありませんが、例えばエアコンが故障したり、トイレが流れなくなったり、といったような小さな修理が必要になるケースは意外と多いものです。

この場合、通常修理修繕費用は貸主が支払うことになりますが、リロケーション会社が費用の一部を負担してくれることもあります。長期間に渡って貸し出す場合は、そのようなリロケーション会社を選ぶとよいでしょう。

法人との提携の有無

リロケーション会社の中には、法人(企業)と提携しているところがあります。このようなリロケーション会社は提携先の法人に対して、物件を社宅として紹介してくれます。つまり、入居者が見つかりやすくなるわけです。入居者は社宅として物件を利用するため、全く知らない人よりは丁寧に扱ってくれる可能性が高いです。

ただし、法人と提携していても、実際にはほとんど法人に対して貸し出していないようなリロケーション会社もあります。提携の有無だけではなく、実際に貸し出しが行われているかどうかも合わせて確認しましょう。

料金体系

リロケーション会社によって、料金体系は異なります。基本的には業務内容の大半が料金に含まれていますが、別途料金が必要となる業務もあります。また、業務委託契約の報酬もリロケーション会社によってまちまちです。必ず事前に確認しておきましょう。

リロケーションを始めるまでの流れ

実際に自分の物件をリロケーションで貸し出すための流れを紹介します。なお、ここで紹介するのはあくまでも一般的な流れであり、すべてのリロケーション会社に共通するものではありません。

  • 複数のリロケーション会社に資料請求する
  • リロケーション会社に相談する
  • 適正賃料を算出してもらう
  • リロケーション会社を選ぶ(契約する)
  • 入居者と契約する
  • 物件管理の報告を受け、確定申告を行う
  • 契約を解約し、帰任する

複数のリロケーション会社に資料請求する

最初にやるべきことはリロケーション会社探しです。リロケーション会社のWebサイトを一軒一軒回って資料請求をしていくのもいいですが、少し時間と手間がかかります。より効率的に資料を集めたい場合は、一括資料請求ができるWebサイトから資料請求をするのが良いでしょう。

1回情報を入力するだけで、5~10社程度から資料が受け取れるので楽です。以下に一括資料請求ができるWebサイトへのリンクを張っておきますので、参考にしてください。

リロケーション会社に相談する

請求した資料が届いたら、それをよく読み込み、サービスや料金を比較してください。良さそうなところが見つかったら、電話などで連絡して相談してみましょう。転勤の直前は色々とバタバタしていてリロケーションどころではないでしょうし、相談する時期は早いに越したことはありません。

転勤の時期が明確になっている場合は、3ヶ月前には相談を済ませてしまったほうが良いでしょう。3社程度から実際に話を聞いてみることをおすすめします。別に契約しなかったからと言って文句を言われることもありません。

相談では資料に書かれていない細かいことも含めて、どんどん聞いてみましょう。明確な答えが帰ってこないようならば、そのリロケーション会社は避けたほうがいいかもしれません。

適正賃料を算出してもらう

リロケーションの成否を決める大きなポイントが、賃料の設定です。賃料をあまりにも高く設定しすぎると入居者が集まりませんし、賃料が低すぎると本来稼げていたはずの利益を失ってしまうことになります。いくらで貸し出せば貸主の利益が最も大きくなるのかを、リロケーション会社に計算してもらいましょう。

なお、賃料査定には机上の資料で行う簡易査定と、実際に現場を見て行う訪問査定が有ります。簡易査定では割と高い価格が付いていても、訪問査定で資料にはない傷などが発見され、査定額が下がってしまうことが有りますが、気にすることはありません。

問題は訪問査定の査定額が適正であるかどうか、ということです。複数社から査定を受けると、自然と適正賃料が見えてきます。

どうしてその賃料が適正といえるのかわからない場合は、計算の根拠を聞き出してみましょう。また、周辺の似たような条件の物件と比較するのも適正賃料を把握するのに役立ちます。

リロケーション会社を選ぶ(契約する)

リロケーション会社と契約しても、すぐに入居者が見つかるわけではありません。契約→入居者募集→審査という手続きを踏むことになるため、最低でも1ヶ月、平均的に事が運べば2ヶ月はかかると見込んで置いたほうが良いでしょう。

自分が自宅を出ると同時に新しい入居者に入ってもらうのが理論上は一番効率的なため、できれば自分が自宅を出る2ヶ月くらい前には正式に契約を結んだほうが良いでしょう。

リロケーション会社と契約する前に、わからないことはすべて質問し、疑問を一つも残さないことが肝心です。肝心なところをはぐらかすようなリロケーション会社とは、契約してはいけません。

入居者募集~契約

入居者募集は基本的に全てリロケーション会社が行ってくれます。入居者審査は各リロケーション会社の規定に基づき行われますが、最終的に了承するかしないか決めるのは貸主です。入居者との契約はリロケーション会社が代理人として行います。

物件管理の報告を受け、賃料を受け取る

貸し出し開始後は、毎月賃料からリロケーション会社の報酬を差し引いた金額が口座に振り込まれます。遅れることはあまりないかと思いますが、念のため毎月確認しましょう。

業務委託契約を結んでおり、万が一賃料の滞納が発生した場合は、リロケーション会社は回収作業にあたり、それでもうまくいかない時は明け渡しを要求することが多いです。

また、合わせて物件管理に関する報告を受けます。報告の内容はリロケーション会社によってまちまちです。

確定申告を行う

リロケーションで賃料収入を得ている場合は、確定申告を行って正しく納税する必要があります。確定申告は自分でもできますし、リロケーション会社が有料で代行してくれることもあります。

本業が自営業などで確定申告慣れしている人は自分でやってもいいですが、会社員の場合は代行サービスの利用をおすすめします。リロケーション会社が代行をしていない場合は、自分で税理士を見つけて依頼することも可能です。

契約を再契約・終了

契約期間が終了したら、再契約をするか、契約を終了するかを選びます。単身赴任の期間が伸びた場合などは、交渉次第で再契約をすることも可能です。再契約の締結はリロケーション会社が代行してくれます。

再契約しない場合は、リロケーション会社が物件状況をチェックした上で明け渡しを行います。必要な場合は、リロケーション会社からリフォームの提案が行われることもありますが、それに同意するかしないかは貸主の自由です。

リロケーションQ&A


最後に、リロケーションで自宅を貸し出す際のよくある質問と、それに対する回答をQ&A方式でまとめました。

Q:相談のタイミングは?

A:相談する時期について決まりはありませんが、基本的には早ければ早いほど良いです。転勤する時期が明確になっていなくとも、転勤すること自体が確定的な場合は早めに相談してしまったほうが良いでしょう。

Q:リロケーション前の補修や清掃は必要?

賃貸物件として自宅を提供する以上、ハウスクリーニングはほぼ必要不可欠と行って間違いないでしょう。自分が住むわけでもない家にお金をかけるのはもったいないと思われるかもしれませんが、事前にきれいにしておけば内覧に来た人の心象は間違いなく良くなりますし、多少賃料を高く設定しても文句も言われません。本気で貸したいと考えている場合は、先行投資だと思ってきれいにしておきましょう。

Q:審査基準は誰が決めるの?

審査基準は原則としてリロケーション会社が決めますが、貸主が何か追加して欲しい基準がある場合はお願いすることも可能です。ただし、あまりにも審査基準を厳しくしてしまうと、今度は誰も審査に通れなくなってしまいます。どうしても譲れない部分のみに絞ってお願いした方がいいでしょう。

Q:滞納が発生したらどうすればいい?

賃貸借契約の場合、入居者が家賃を滞納してもリロケーション会社は家賃を払ってくれますので気にすることはありませんが、業務委託契約の場合は入居者が家賃を滞納すると賃料収入がなくなってしまいます。

契約違反なので法的手段にすぐに訴えても良いのですが、弁護士費用などがかさむことを考えると、余りすぐに強硬な手段に出るのはおすすめできません。最初のうちはリロケーション会社の督促に任せ、どうしようもない場合のみ法的手段にでたほうが良いでしょう。

なお、リロケーション会社によっては、業務委託契約に別料金で滞納保証が受けられることもあります。どうしても心配な場合は事前に相談しましょう。

Q:借り手が決まらない場合はどうすればいい?

借り手が決まらないのは、家賃とその物件の魅力が釣り合っていないからです。魅力に対して家賃が高すぎるから、誰も入居してくれないのです。従って、入居者を集めるためには、家賃を引き下げるか、魅力を引き上げるかする必要があります。

前述のハウスクリーニングなども魅力を引き上げる工夫の一つですし、もっと費用を掛けてもいいと思える場合はリフォームするのも手です。転勤が終わった後は自宅に戻ることになりますので、自身もリフォームの恩恵を受けられます。

Q:転勤期間が短くなった場合はどうすればいい?

定期借家契約では、契約期間中に貸主が一方的に契約を解除することはできません。契約期間中に出ていってもらうことは不可能なわけです(借主の合意が得られれば別ですが、合意してくれる借主はおそらくほぼ居ないでしょう)。

そのような場合は仕方がないので、契約終了期間までは別のアパートやマンスリーマンションなどに住むことになります。

長期契約は安定した収益が得られる反面、このようなリスクも抱えることになります。心配な場合は、契約を更新することを前提に、短い期間に分けて契約した方がいいでしょう。

Q:転勤期間が長くなった場合はどうすればいい?

逆に転勤期間が長くなった場合は、契約終了後に再更新を行うことが可能です。ただし、借主が合意しない可能性は十分考えられます。その場合は次の借主を探すか、転勤終了まで空き家にするしかありません。

Q:海外転勤でも確定申告は必要?

海外転勤であっても、日本国内で家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要になります。ただし、海外転勤の最中は日本に住所がなくなるため「非居住者」という扱いになります。

確定申告は通常、住所地を管轄する税務署に対して行うものですが、非居住者の場合は住所地がないため、事前に代わりに確定申告をしてくれる「納税管理人」を指名し、税務署に届け出ておく必要があります。

納税管理人は配偶者や親、子供などの身内の中から選ぶことが多いですが、身内から選ばなければならないという決まりはないため、税理士などを選んでも構いません。ただし、その場合は当然別途税理士報酬が必要になります。

Q:住宅ローン返済中でもリロケーションは可能?

A:基本的には問題なくできます。本来、住宅ローンは自分が住む物件に対して適用できるローンです。初めから賃貸物件として貸し出すつもりのアパートやマンションに住宅ローンが適用されないのはそのためです。

しかし、はじめに住宅ローンを組んだが、何らかの事情で自宅を一時的に貸し出すことになった場合は、住宅ローンを利用し続けられることがほとんどです。

本来はルール違反なのですが、銀行側が黙認してくれる、という流れになることが多いようです。銀行からすれば、一度住宅ローンを組んだ人については、きちんと返済してくれればその物件に本人が住んでいようがリロケーションしていようが大した問題ではないですからね。

それに、下手に一括返済を求めたりすると、そのことが原因で悪評が建てられる場合もあります。そのようなリスクを負うくらいならば、黙って容認した方がいい、という計算も働いているのでしょう。

ただし、銀行によっては一括返済を求められることもあります。極稀なことなのであまり心配する必要はありませんが、黙って初めたあとに一括返済を求められると困るので、必ず銀行に事前確認を取りましょう。一括返済を求められる場合は、投資用ローンなどの金利が高いローンに借り換えるか、リロケーションを諦める貸し手ください。

なお、以前はリロケーション中は住宅ローン控除が受けられなくなる仕組みになっていたのですが、2013年6月1日以降は、必要な手続きを行えばリロケーション中も住宅ローン控除が受けられるようになりました。手続きに関しては国税庁のWebサイトを参考にしてください。(参考:国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等

まとめ

  • 転勤中に自宅を貸し出すことをリロケーションという
  • リロケーションには賃料を得られるだけでなく、自宅を管理してもらえるという効果もある
  • リロケーションはリロケーション会社に任せるのが効率的
  • 一括資料請求は複数のリロケーション会社の資料を1回の入力で請求できるので便利
  • 実際に転勤する2ヶ月ほど前にはリロケーション会社を決めておきたい
  • 住宅ローン返済中でもリロケーションは問題なくできる場合が多いが、事前に銀行に確認したほうが良い

リロケーションは本来ならば宝の持ち腐れになっていた空の自宅をお金に変える優れた手法です。これから先転勤するかもしれない、という方は、その存在を頭の片隅にとどめておくといいかもしれません。

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