近年、新しい終の棲家として注目が集まっているのがサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）です。サ高住とは高齢者のためのサービスが付いた賃貸住宅で、通常のアパート・マンションのように自由に暮らせるという点が元気な高齢者に受けています。
一方、サ高住は経営者側にとっても大きなメリットがあり、新たな投資対象として今注目を集めています。今回はサ高住を経営するメリットや注意点、はじめ方などを紹介していきたいと思います。
目次
サ高住とは比較的自立した高齢者のための賃貸住宅
サ高住とはその名の通りサービスがついている高齢者のための賃貸住宅です。提供されているサービスはサ高住によって異なりますが、最低限「安否確認サービス」「生活相談サービス」の2つは絶対に提供しなければならないと定められています。それ以外のサービスを付けるかどうかは経営者次第です。
サービスがついていること以外は基本的に一般的な賃貸アパート・マンションと同じであり、入居者は毎月家賃を納め、それが経営者の収入源となります。
サ高住のもっと細かい定義
サ高住には面積やサービス等の細かい要件があります。まず、それぞれが暮らす居室の広さは原則として25平米以上で、なおかつ水洗トイレ、浴室、洗面所、キッチン、収納設備がなければいけません。ただし、共同の食堂や浴場などがある場合は、18平米以上でも良いことになっています。また、居室はバリアフリーでなければいけません。
また、前述の通り、サ高住には必ず安否確認サービスと生活相談サービスが必要になります。これらの専門家は日中には常駐していなければなりません。夜間は常駐しなくてもいいですが、その場合は緊急通報システムによって対応できなければなりません。
サ高住と有料老人ホームの違い
有料老人ホームは基本的に、要介護度が高い人の受け入れを前提に作られています。そのため入居から入浴、清掃、食事の提供、健康管理などのすべてのサービスを一つの事業者がまとめて提供しています。
有料老人ホームは利用権方式を採用しているところが多く、入居の際に一時金を支払うと亡くなるまで居室と共用施設を利用する権利、サービスを受ける権利が保証されます。
一方、サ高住は健康、もしくは要支援のような比較的元気な高齢者の受け入れを前提に作られています。そのため提供されるサービスは最低限にとどまっており、より入居者の自主性を重視する仕組みになっています。
住宅部分については賃貸借契約を結び、サービスの部分はそれとは別にサービス利用契約を結ぶのが一般的です。家とサービスを違う事業者が提供している施設、と捉えることが出来ます。
サ高住経営のメリット
サ高住はサービスがついていることが自体は通常の賃貸アパート・マンションとそこまで変わりありませんが、入居者が高齢者であるという大きな特徴があります。この特徴は、経営者に様々なメリットをもたらします。
一般的な賃貸アパート・マンションより立地が重視されない
一般的な賃貸アパート・マンションは若い人の割合が多いので、立地が重視されます。どんなに環境が良くても、公共交通機関が乏しかったり、近くに日曜製品が揃えられる店舗がないとそれだけで敬遠されてしまいがちです。
一方、サ高住の住民は全員が高齢者でありそれほど活発に出歩くことはないため、立地が悪くてもそれほど問題視されることはありません。むしろ立地が悪い、言い換えればある程度田舎のほうが環境が良いと好まれることも珍しくありません。
建築費の補助が出る
サ高住は居室部分に加えて共用施設も作らなくてはいけないため建築費用がかかりますが、最大でその10％を補助金として受け取ることが出来ます。
もちろん、補助金がもらえるからという理由で事業に参入するのは安易な考え方ですが、初期費用が抑えられるのは大きなメリットであるといえます。
一度入居した人は出て行きにくい
サ高住の入居者は高齢者です。高齢者には頻繁に引っ越しを行う気力や体力は残っていないケースがほとんどです。そのため、基本的にはその高齢者が亡くなるか、もしくは重度の要介護状態になるまでは入居し続けてもらえます。一度入居率が高くなればその後安定しやすいのは、アパート・マンション経営にはないメリットです。
サ高住経営のデメリット
サ高住には上記のようなメリットがある反面、様々なデメリットも存在します。経営を始める前にはメリットだけでなくデメリットにもきちんと目を通すようにしましょう。
通常のアパート・マンションより共用部分が大きくなりやすい
サ高住は様々なサービスを提供する都合上、通常のアパート・マンションと比べると共用部分の面積が大きくなりがちです。共用部分が大きくなってしまうとその分賃料が取れる住宅部分が小さくなってしまうため、収益が上がりづらくなってしまいます。
共用部分の割合は物件規模が小さくなるほど大きくなる傾向があります。20戸未満の規模の場合はサービスを縮小するなどの工夫が必要になってくるでしょう。
サービス事業者の質に経営が左右されやすい
サ高住の評判はサービス事業者の質に左右されます。いくら立派な建物を立てても、サービス事業者の提供するサービスに問題があるとそれだけで入居者の満足度は下がってしまい、将来の入居率に悪影響を及ぼします。
サ高住のサービス事業者の選定は、一般的なアパート・マンションの管理会社の選定よりも更に慎重に行う必要があります。
サ高住を始めるための初期費用は2億円！？
サ高住は前述の通り物件の規模が小さいと共用部分が大きくなってしまい、その分収益が上がりづらくなってしまいます。効率的な経営を行うためには最低でも20戸、できれば30戸以上の物件を用意したいものです。
しかし、それなりの規模の物件を作ろうとすれば、当然それに見合った費用が必要になります。サ高住は共用部分にお金がかかる上、住戸部分の面積にも厳しい制限があるため、同じ戸数のアパート・マンションをつくるよりも費用がかかると考えたほうがいいでしょう。30戸の物件を作る場合、2億円程度の出費は覚悟しておいたほうがい以下もしれません。
しかし、前述の通り建築費の10％が補助金として受け取れるほか、所得税・法人税や固定資産税などの優遇も受けられるため、総合的に見ればかかる費用はアパート・マンションと大差ありません。
住宅金融支援機構ならフルローンが組める
サ高住の建設費用は銀行などから借りてもいいですが、それよりも住宅金融支援機構から借りたほうがお得です。融資金利は35年固定金利もしくは15年固定金利から選ぶことができ、両者を組み合わせることも可能です。
金利はエリアなどに左右されますが、銀行などから借りるよりも低金利です。最大100％までの融資が可能なので、頭金がほとんど用意できないという人でも適切な事業計画を立てて審査に通れば事業を始められます。
サ高住の税制優遇制度
先ほど税金の話が少し出ましたので、サ高住の税制優遇制度についてもお話しておきましょう。サ高住経営では、一定の条件を満たした場合、所得税・法人税や固定資産税が減額されます。
所得税・法人税に関しては割増償却が認められます。割増償却とは、実際にかかった費用以上に経費（減価償却費）を計上できる仕組みです。経費が増えればその分だけ所得が減るので所得税や法人税が安くなる、というわけです。
建物の耐用年数が35年以上の場合は20％、それ未満の場合は14％の割増償却が認められます。耐用年数が高いほうが割増償却率が高いのは、耐用年数が高い建物のほうが安全性が高く入居者の安全を確保しやすいからです。
固定資産税に関しては、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分に限り、1戸につき120平米までの部分の固定資産税を通常の3分の1に減額することができます。
サ高住の表面利回りは12％程度
厚生労働省の調査によれば、サ高住の平均家賃は約6万5000円でした。仮に20戸の物件を建てた場合、年間想定賃料は6万5000円×30戸×12ヶ月＝2340万円となります。建設費用が2億円だとすれば、表面利回りは2340万円÷2億円＝11.7％となります。
実際には入居率がずっと100％で推移するということはありえないので、実質利回りはもっと低くなりますが、投資としては悪くない利回りであるといえます。
サ高住とサブリース契約
建設会社がサ高住の建設を提案する場合、サブリース契約を持ちかけられることが多いです。サブリース契約とは建設会社に一括で物件を貸出し、建設会社から毎月賃料をもらうという契約形態です。
サブリース契約ならば入居率にかかわらず毎月安定して収入を得ることが可能ですが、その分利回りは下がってしまいます。常に満室やそれに近い状態を維持できる自信があるのならば、サブリース契約は避けたほうがいいでしょう。
サ高住の入居率は80％を目指したい
財産法人高齢者住宅財団が行った調査によれば、サ高住の2015年時点での平均入居率は76.8％でした。内訳は以下のようになっています。
- 100％：23.1％
- 80～100％：27.2％
- 60～80％：12.9％
- 40～60％：7.3％
- 20～40％：8.1％
0～20％：4.0％
半数以上のサ高住が入居率80％以上を達成している一方で、少ないところは本当に少なく、入居率、つまり勝ち負けの二極化が進んでいるといえます。
ただ、全体の半数以上が入居率80％を超えていることを考えれば、勝つ事自体はそう難しいものではありません。入居率が80％を超えれば経営も安定しますし、まずはこの数字を目指すようにするといいでしょう。
サ高住の入居率を上げるための宣伝術
サ高住は有料老人ホームなどと比べるとその存在自体が余り有名ではないため、いかに効率的に宣伝を行うかが重要になります。どんなに素晴らしい物件も知ってもらえなければ全く意味がありません。では、一体どうすればサ高住を知ってもらうことができるのでしょうか。
サ高住に実際に済むのは高齢者ですが、物件探しをするのはその家族やケアマネージャーというケースが少なくありません。そのことを考えると、情報がデータベース化されやすいインターネットを用いた広告は非常に有効であるといえます。
Sakoju noteなどのポータルサイトに登録したり、ウェブサイトを立ち上げるのは費用対効果が高くおすすめです。
一方、高齢者自身が多く利用する媒体は新聞とテレビです。テレビCMを打つには多額の費用がかかりますが、新聞チラシぐらいならば余りお金をかけずとも広告が可能です。
広告のポイントは、安さ以外の面をしっかりとアピールすることです。高齢者は比較的試算に余裕がある人が多い（もちろんそうでない人もたくさんいますが）です。彼らに訴求するためには、他のサ高住にはない（ように見える）サービスを全面に押し出していくほうがいいでしょう。
誇大広告にならないように注意！
サ高住を様々な媒体で宣伝する場合は、その広告が誇大広告にならないように注意する必要があります。
現在の法律では
入居者に提供する高齢者生活支援サービスの内容その他の国土交通省令、厚生労働省令で求める事項について、著しく事実に相違する表示をし、実際の物よりも著しく優良、または有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない
と定められており、これに反した場合は行政から指導が入る可能性があります。
サ高住とリスクマネジメントの関係性
サ高住は高齢者のための賃貸住宅です。サ高住に集まるのは比較的元気な高齢者ですが、それでも彼らは若い人と比べて身体的な機能が著しく低下しているため、若い人では考えられないような場面で怪我をしたり、事故を起こしたりすることがあります。
サ高住内で事故が発生してしまうと利用者やその家族、はては他の入居者や地域からの信頼も失ってしまい、収益の低下につながります。
サ高住では一般的なアパート・マンション以上にリスクマネジメント、つまり入居者の安全を確保し危険を回避するための工夫や努力が必要になります。
リスクの芽は小さいうちに摘み取る
リスクマネジメントを成功させる上でいちばん大切なのは、事故にまで至らない小さな危険をきちんと報告させることです。
アメリカの損害保険会社に勤務していたハインリッヒは、それまでの経験則から1つの重大な事故の裏には、29件の軽微な事故があり、その裏には300件のヒヤリ・ハット（事故には至らないが、当事者がひやりとするような出来事）があると突き止めました。
逆に言えば300件のヒヤリ・ハットが起きれば、1件の重大な事故が発生するといえます。ヒヤリ・ハットを減らす取り組みをすることによって、重大な事故も防げるというわけです。
小さな危険を報告させることによって、なぜ小さな危険が起きたのか、その危険を避けるにはどうすればいいのかという意識を共有することができるので、将来のヒヤリ・ハットが減り、結果として重大な事故も防げるようになります。
小さな危険をスムーズに報告してもらうためには、そうした危険を報告しやすい環境を作ることが大切です。
経営者がピリピリしていたり、サービス事業者に問題が合ったりすると、介護者が尻込みしてしまい、十分な情報共有が進みません。介護者個人に責任を求めるようなことは避けたほうが利益につながります。
サ高住の市場規模はまだまだ小さく、拡大が見込める
近年は少しずつ浸透しつつあるサ高住ですが、日本全体で見た場合の市場規模はまだまだ小さめです。国の公開している資料によれば、平成29年3月時点でのサ高住の棟数は全国で6633棟、戸数は21万6680戸となっています。
一方、国は2011年に民主党政権下でサ高住60万戸を建設することを目標に掲げ、その後自民党政権は100万戸に目標を上方修正しました。つまり、国としてはサ高住をもっと増やしたいと考えているのです。
国がこの考え方を続ける限りは、補助金制度は維持されることでしょう。実際に高齢者人口は増え続けていますし、100万戸作ったからといって市場でだぶついてしまうことも考えづらいです。サ高住はこれからもしばらく成長期が続くと考えられます。
サ高住の囲い込みについて
サ高住は有料老人ホームなどと違い、介護を必要としない、もしくは軽い介護のみで事足りる利用者が少なくありません。これは介護報酬で稼ぎたいサービス事業者にとっては望ましいことではありません。
そのため、最近は自らサ高住を作り、自社の介護サービスへ誘導して稼ごうとする（囲い込みを行う）サービス事業者が増えてきています。この買い込みをするために介護報酬制度が改定され、集合住宅での介護報酬の減額制度がより厳しくなりました。
サ高住の入居者はどんな人？
サ高住の入居者の要介護度は以下のように分布しています。
- 要介護1：20.1％
- 要介護2：18.3％
- 要介護3：12.6％
- 要介護4：9.6％
- 要介護5：6.1％
- その他（要支援・自立）33.3％
入居者の半数以上は要介護1以下、7割以上が要介護2以下です。
例えば要介護2とは
- 立ち上がりや動作に何らかの支えを必要とする
- 物忘れや周囲に無関心な行動もみられる
- 食事や排泄になんらかの介助を必要とすることがある
- 身だしなみや居室の掃除などの身の回りの動作全般になんらかの介助や見守りが必要
という状態であり、サービスはもちろん必要ではあるもののそこまでつきっきりになる必要はありません。ある程度の自主性を保った入居者が多いことを考えると、彼らの自尊心を見たせる、自立したライフスタイルを楽しめるような施設を充実させたほうがいいでしょう。
最近はカラオケルームや麻雀室などのレクリエーションが楽しめる施設を併設させるサ高住も増えてきており、入居者から好評を博しています。
一方、高齢者は現時点では健康、もしくは要介護度が低い状態であっても、明日にはどうなるかわかりません。体が元気でも認知症になってしまう可能性は十分あります。
長く居住することを全体にしている入居者は、要介護度が上がっても住めるようなサ高住を求めるでしょう。それに備えて手厚い介護サービスが受けられるような施設にする、という戦略ももちろん考えられます。
利用権方式を採用したサ高住は安心感が大きい
前述の通り、サ高住の入居者は通常、賃貸借契約を結びます。賃貸借契約では居住の権利が確保されるため一方的に解約されないなどのメリットがありますが、一方で少数ながら有料老人ホームのような利用権方式を採用しているところもあります。
利用権方式を採用する場合、入居者は施設に対して一時金を支払い、それと引き換えに専用居室、共有スペースを就寝で利用する権利、サービスを定額で利用する権利を得ます。一生涯その施設で生活することができるため、より安心感が高い契約方式といえます。
ただし、一時金は高額になるケースが多いので、まとまった資金がないと入れません。経営者から見た場合は入居者を逃すことにもつながるため、注意が必要です。
まとめ
サ高住は良くも悪くも入居者が高齢者ばかりというのが大きなポイントになります。このポイントは利点にもなりますし、欠点にもなります。そのことを十分理解した上で経営に取り組むことが大切です。