ワンルームマンション経営のメリットと適切な物件・業者の選び方

様々な投資の中でも現在特に注目を集めているのがマンション投資です。「人口が減少に転じたばかりの日本でマンション投資?」と思われるかもしれませんが、人口が減少する一方で世帯数は未だに毎年約0.5%ほどの増加を続けています。1世帯あたりの構成人数が減り続けているためです。

このような環境下で稼げるのはやはり単身者を相手にしたワンルームマンションです。今回はワンルームマションを経営するメリットやデメリット、少ないリスクで安全に収益を上げるコツなどを紹介していきます。

ワンルームマンションは利回りが高い

ワンルームマンションは、家族向けのマンションなどと比べて収益性が高いとされています。理由は簡単で、単位面積あたりの家賃が高くなるからです。

単位面積あたりの家賃はどんなタイプのマンションでも一定というわけではなく、1戸あたりの面積が小さいほど高くなります。

そのため、例え500平米を割り振る場合は、1戸あたり25平米×20戸という組み合わせのほうが、1戸あたり50平米×10戸という組み合わせよりも総家賃収入が大きくなるのです。(もちろん部屋が小さすぎると人は集まりにくくなりますが)。

単位面積あたりの家賃が高くなれば、当然利回りも高くなります。ワンルームマンションは端的に言って、家族向けマンションよりも稼ぎやすいのです。

ワンルームマンションは新しい入居者を見つけやすい

ワンルームマンションは人の流動性が高いため、たとえ前の人が出ていってしまったとしても、その後別の入居者を見つけるのは比較的容易です。

ただ、流動性が高い分家族向け向けマンションと比べると人が出ていきやすいという点には注意が必要です。特に3月~4月といった卒業、入学、就職、転職の時期は人の出入りが激しくなります。

家族向けマンションは賃貸より分譲が人気

現代においては、家族向けマンションは賃貸より分譲の方が人気です。理由は簡単で、賃貸物件にかかる家賃と、分譲物件でかかる住宅ローンが同程度になるほどに分譲の相場が下落したからです。

毎月同じ出費をするのならば、最終的にマンションの一部が自分になる分譲のほうが、何も残らない賃貸よりも人気になるのはアタリマエのことです。

もちろん、分譲は一度購入すると容易に出て行きにくかったり、家族構成の変化に対応しづらかったりと言ったデメリットもあるのですが、家族向けの賃貸マンションは全体的に空室リスクが高く、賃料の下落圧力も強まっていることは間違いありません。

一方、身軽な単身者は賃貸派として都市部のワンルームマンションを転々とする傾向があります。単身者は生活に比較的余裕があるぶん、割高に見える賃料を惜しみなく払う人が多いです。

新築vs中古、どちらがお得?

ワンルームマンションが投資対象として優秀であることはご理解いただけたかと思います。ここからは、具体的にどんなワンルームマンションを選ぶべきなのかを考えていきたいと思います。

最初に多くの人がたどり着く疑問は「新築マンションと中古マンションはどちらのほうが儲かるのか?」ということです。結論から言えば、ケースバイケースではあるものの一般的には中古マンションのほうが稼ぎやすいとされています。一体なぜでしょうか。

中古マンションは長期的に利回りが高くなりやすい

マンション投資の利回りは一般的に「年間家賃収入÷物件価格」という式で表せます。つまり、利回りを挙げるには、家賃収入を増やすか、物件価格を下げるかする必要があります。

物件価格については言うまでもなく中古マンションのほう安いです。物件価格が安くなれば、その分利回りは高くなります。物件価格は年間家賃収入と違って毎月変動することはないので、一度安い値段で買ってしまえばその後高い利回りを達成しやすくなります。

一方、年間家賃収入というのは常に一定なわけではありません。同じ物件であっても、1年目と10年目では当然家賃は変わります。

家賃は基本的に新築~築浅にかけての期間が最も大きく下落し、その後緩やかに下落する傾向があります。築浅物件は新築というプレミアム感を失ってしまったものであるため、大きく家賃を下げないと人が集まらなくなってしまうのです。

一方、築10年を過ぎると12年でも15年でも18年でも借り手の受ける印象は大して変わらなくなるため、家賃の下落は緩やかになります。新築マンションは最初は利回りが高くなるものの、その後急激に低くなりやすいというリスクを抱えているのです。

中古マンションは自分でリフォームできる

新築マンションは完パケの状態で売られるため、自分でリフォームをしなくて住むというのがメリットです。しかし、これは裏を返せば自分好みのマンションに仕上げられないデメリットにもなりえます。

一方、中古物件は自分でリフォームができるため、工夫次第で高い収益を目指せるというメリットが有ります。

自分でリフォームなんて面倒くさいという人には新築マンションのほうが向いていますが、創意工夫でどんどん稼ぎたいという人には中古マンションのほうが向いているでしょう。

物件価格が安いので、融資額も少なくなり低リスク

新築マンションは中古マンションと比べると物件価格が安いので、その分背負う借金の額も少なくなります。後に返済できる見込みがあるからこそ投資を行うと言うのはその通りなのですが、やはり余り多額の借金を背負うのは気分がいいものではありません。

新築マンション投資ともなると借金の額も数千万円以上になることが珍しくありません。そのリスクを避けたいのならば中古マンションを選ぶべきです。

中古マンションは入居者を引き継げるため、すぐに家賃収入が得られる

新築マンションは入居者0からスタートするため、最初の家賃収入は0になります。もちろん新築物件は人が集まりやすいのですぐにその状態は解消されるでしょうが、入居者が見つからない期間が続くとどうしても焦ってしまいます。

その焦りは行き過ぎた家賃引き下げなど、誤った選択につながってしまうかもしれません。中古マンションならば既存の入居者を引き継げるため最初から家賃収入が見込め、それが精神安定剤となります。

中古マンションならではのデメリットには注意

もちろん、中古マンションがすべての点において新築マンションを上回っているというわけではありません。中古マンションには新築マンションより劣る点もいくつかあります。

中古マンションは融資を引き出しにくく、多くの頭金が必要になりやすい

中古マンションは新築マンションと比べると担保としての価値が低いため、銀行などから融資を得るのには向いていません。新築マンションだと物件価格の90%以上の融資を引き出せることも珍しくありませんが、中古マンションだとそれは難しいです。

余り多くの融資が期待できない以上、頭金の量を増やすしかありませんが、多くの頭金を用意するのにはそれなりに時間がかかります。ただ、融資が期待できないというのは考え方によっては借金を背負わないでもいいということにもつながるため、一概にデメリットといい切ることもできません。

中古マンションは修繕やリフォームにお金と手間がかかる

修繕やリフォームは楽しくもあるものですが、お金も手間ももかかるものであることも事実です。

修繕やリフォームをしないと入居者が集まりにくくなってしまいますが、だからといってお金をかけすぎると物件価格が安いというメリットが消えてしまいます。このあたりのバランス感覚が難しいところです。

一棟vs区分、どちらがお得?

新築vs中古に次ぐメジャーな対立軸が一棟vs区分です。マンションは一棟まるまる持つのと、一戸の部屋だけ持つのとではどちらが良いのでしょうか。

区分所有は少ない金額でできるため一見低リスクで取り組みやすく見えますが、細かな欠点も多く、総合的にはやや不利です。それよりもまるごとマンションを買い上げる一棟買いの方が、長期的には効率的に稼げる可能性が高いです。

一棟マンションは収益性が安定しやすい

一棟買いの良いところは、所有する戸数が多くなるので収益性が安定しやすいことです。例えば、一棟50戸のマンションを所有すれば、1戸の収入の割合は2%になります。仮に突然1戸の住民が出ていってしまっても収益は2%減るだけなので大した問題にはなりません。

しかし、1戸しかない区分所有の物件の住民が出ていってしまうと、収益は100%減ってしまいます。所有する戸数が少なくなる区分所有は、収益が不安定になりやすいのです。

一棟買いは購入・経営が効率的になる

区分所有のマンションを50戸所有すれば、一棟50戸のマンションを所有するのと同じようにリスクが分散できるのではないか、と思われたかもしれません。

確かにそうすればリスクは分散できるのですが、そのかわり購入や管理が難しくなります。50戸もの物件を契約するのにはかなり時間がかかりますし、離れたところに建っている50戸の管理をもれなく行うというのは思いの外大変です。

一棟50戸のマンションを購入するのならば購入の手続きは1回で済みますし、物件の管理も楽に行えます。少ない労力で多くの戸数を保持したい場合は、一棟買いがおすすめです。

一棟買いは自分の意志だけで経営方針を決定できる

一棟買いの場合、共用部分や全体の変更、修繕などを自分の意志で行えます。一方、区分所有の場合は他のオーナーと意見をすり合わせなければいけないので、意思決定にどうしても時間がかかってしまいます。ときにはオーナー同士の利害が対立することもあるため、ストレスを感じることもあるでしょう。

一棟買いは融資を引き出しやすい

一棟マンションは区分所有マンションと比べて資産価値が高いぶん、銀行から多くの融資を引き出すのに向いています。融資額が増えるのは一概に良いこととはいえませんが、融資が増えればそれだけ少ない頭金で投資を始めることができるのは大きなメリットと言えます。

一棟買いならではのデメリットには注意

このように一棟買いはメリットが大きい投資手法ですが、一方でいくつかデメリットがあります。

一棟買いは必要資金が大きくなりやすい

一棟買いはマンションを一棟まるまる購入するので、どうしても必要資金が大きくなりがちです。用意できない分は融資で何とかすることになりますが、必然的に投資に失敗した時に背負う借金の額は大きくなってしまいます。

成功した場合でも多額の利息を払うことになるため、損している感は強くなるかもしれません。ただ、前述の通り一棟買いは収益性が安定しやすいため、失敗はしづらいといえます。

一棟買いは損害が集中する

火災、地震などの予期せぬ損害を被っても、複数の物件を区分所有していたならば損失は小さくなります。しかし、一棟買いだと損害が集中してしまいます。

一棟マンションを複数持っていけばリスクの軽減にはなるのですが、一棟マンションを複数持つという選択肢自体が余り現実的ではありません。

ワンルームマンションの選び方

ワンルームマンション投資の成否を決めるのは物件です。物件選びがうまく行けば投資はその時点で8割型成功したようなものです。ただし、物件は「自分が住みたい」という基準で選んではいけません。あなたが住みたいと思う物件と、収益が上がる物件は全く別のものだからです。

例えば、ワンルームマンションの場合は日当たりの良さや角部屋であることなどは重視されないことが多いです。

単身者は日中外で働いているので、日が当たっても当たらなくてもどちらでもいいからです。では、ワンルームマンションを選ぶに当たって重視すべき条件には何があるのでしょうか。

最寄り駅までの距離

ワンルームマンションで最も大切なのは駅からの距離です。単身者の殆どは会社員で平日通勤するので、駅からの距離は近いに越したことはありません。駅から近いほうがいいのは家族向けマンションも同じことですが、単身者は車通勤をあまりしないため駅からの距離はより重要な要素であるといえます。

駅からの距離は徒歩10分以内がおすすめです。実際に歩いてみると徒歩9分も徒歩11分も同じようなものなのですが、徒歩10分を超えると遠いという印象を持つ人が多いからです。

最寄り駅から都市部までの距離

最寄り駅が近くても、最寄り駅から仕事があるような大都市までの距離が遠いようでは需要は見込めません。電車一本、なおかつ30分以内で23区や政令指定都市の中心地などにアクセスできれば理想です。

投資用のマンションは地元で見つけなければいけないなどという決まりはないので、地方に住んでいる人は都市部まで出て物件を探すのも良いでしょう。

築年数

マンションがいつ建設されたかによって、地震に対する耐性が異なります。建築基準法は何度も改正されていますが、その中でも特に大きなものが1981年の改正です。この前に建設された建物は、その後に建設された建物と比べて地震に弱いことがわかっています。

住む側の人間はそのような細かい事情は知らないでしょうが、万が一の際に住民を守るためにも、また自分自身が受ける損失を最小限にするためにも、1981年より前に建てられたマンションは避けましょう。

総戸数

一棟買いする場合、基本的には総戸数が多くなるほど投資効率が良くなります。20戸数未満の場合は修繕にかかる費用が戸数に大して大きくなりやすいため、最低でも10戸以上、できれば20戸以上のマンションを優先して選ぶようにしましょう。

利回り

投資で何より大切なのが想定利回りです。想定利回りには表面利回りと実質利回りが有ります。表面利回りは単純に物件架価格を年間家賃収入額で割ったもの、実質利回りは年間必要経費(管理費や修繕積立金など)と購入諸費用(登記料など)を考慮した実質的な利回りです。

物件の実質的な収益力を示すのは実質利回りですが、計算が難しいため一般的な不動産サイトには表面利回りが表示されています。

表面利回りは実質利回りと比べて数値が大きくなります。逆に言えば、実質利回りは表面利回りと比べて小さくなるということでもあります。表面利回りが高いからと言って安易に飛びつくのは危険だということです。

一般的に市場に流通している中古一棟マンションの場合、実質利回りは5~6%になることが多いです。この利回りを超えそうな場合はお宝物件、お買得物件ということになります。

物件はネットで探すのが効率的

投資物件を探す際には、投資物件検索サイトを利用するのが便利です。賃貸物件と同じように、投資物件に関する情報サイトもたくさんあります。希望する条件を入力していくだけで、自分向けのマンションが見つかります。ただし、インターネットの情報だけで判断をするのは大変危険です。必ず実際に物件を複数回見て決めましょう。

あるいは、不動産会社に紹介してもらうという方法もあります。不動産会社に仲介してもらえば、仲介会社が物件を代わりに探してくれるので手間がかかりません。反面、仲介手数料が取られてしまうという欠点もあります。

物件は100件見よう

不動産投資の有名な法則に、100:10:3:1の法則というものが有ります。これはドルフ・デ・ルース氏が提唱した法則で、広告で見ていいと思えた100件の物件のうち、買付け申込書を出したくなるような物件は10件、融資の取り付けをしたくなるような物件は3件、実際に契約を結ぶことになる物件は1件、ということです。

物件見学数を増やせば増やすほどよい物件に当たれる可能性も高くなるため、根気よく見学を続けることが大切です。

資金計画は入念に立てる

不動産投資では一般的なサラリーマンの年収の何倍ものお金が1回の契約で動きます。また、投資の期間も短くても数年、長い場合は数十年に及ぶこともあるため、特に投資初心者は破綻しないための資金計画を立てないと非常に危険です。

頭金は物件価格の20%~30%程度は欲しい

頭金とは、物件を購入する際に支払う費用のことです。一般的に、頭金は物件価格の20~30%程度が目安とされています。最近は頭金なし、もしくは少額でも始められる(フルに近いローンが組める)マンション投資も増えてきていますが、安全性を考えるとやはりそれなりに頭金を用意するに越したことはありません。

仮にフルローンが組めたとしても、物件価格以外の諸費用(税金や金融機関、司法書士への報酬など。物件価格の1割が目安)は現金で用意しなければならないため、投資をしたいのならばそれに備えてある程度の資産を築いて置くことが大切です。

ただ、頭金の必要量はその人のリスク選好(リスクをとってもいいと考えられる度合い)にも左右されます。リスクを取りたくない人は頭金をたくさん用意すれば融資額は少なくなるのでリスクは軽減できますが、その分、投資を始められる時期が後ろに連れ込みます。

不動産投資は長期的にやればやるほど安定的に利益が上がりやすい投資なので、頭金を増やすことにあまり固執しすぎるのはよくありません。

ローンは公的ローンの方が安定して返しやすいが、民間ローンの金利の低さも魅力

不動産投資ローンには日本政策金融公庫や住宅金融支援機構などが提供している公的ローンと、民間銀行や信用銀行などが提供している民間ローンがあります。

公的ローンはほとんどが長期固定金利になっているため、返済中に金利水準が上昇してもそれに影響されることがなく、返済を安定させやすいというメリットが有ります。

一方、民間ローンは提供している金融機関が多く、またローンの種類も豊富で多くの中から選べるという特長もあります。金利は変動金利のものが多く、将来の金利上昇の影響を受ける可能性がありますが、その分スタート時の金利は低く設定されているため、金利が上がらないと思うのならば選択する価値があります。

返済期間は短いほど利息負担が少なくなるが、長い方が事業を継続させやすい

返済期間は短くなればなるほど利息負担が少なくなります。返済が早く終わるので家賃収入が(税金などを除けば)すべて収入になる期間を早く迎えることができ、最初の苦しい時期をクリアしてしまえば後は高い収益が見込めます。現時点でそれなりに収入があって毎月の負担に耐えられ、なおかつ将来的に高い収益を得たい人向きです。

一方、返済期間を長くすると利息の負担は大きくなりますが、毎月の返済額が少なくなるため事業が安定しやすくなります。また、長期間投資を行うため相続税の節税効果も高くなります。家賃収入を得ながら生活を安定させたいという人向きです。

ランニングコストに備えよう

マンションを取得するためのコストに比べると、マンションを維持管理するためのコストは軽視されがちです。

しかし、数十年という長い期間に渡って物件を所有し続けると、その物件を維持管理するためのコストも馬鹿にならない金額になります。マンション経営にかかるランニングコストには、管理費、修繕費、固定資産税などが有ります。

管理費とは、物件の管理を任せる管理会社に対して支払う費用です。依頼する不動産会社や仕事の量にもよりますが、概ね賃料収入の5%程度になると考えてください。

一方、修繕費は将来行うことになる大規模な改修のための費用で、修繕積立金として積み立てていきます。こちらも賃料の5%程度になります。

固定資産税は不動産を所有している場合に掛けられる税金で、都市部の場合は都市計画税という税金も取られます。

固定資産税は物件価格の1.4%、都市計画税は0.3%ですが、物件価格を評価する仕組みに様々な減免措置があるため、実際には固定資産税と都市計画税、合わせて0.5%~1.0%程度になることが多いです。存在を忘れていたばかりに、税金が払えないという事態にならないようにしてください。

出口戦略を考えておこう

不動産投資には始まりだけでなく終わりもあります。どのような終りを迎えるかを考えることを出口戦略と言います。はじめは新築、もしくは築浅物件だったマンションも、いずれは老朽化していきます。

老朽化して修繕費ばかりかかり、家賃は下がり続けるだけの物件を持ち続けるのは避け、そうなる前にうまく売り抜けたいものです。もちろん、売却せずリノベーションや建て替えで再生させるのも出口戦略の一つです。

マンション経営は賃料収入を主たる目的とするものなので売却をすることには考えが及びづらいかもしれませんが、売却価格が大きく下がるような物件は空室が発生するリスクも高いです。売却をするにせよしないにせよ、今売ったらだいたいいくらぐらいで売れるのかということについては常に頭のなかに入れておく必要があります。

早い時期に売却すればそれだけ高く売れますが、そのかわり将来発生する賃料収入をまるまる失うことになります。

売却の時期を遅らせれば賃料収入を多く得られますが、建物の実質価値が0となり土地の価格だけで売却されることになります。いつ売却するのか、それとも最期まで売却せず建て替えやリノベーションをするのか、よく考えておきましょう。

不動産管理会社はトラブル対応レベルが高いところを選ぼう

管理会社の主な仕事は、建物や施設の清掃、維持管理などの「建物管理」と、家賃の集金、クレーム対応などの「入居者管理」の2つです。両方とも行っている会社もあれば、片方だけを行っている会社もあります。2つの会社と契約を結ぶのは面倒ですし、公立も悪くなるので基本的には両方を行っている会社を選んだほうがいいでしょう。

また、入居者管理には家賃の集金や催促だけを行う「集金管理」、家賃滞納時に代納もしてくれる「滞納保証」、管理会社が物件をまるまる借り上げてくれる「家賃保証」の3つがあります。

後ろに行くほど費用が高くなりますが、その分リスクも少なくなります。ただし、家賃保証で保障される家賃は通常年が経つに連れ少なくなっていくので注意が必要です。

不動産管理会社のサービスの質はまちまちなので、単純に費用が安いところを選べばいいというものでもありません。多くの物件を管理しているという実績があり、他のオーナーやインターネット上で評価されている業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

  • ワンルームマンションは家族向けマンションより需要が旺盛
  • 新築物件より中古物件のほうが収益を安定させやすい
  • 区分所有より一棟買いのほうが経営が効率的になりやすい
  • ワンルームマンションでは駅からの距離が重要
  • 資金計画は出口戦略まで総合的に考える
  • 不動産管理会社は費用だけで選ばない

ワンルームマンションは縮小傾向にある不動産投資では数少ない有力な投資先です。興味を持たれた方は、物件探しから始めてみてください。

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