不動産投資の基本的な仕組みと、借金をしたほうがいい理由

低金利時代が続く日本。定期預金や国債を買ってもほとんど利子が得られない状況が非常に長く続いています。この状況に嫌気がさして、よりハイリターンが狙える不動産投資にチャレンジする人も少なくありません。

しかし、不動産投資は何の知識や考えもなく手を出すと非常に危険で、最終的に借金だけが残るということもあり得ます。

今回の記事は、不動産投資を始めるにあたって必要な知識についてまとめていますので、不動産投資を始める際の参考にしていただければと思います。

不動産投資の基本的な仕組みは単純

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不動産投資は一見複雑な事業に思えますが、実際にやってみるとそうでもないことがわかります。不動産投資でやるべきことは「収益用の物件を買って、そこから収益を得る」だけだからです。

何かを買って、それを運用して利益を得るという点では、株式投資や債券投資などとやることはあまり変わりありません。

不動産投資のメリットは利回りだけじゃない

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不動産投資は上手にやれば長期的な収益を生み出すことができる反面、やり方を間違えると借金だけを背負ってしまうということにもなりかねません。メリットもデメリットもそれなりにある不動産投資ですが、まずは不動産投資のメリットをざっと見ていきましょう。

安定した収入が得られる

不動産投資の一番のメリットは、安定した収入が得られることです。

地価や建物の建設費用は毎年上下していますが、マンションの賃料水準は景気に左右にくく、非常に安定しています(参考資料:マンション賃料インデックス公表資料 [2016年3月22日公表] (PDF:1.5MB))。

むろん時勢に左右されることはありますが、株式やFXと比べるとかなり安定して収益を上げることが可能です。

定年後の私的年金として、あるいは万が一のことがあったときの死亡保険代わりとしても不動産投資は有効です。毎月一定の賃料収入があるというのは、大きな安心感につながります。

利回りが高い

今の銀行預金の利子の低さと言ったらひどいものです。定期預金でも0.25%もいけばいいほうでしょう。それに比べると、不動産投資の利回りはかなり高いです。表面利回りが10%を超えている物件も少なくありません。

もちろん、株式やFXにはこれ以上に稼げる可能性がありますが、反面大損をする可能性も高いです。一方、不動産投資は建物や土地といった資産が残るので、失敗してもそこまで大損するリスクはありません。

不動産投資は利回りとリスクのバランスが取れた、優れた投資といえます。

場合によっては節税になることも

不動産投資は節税になることがあります。不動産投資にかかった減価償却費、修繕費、管理費、固定資産税などは経費として計上できます。経費のほうが収入よりも大きくなった場合は、それを本業で得た収入と合算することによって、所得税や住民税を減らすことができます。

収入のほうが経費よりも多い、つまりは儲かっている場合は当然所得税は増えますが、儲かっているのだったら何の問題もありません。

創意工夫次第で収益率が上がる

不動産投資は創意工夫次第で収益率を上げることができる数少ない投資です。リフォーム、リノベーションなど、工夫の仕方はたくさんあります。もちろんそうした創意工夫にはお金もかかりますが、うまくいけば格安で購入した物件でも入居率100%が達成できるかもしれません。

不動産投資のデメリットは空室リスクがメイン

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ここからは不動産投資のデメリット(リスク)について解説していきます。

空室リスク

不動産投資の一番のデメリットは、空室リスクです。

常に入居率100%を達成できればそれに越したことはありませんが、実際のところそうもいきません。

立地が悪かったり、築年数が20年を超えていたり、部屋の間取りに問題があったりするといつまでたっても空室だらけ、ということもあり得ます。空室が多ければ当然不動産投資は赤字になります。

家賃滞納リスク

たとえ空室率が0%になったとしても油断はできません。住民が常に家賃を払ってくれるとは限らないからです。家賃滞納はそれほど頻繁に起こることでもありませんが、長いこと不動産投資を続けていればいずれは直面することでもあります。

家賃の変動リスク

不動産投資は安定した家賃収入が見込めるのがメリットですが、残念ながらずっと同じ家賃収入が得られるわけではありません。建物というのは経年劣化するものなので、どうしても時間がたてば得られる家賃は下がっていってしまいます。

一般的には、1年経過するごとに家賃は1%ずつ下落するとされています。特に築浅物件は新築物件との比較をされやすいので、家賃が下落しやすいとされています。

金利変動リスク

不動産投資をする際には通常、銀行などから融資を受けることになります。金利には変動金利と固定金利がありますが、変動金利のほうが低いのでこちらを選択したいという方も少なくないでしょう。

しかし、変動金利は今後の情勢によって金利が変動する可能性があるので、場合によっては固定金利よりも総支払額が増えてしまうこともあります。かといって固定金利は高いのでこちらも選びづらいところです。

災害リスク

日本は世界有数の地震国でもあり、また台風が多い国でもあります。それ以外にも河川の氾濫などの水害、落雷、火災などの災害リスクには常にさらされることになります。

正しく投資をすれば、よほどのイレギュラーがない限りは稼げる

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不動産投資には以上のようなメリットとデメリットがありますが、上記のようなデメリットがあってなお十分な収益を上げている人はたくさんいます。

彼らは収益を上げるための努力を十分に行ったため、収益を手にすることができているのです。収益を得るための努力を惜しまないつもりがあるのなら、不動産投資は非常に有効な投資であるといえます。

不動産投資には2種類の利益がある

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不動産投資で得られる利益には、キャピタルゲインインカムゲインがあります。キャピタルゲインとは、不動産を安く購入し、その後購入字以上の値段で手放すことによって得られる利益のことです。

たとえば、不動産を1000万円で購入し、1200万円で売却すれば、差し引き200万円の利益が得られることになります。

一方、インカムゲインとは不動産を運用することによって得られる利益、要するに毎月の家賃収入のことです。たとえば、毎月家賃が10万円の物件を持っているのならば、年間で120万円の収入が得られます。そこから経費を差し引いたものが利益です。

不動産投資ではインカムゲインを中心に狙っていくべき

キャピタルゲインとインカムゲイン、両方を得ることができればそれに越したことはありませんが、実際にはそれを狙っていくのはなかなか難しい話です。

キャピタルゲインは不動産の価格が上昇しなければ得られませんが、実際には不動産の価値は毎年目減りしていくのが通常なので、景気の変動や需要の変化などがない限りはなかなか狙えません。

少子高齢化が進んでおり、住宅の需要が減少すると考えられている日本でキャピタルゲインを狙っていくのは簡単なことではないので、基本的にはインカムゲイン狙いで投資を進めていったほうがいいでしょう。

不動産投資で買うべき物件の選び方

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これも意外と単純です。不動産投資で買うべき物件の条件はただ一つ。「収益をあげられるかどうか」です。

何を当たり前のことを、と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、実はこれができないという方は少なくありません。特に初心者の人は、「収益をあげられるかどうか」ではなく、「自分が住みたい物件かどうか」で選んでしまいがちです。

はっきり言いますが、不動産投資家がその物件に住みたいと思おうが思わなかろうが、どうでもいいのです。古ぼけたアパートでも、結果として収益が挙げられる物件ならば購入すべきなのです。

物件選びは楽じゃない

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物件選びの基準は前述のとおり「収益をあげられるかどうか」ですが、収益をあげられる物件にたどり着くのは簡単なことではありません。

100:10:3:1の法則というものがあります。ニュージーランドの不動産投資家であるドルフ・デ・ルースが自身の経験に基づいて導き出した法則です。この法則の内容は以下の通りです。

「100件の物件を見れば、そのうち10件の物件に買付証明書を出すことになり、そのうち3件の物件については融資を交渉することになり、そのうち1件を最終的に購入することになるだろう」

つまり、100件の物件を見て回れば、そのうち1件を購入することになる、言い換えれば100件の物件の中に最終的に買ってもいいと思えるような物件は1件しかないということです。

100 件の物件を見て回るのは、簡単なことではありません。たとえば、週末(土曜と日曜)にそれぞれ2件ずつ物件を見学した場合、100件を見学するためには 25週(約6か月)かかります。この間、週末に私的な予定を入れることはできません。このきつさに耐えられる人というのはあまりいないのではないでしょう か。

しかし、それくらいしなければ不動産投資で利益を上げることはできないのです。「そこまでするのは無理!」という方は、不動産投資はあきらめたほうがいいでしょう。

逆に、ここさえ乗り切ってしまえばあとはそれほど大変ではありません。物件の管理は基本的に管理会社に任せられるからです。いい物件に出会うまっで、粘り強く見学を行うことが大切です。

人気地域は利回りが低いが、不人気地域は賃貸重要が低い

東京23区や横浜などの人気地域は、物件価格が高いため利回りが低くなりがちです。しかし、その周辺にある不人気地域は利回りこそ高いものの、賃貸需要が少ないので入居率が低くなりがちです。

人気地域も不人気地域も一長一短ですが、賃貸需要が高く、なおかつそれなりの利回りが見込める物件を探しましょう。

必要な周辺施設は部屋の携帯によって異なる

一人暮らしを想定したワンルームマンションの場合は、駅からの距離が重視されます。できれば徒歩10分、長くても15分以内に収まる物件を選ぶようにしましょう。もちろん、自動車移動が全体の地方都市などではその限りではありません。

また、ワンルームマンションの場合はコンビニやスーパーなどの商業施設が近くにあるかどうかもチェックしましょう。

逆にファミリー向けの物件の場合は、商業施設よりも病院や公園、幼稚園や小中学校、市役所や保健所などの公共施設が重視されます。物件の携帯に応じて周辺施設をチェックしましょう。

新築か中古か、一棟か区分か

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不動産投資の対象は主にマンションかアパート、つまりは集合住宅です。戸建て住宅を対象にした投資もないわけではありませんが、例が非常に少ないのでここでは省略とします。

集合住宅を買う上で問題となるのは、「新築か中古か」そして「一棟か区分か」ということです。もちろん、人それぞれ考え方はありますが、当サイトでは「中古の一棟」をお勧めします。

新築は空室リスクが低いが、利回りは低い

住むなら絶対に新築がいい!という人は少なくありません。仮に家賃や立地などが全く同じ新築物件と中古物件があった場合、わざわざ中古を選ぶ人はまずいないでしょう。

新築物件の最大の魅力は空室リスクが低いことでもあるため、初心者の方は特に深く考えずに新築物件を購入しようとしてしまいがちです。

しかし、新築物件には無視できない非常に大きいデメリットがあります。それは利回りの低さです。利回りは「家賃収入÷購入価格」で算出されますが、新築物件は購入価格が高いので、利回りが低くなってしまいがちです。

また、家賃収入は購入時が最も高いため、築年数がかさむにしたがって家賃下落のリスクにもさらされることになります。最初のうちは安定して収益をあげられていても、だんだん苦しくなってくるということが多々あるのです。

一方、中古物件は空室リスクが高いものの、安く購入できるので利回りが高くなります。空室リスクに対する対処さえきちんとできるのならば、中古物件のほうがお買い得です。物件価格が低い分銀行からも有利な条件で融資を引き出しやすいのもポイントです。

もちろん、新築物件にもうまみはあります。東京一等地の物件ならば空室リスクはほぼないですし、家賃も高止まりしやすいので安定して収益を上げることができます。

しかしそんな物件、個人の不動産投資家には買えません。現実的なことを考えれば、中古物件のほうがメリットは大きいといえます。

区分所有は効率が悪く、収益が上げづらい

いきなり一棟買いは怖いから、まずは区分所有で様子見をしたい……という方は少なくないようですが、はっきり言ってそのような考え方は全くお勧めできません。

区分所有は確かに手軽に始められるというメリットがありますが、不動産投資の最終目的である「収益を上げる」ということにはまったく向いていないからです。

区分所有の一番のリスクは空室リスクの高さです。区分所有の物件の入居率は100%か0%しかありません。一度入居者が出て行ってしまった場合は、次の入居者が来るまで収入が全く途絶えてしまうわけです。

一方、一棟買いの場合はたとえ住民が一部流出してしまったとしても、残った住民からの家賃の回収が可能なので比較的低リスクです。

区分物件をいくつも持てばリスクの軽減になるのでは、と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、物件区分所有は非常に効率が悪い取引です。

仮に月50万円の家賃収入を得ようと考えている場合、月10万円の物件を5つ持たなければいけません。物件購入というのは非常に手続きが煩雑であり、それを5回も行うのは非常に骨が折れます。物件が離れた場所にあると、管理も大変です。

また、区分所有物件の場合、専用部分以外の場所(エレベーター、エントランス、屋根など)はすべてほかの投資家との共有となります。不動産投資は投資家の創意工夫で収益率を高められるのがメリットの一つでしたが、区分所有では創意工夫がしにくいのです。

一方、一棟物件はそうした共有部分も含めて不動産投資家の資産となるため、自由にいじることができます。

最初は低リスクで……という気持ちはわかりますが、区分所有も十分リスクが大きい行為であることには変わりありません。それならばより大きな収益が望める一棟買いから入ったほうがかえって効率的というものです。

物件の収益性の実態を示すのは表面利回りではなく実質利回り

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物件の収益性を示す指標が利回りです。利回りとは、投資額に対する利益の割合のことで、定期預金でいうところの金利に相当します。たとえば、1000万円投資して利益が50万円だった場合、利回りは50万円÷1000万円=0.05=5%となります。

また、利回りには表面利回り実質利回りがあります。

表面利回りは物件価格と家賃収入のみを考慮した利回り

表面利回りは、物件価格と家賃収入以外の細かな事象を排除した、大雑把な利回りのことです。たとえば、物件価格が5000万円、年間家賃収入が500万円だった場合、表面利回りは500万円÷5000万円=0.1=10%となります。

実質利回りは諸経費を考慮した、より実質的な利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から物件保有時の諸経費(固定資産税、管理費、修繕費など)を差し引いたものを、物件価格に物件購入時の諸経費(不動産取得税、印紙税、仲介手数料など)を足したもので割った、より実質的で実態に近い利回りのことです。

物件価格が5000万円、年間家賃収入が500万円、不動産保有時の諸経費が50万円、物件購入時の諸経費が200万円だった場合、実質利回りは(500万円-50万円)÷(5000万円+200万円)=0.0865……≒8.7%となります。

実質利回りは毎年変化します。物件保有時の諸経費は変動する可能性があるからです。また、表面利回りは実質利回りと比べて数字が高くなる傾向にあります。以上のような理由から、物件サイトでは一般的に表面利回りを利回りとして表記することが多いようです。

しかし、より重要な指標は実質利回りなので、表面利回りの高さだけに踊らされないように注意する必要があります。

不動産投資では借金をしたほうが良い理由

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借金をして投資をするのは怖いから……という理由で、物件を購入するための資金を全額自己資本で用意しようとする方がいますが、不動産投資ではよほどのことがない限り借金をして物件を購入することをお勧めします。

不動産投資は基本的に、若いうちから始めたほうが良いものです。もちろん始めるのに遅すぎるということはないですが、早い時点で投資を開始して、働き盛りのうちに借金を完済し建物という資産を残すことができるのならばそれに越したことはありません。

30代、40代で完済できればその後万が一失職しても家賃収入で食いつなぐこともできますし、投資を始める前にはできなかった贅沢をすることも可能になります。

しかし、物件を購入するにはかなりの資金が必要になります。築15年前後の中古物件、都内の二等地クラスの立地でも、購入には2000万円~3000万円ほどの資金が必要になります。

これだけのお金を全部現金で用意するのには、かなりの時間がかかります。それよりも頭金だけ用意して、早いうちから投資を始めたほうが効率的です。

仮に頭金が500万円で2000万円の物件を買い、年間家賃収入が200万円だった場合、表面利回りは200万円÷2000万円=0.1=10%ですが、頭金に対する運用効率は200万÷500万円=0.4=40%となります。

もちろん、最初は年間家賃収入のうちほとんどは返済に回すことになりますが、返済が進むにつれてキャッシュフローにも余裕ができるようになります。返済が終われば、手元には毎月家賃収入が入ってくる物件と、土地という資産が残ることになります。

むろん、不動産投資は必ずしも思うようにいかないこともままありますが、一棟買いならば最悪地震で建物部分が倒壊しても土地は残されるので、頭金を失うことはあっても借金を背負うまで大損することはほとんどありません。

過剰に心配せず、借金のリスクを正しく理解してください。

融資は銀行や信用金庫、日本政策金融公庫などから受けよう

不動産投資で借金をする場合、融資先は銀行、信用金庫、日本政策金融公庫、あるいはノンバンクの中から選ぶことになります。ノンバンクとは要するに貸金業者のことです。銀行や信用金庫とは違い、預金や為替業務は行っていません。

ノンバンクは銀行と比べると審査が易しいですが、その分金利は高めです。逆に銀行は審査が厳しいですが、その分金利は低いです。信用金庫はその中間といったところです。できることならば金利が低い銀行から借りるようにしましょう。

また、政府系の金融機関に「日本政策金融公庫」があります。これは個人や中小企業を支援するための金融機関であり、原則として固定金利、保証人不要、低金利といったメリットがあります。

日本政策金融公庫は投資を目的とした融資は行っていませんが、不動産投資は通常「不動産賃貸事業」つまり商売として認めてもらえるので、融資を受けることは可能です。

審査で特に重視されるのは「自己資金」と「収益性」と「年収」

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不動産ローンの審査は、カードローンやキャッシングの審査とは比べ物にならないくらい厳しいですが、それでも審査に通るためのコツというのがあります。不動産ローンの審査では特に「自己資金」と「収益性」、そして「年収」が重視されます。

自己資金は多いに越したことはない

不動産投資は借金をして行うべきであると述べましたが、自己資金が少なすぎるとそもそも融資を受けられない可能性があります。金融機関としても過剰なリスクは取りたくないので、万が一の際に債権を回収できる可能性が低い人には貸付を行いません。

自己資金が多いほどリスクが少ないと判断してもらえるので、優先的に融資を受けられるようになります。

収益性は高いほど評価が上がる

購入している物件の収益性が高ければ高いほど、審査に受かりやすくなります。収益性の評価はその物件の周辺にある別の物件がどれくらい収益を上げているかなどから判断します。非常に収益性が高いと判断された場合、金利や融資額を優遇してもらえることがあります。

年収は500万がスタートライン、1000万円あるとかなり有利

大雑把な目安として、年収が500万円あると3割の金融機関が、700万円あると5割の金融機関が、1000万円あると8割の金融機関が融資に応じてくれるとされています。

年収が500万円以下だとかなり厳しいです。また、同じ年収ならば、会社員や公務員のほうが自営業者よりも優遇されます。

一般的なサラリーマンはどれくらい融資が受けられるの?

不動産ローンの融資額の限度は、おおむね年収の5倍程度どいわれています。年収500万円のサラリーマンならば、2500万円まで借りれます。そこに数百万円程度の自己資金をプラスすることになるので、大体2800万円程度の物件までなら買えることになります。

ただし、物件購入の際にはそれとは別に諸経費(物件価格の10%程度)を支払う必要があるので注意が必要です。

インフレは不動産投資に有利に働く?

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一般的にインフレが起こると、不動産投資には有利に働きます。インフレとは簡単に言えば、物の価値が上がり、物価が上がり、お金の価値が下がることです。

お金の価値が下がれば預貯金の価値が下がります。年に1~3%程度のインフレだったら問題ありませんが、いわゆるハイパーインフレが起こると一生懸命ためたお金がただの紙くずになってしまうこともあるのです。

不動産投資であらかじめ不動産という現金でない資産を持っておけば、将来起こるかもしれないハイパーインフレにも耐えることができます。

また、インフレでお金の価値が下がれば、借金の重みも小さくなります。インフレが進めば、実質的な借金は減ることになります。

日本で将来的にインフレが起こるのか、起きたとしたら何%ぐらいになるのかはわかりませんが、日本の債務の大きさを考えると少なくとも緩やかなインフレは起こると思っておいたほうがいいでしょう。

そのことを前提に借入を行って不動産投資を行うというのは、リスクヘッジにもつながるといえます。

不動産投資で借金を背負ってしまったらどうする?

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不動産投資で借金を負うことはあまりありませんが、万が一多額の負債を背負ってしまった場合は、債務整理を行うことができます。

もちろん、失敗しても債務整理ができるから適当にやってもいいや、というような態度で臨むのは慎むべきですが、失敗したら人生真っ暗、もう二度とやり直しは効かないというわけではないことは覚えておきましょう。

 

最後に

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不動産投資はハイリスクな投資ではありません。正しいやり方に基づいて行えば、たいていの人は稼げます。ただ、正しいやり方を実現するのには相当な労力が必要になります。

難しいことを成し遂げる必要はありませんが、地道に長い努力をしなければなりません。それに耐える自信があるという方は、さっそく不動産投資の資料を集めるところから始めてみましょう。

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