【注意】家を担保に借金する「不動産担保ローン」はデメリットも多い!利用前に必ず確認を

不動産担保ローンとは、不動産(主に家)を担保に借り入れるローンです。主に銀行が提供している金融商品であり、通常のカードローンなどの無担保融資と比べると金利が低く、最高融資額が高いのが特徴です。要するにいろいろとお得な訳です。

一方、万が一返済不能になった場合には不動産を失うことになるなど、デメリットも少なくありません。

無理な借り入れをして、その結果大事な家を担保として回収されてしまうと、資産だけでなく、周囲からの信頼も失ってしまいます。

だからこそ、不動産担保ローンを利用する前には、慎重な検討が必要です。借りられるから借りてしまう、といったような態度は控えるべきです。

現時点で不動産担保ローンの利用を検討しているという方は、借り入れを行う前にこの記事を読んでください。ここで上げられているデメリットを飲み込める方のみ、申し込むことをおすすめします。

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンは、現在所有している不動産(家、アパート、土地など)を担保に融資を受けるローンです。担保とは、債務不履行になったときにお金の代わりに差し出す資産のことです。本人保有のものを担保にするのが原則ですが、許可が得られれば家族所有のものでもOKです(ただし、連帯保証人になって貰う必要があります)。

このように、何らかの担保を設定して借りるローンを有担保ローンといいます。一方、カードローンのように担保を設定しないローンは無担保ローンといいます。有担保ローンはその性質上、無担保ローンと比べて金利や融資限度額が借り手有利なものになりやすいという性質があります。

具体的な金利や融資限度額は担保となる不動産の価値と、借り手の返済能力によって決まります。不動産の価値が高かったり、返済能力が優れていたりすれば、そのぶん金利や融資限度額と言った条件面が有利になります。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには以下のようなメリットがあります。

  • 低金利で融資限度額が高い
  • 借入金の用途が自由
  • 借入期間が長い

低金利で融資限度額が高い

不動産担保ローンの最大のメリットは、通常のカードローンと比べると金利が低く、なおかつ融資限度額が高いところです。要するに、有利な条件で借りられるのです。銀行などの金融機関は債務不履行時に不動産を回収できるため、このような借り手有利な条件を設定できるのです。

具体的な数字を見てみましょう。以下の表は、楽天銀行及びみずほ銀行の不動産担保ローンとカードローン、それぞれの借入条件をまとめたものです。

楽天銀行のカードローンと不動産担保ローン比較
商品 金利 融資限度額
楽天銀行カードローン 1.9~14.5% 800万円
楽天銀行不動産担保ローン 2.89~9.49% 1億円
みずほ銀行のカードローンと不動産担保ローン比較
商品 金利 融資限度額
みずほ銀行カードローン 2.0~14.0% 800万円
みずほ銀行不動産担保ローン 2.975%(変動) 住宅評価額からローン残高を引いた金額

カードローンの金利にはかなり振れ幅がありますが、通常、はじめての利用時には上限金利、もしくはそれに近い金利が適用されます。仮に上限金利が適用された場合、楽天銀行ならば14.5%、みずほ銀行ならば14.0%となります。

一方、不動産担保ローンの金利は不動産価値によって変化します。もし上限金利が適用されてもそれぞれ9.49%、2.975%(変動)にしかなりません。これだけ特別な条件で借りられるフリーローンはなかなかありません。

仮に14.0%で200万円借り、24ヶ月で返済する場合、毎月の返済額は4万8012円になります。一方、2.975%で借りる場合、毎月の返済額は4万2970円となります。金利が異なるだけで、毎月の返済額に5000円以上の差がつくのです。それを24ヶ月繰り返せば、差額は12万円以上になります。

借入金の用途が自由

不動産担保ローンで借りたお金は、原則として借り手が自由に使い道を決められます。他人にどのようにお金を使ったのかをいちいちチェックされないので快適ですし、カードローンよりも低金利でありながらカードローンと同じように使えるのが大きなポイントです。生活資金に使うのも、自動車の購入に使うのも、教育資金に使うのもOKです。

借入期間が長い

不動産担保ローンの借入期間は、カードローンのそれよりも長めに設定されています。例えば楽天銀行の場合、最大借入期間は25年となります。借入期間が長くなれば、それだけ毎月の負担を少なくできます。通常は借入期間が長くなると利息の支払いも多くなるのですが、不動産担保ローンは前述の通り低金利なためそこまで心配はありません。

不動産担保ローンのデメリット

上記の通り何かとメリットが多い不動産担保ローンですが、一方で見逃せないデメリットもあります。

  • 返済できなくなれば不動産を失う
  • 諸費用が発生する
  • 金利はカードローンよりは安いが、目的別ローンより高くなることもある
  • 本審査に時間がかかる
  • 担保にできない不動産がある
  • 必ずしも担保評価額全額が借りられるわけではない
  • 途中で解約した場合、違約金を払わなければならないことがある

返済できなくなれば不動産を失う

言うまでもないことと思われるかもしれませんが、不動産担保ローンの最大のデメリットは、返済できなくなれば不動産を失うことです。不動産担保ローンでは家族の不動産を担保にすることもできますが、それを失うことになってしまえば、家族との関係も当然崩れるでしょう。

また、自己所有の物件であっても、そこに家族が住んでいる場合は、やはり家族からの信頼を失うことになるでしょう。そこから一家離散、などと言った事態になっては困りますので、不動産担保ローンを利用する場合は、なるべく失っても直接困らない不動産を担保に入れるべきです。

一方、カードローンのような無担保ローンは仮に返済ができなくなっても、債務整理をすれば資産そのものを失うことはありません(自己破産の場合は別ですが、カードローンで自己破産する事例は稀です)。そもそも返せない額は借りない、というのは何より大切なことですので、しっかりと心に刻んでおいてください。

諸費用が発生する

不動産担保ローンでは、カードローンにはない「諸費用」というものが発生します。実質的に、諸費用がかさむということは、それだけ金利が高くなることと同義です。諸費用には以下のようなものがあります(金融機関によっては、このうち一部を無料にしているところもあります)

  • 事務手数料:金利0.0~5.0%相当、固定費用なところも
  • 登記費用:金利0.4%相当
  • 司法書士報酬:5万円程度
  • 印紙税:借入額による(最大20万円)

このうち、最も重要なのは事務手数料です。事務手数料が高いところで借りてしまうと、そのぶんコストも高くなります。いかにいくつかの金融機関の事務手数料を記載しておきます。

  • 楽天銀行:借入金額の2.16%(最低3万5000円)
  • みずほ銀行:無料
  • 東京スター銀行:10万円(税別)
  • 三井住友銀行:3万2400円
  • 福岡銀行:5万4000円

せっかく低い金利で借りても、事務手数料の占める割合が大きくなってしまうと、その文だけ総返済額が増え、旨味が薄れてしまうことになります。

借り入れの際には、事務手数料を始めとする諸費用まで含めた、総返済額でシミュレーションをすることが大切です。融資を受ける前に、どんな手数料があるのか必ず確認しましょう。

金利はカードローンよりは安いが、目的別ローンより高くなることもある

不動産担保ローンの金利はカードローンよりは安いですが、住宅ローンや自動車ローン、教育ローンなどの目的別ローンなどと比べると特別優れているわけではなく、むしろ高くなることも珍しくありません。なにか明確な用途があるという場合は、そちらを利用することをおすすめします。

本審査に時間がかかる

不動産担保ローンの審査は、通常のカードローンの審査と比べて長い時間がかかります。理由は簡単で、不動産の存在を確認し、その価値を鑑定しなければならないためです。カードローンのような自動審査システムもないため、事前審査は即日で終わっても、本審査には数日程度かかることが珍しくないようです。

担保にできない不動産がある

不動産担保ローンは、必ずしもすべての不動産を担保にできるわけではありません。そもそも担保は万が一のときのお金に変えるためのものですので、お金に変えられない、つまり売れない不動産は担保だと認められません。例えば市街化調整区域の土地、廃屋のような空き家、離島の不動産などは市場価値が低い、ほぼないものとみなされますので、担保にできないことがママあります。

必ずしも担保評価額全額が借りられるわけではない

不動産担保ローンでは、必ずしも担保評価額全額を借りられるわけではありません。例えば1億円の価値がある不動産であっても、必ずしも1億円借りられるわけではない……というか、借りられることはまずありません。

有担保ローンには掛目という概念があります。掛目とは評価額(時価)に対する融資額の割合で、不動産担保の場合は70%前後に設定されることが多いです。そのため、例えば評価額が1億円の不動産を担保にする場合、融資限度額は7000万円程度ということになります。

なぜ掛目が存在するのかというと、担保は時間の経過とともに価格が変動するからです。例えば今回のテーマである不動産は経年によって物件の質が変化しますし、エリアの需要と供給のバランスも変わります。金融機関は担保の価値が多少下落しても満額を回収できるように、掛目を設定しているのです。

なお、それでも担保価値の下落が止まらず、融資金額が担保の金額を上回ることになった場合、追加で担保が要求されることもあります。それができない場合は一定額を繰り上げ返済したり、保証人を追加したりします。掛け目いっぱいまで借りるのはリスクが大きいので、控えることをおすすめします。

途中で解約した場合、違約金を払わなければならないことがある

不動産担保ローンの中には、解約違約金が設定されているものがあります。解約違約金とは、一定額以上の繰り上げ返済をした場合に支払わなければならないお金のことです。例えばローンの借換えを行う場合などは解約金を支払うことになります。繰り上げ返済自体は総支払利息を減らす有益なものですが、解約違約金でそのメリットが薄れてしまうこともあるので要注意です。

住宅ローン返済中の家でも担保にできる?

住宅ローンの返済中であっても、十分な余力があれば担保にできます。1つの不動産には2つ以上の抵当権(債務不履行の場合、担保について他の債権者よりも優先的に弁済を受ける権利。住宅ローンや不動産担保ローンを貸し出す金融機関が保有する)を設定することもできるためです。

なので例えばすでに家を住宅ローンの担保にしていたとしても、それとは別に不動産担保ローンの担保にすることは可能です。

ただし、その場合の正味の評価額は、不動産の評価額からローン残債の評価額を差し引いたものになります。例えば不動産の評価額が5000万円で住宅ローン残債が2000万円の場合、正味の評価額は5000万円-2000万円=3000万円となります。

不動産自体には5000万円の価値があるけれど、後々2000万炎は出ていくことがわかっているので、実質的な評価額は3000万円にしかならないよ、というわけです。仮に掛目を70%とした場合、融資限度額は3000万円×70%=2100万円となります。

なお、抵当権には優先順位というものがあります。抵当権を持つ金融機関が複数いる場合、より優先順位の高いほうが優先的に支払いを受けられるわけです。

優先順位は基本的に時系列順でつけられます。例えば住宅ローンで建てた家を担保に不動産担保ローンを借りた場合、住宅ローンを貸している金融機関が第一順位、不動産担保ローンを貸している金融機関が第二順位となります。

もし不動産担保ローンの紹介ページに「第一順位の抵当権の設定が必須」という記載があった場合は、他に誰も抵当権を持っていない(つまり住宅ローン返済中でない)不動産でなければ借りられないということになります。

不動産担保ローンの借り方


ここからは、具体的な不動産担保ローンの借り方を解説したいと思います。不動産担保ローンの融資手続きはそこまで難しいものではありませんが、カードローンと違い不動産の審査があることには注意が必要です。基本的な流れは以下の通りになっています。申込みから借り入れまでの機関は金融機関によって異なりますが、1ヶ月程度かかることもあります。

  • 仮申込と事前審査
  • 本申込みと本審査
  • 契約~融資

仮申込と事前審査

不動産担保ローンの審査は、大きく事前審査(仮審査)と本審査に分けられます。事前審査では担保にする予定の不動産の所在地や間取りなどの物件情報、融資希望額や資金の用途などを伝えます。基本的に、事前審査の段階では多くの資料の提出を求められませんので、気軽にできることでしょう。

申込み方法は金融機関によって異なりますが、最近は経費と時間削減のためにWebで完結させているところも少なくありません。楽天銀行や住信SBIネット銀行などのいわゆるネット銀行では特にその傾向が強いです。

本申込みと本審査

事前審査完了後、本審査を受けるための本申込を行います。ここでは事前審査時と違って、様々な書類を要求されるはずです。必要書類は金融機関によって多少異なるかと思いますが、基本的には以下の4つを用意しておきましょう。

本人確認書類

申込者本人の存在を証明するための書類です。運転免許証、パスポート、健康保険証などならば、ほぼすべての金融機関で認められるはずです。ただし、顔写真がない物を使う場合は、別途住民票原本などを請求されることもあります。

収入証明書

安定した収入があることを証明するための書類です。会社員の場合は、勤務先が提供する給与明細、もしくは源泉徴収票がそのまま収入証明書として使えるはずです。個人事業主などの場合は、市区町村役場が発行する所得証明書や、税務署が発行する納税証明書を使います。

資産証明書

何らかの資産(担保にする不動産は除く)があることを証明するための書類です。保有する資産が高額であればあるほど、審査に通りやすく、融資条件も良好なものになります。借り入れ中のローンがある場合は、そちらも「マイナスの資産」として報告する必要があります。

資産の種類は多岐にわたりますが、例えば預貯金や有価証券等の場合は、銀行や証券会社などに残高証明書を出してもらえばOKです。資産証明書は求められないこともありますが、求められた場合は原則としてすべて提示しなければなりません。自分に不利な情報=マイナスの資産を隠すと、契約違反となります。

担保不動産に関する資料

担保にする不動産に関する様々な書類です。物件や金融機関によって請求される書類は異なりますが、一般的には以下の中から何点かを提出すればOKです。

  • 物件パンフレット、チラシ、販売図面
  • 検査済証
  • 不動産登記簿謄本(土地、建物)
  • 住宅地図
  • 建築確認済証
  • 間取り図
  • 平面図
  • 配置図売買契約書・重要事項説明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 公図
  • 実測図
  • 工事請負契約書、見積書
  • 事業計画書
  • 賃貸契約書、見込み賃料、レントロール
  • 建築確認通知書

具体的にどの資料を提出すればいいのかわからないという場合は、金融機関までおたずねください。

申込関係書類

不動産担保ローンに申し込むための書類です。事前審査後に金融機関が郵送してくれるはずですので、それを受け取って記入を進めていけばOKです。

「こんな書類初めて書くから不安……」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、記入例が同封されているはずですので、そちらを参考に記入を進めていけばいいでしょう。間違うと再提出を求められかねませんので、記入例はよく読み込み、それでもわからない部分があるという場合は自分で判断せずに何を書けばいいのか問い合わせることをおすすめします。面倒だという気持ちはわかりますが、再提出のほうがより面倒です。

契約~融資

本審査に合格すれば、晴れて契約となります。本審査に通過後、契約書類一式が郵送で届くはずですので、そちらに記入して返送しましょう。

本審査にかかる期間は金融機関や季節によって異なりますが、不動産の現地調査などを行う必要があるため、即日融資などはまずありえません。速いところでも3日はかかります。

不動産担保ローンQ&A


最後に、不動産担保ローンに関するよくある質問と、それに対する回答をまとめておきます。

おすすめの不動産担保ローンはありますか?

当サイトでおすすめする不動産担保ローンは以下の3つです。

おすすめ不動産担保ローン3選
不動産担保ローン名 金利 事務手数料 申込可能エリア 借入金額上限 借入期間上限
東京スター銀行不動産担保ローン 0.85~8.35% 2.0% 全国 1億円 240ヶ月(20年)
みずほ銀行ホームエクイティローン 2.98%(変動) なし 全国 1000万円 12ヶ月(1年)
日宝不動産活用ローン 4.0~9.9% なし 全国 5億円 360ヶ月(30年)

東京スター銀行不動産担保ローンは、かなり低めの上限金利が特徴の不動産担保ローンです。

特別優れている点があるわけではありませんが、そのかわりすべての条件が優秀寄りという、バランス力に優れた不動産担保ローンです。固定金利と変動金利を選ぶことができる他、おまとめローンとしても利用できます。

みずほ銀行ホームエクイティローンは、上限金利の低さが最大の特徴の不動産担保ローンです。変動金利とは言え2.98%というのは、他のものと比べても群を抜いています。一方で借入金額条件や借入期間上限はかなり低めに設定されていますので、定額の借り入れ向けと言えるでしょう。

日宝不動産活用ローンは、借入金額上限と借入期間上限が優秀な、日宝が提供する不動産担保ローンです。聞いたことがない方も多いかと思いますが、不動産担保ローンで33年もの実績がある、業界内では有名な老舗です。金利は不動産担保ローンとしては並程度ですが、事務手数料がかからず、借入金額上限がかなり高めに設定されているのがポイントです。

不動産担保ローンとカードローンはどのように使い分ければいいですか?

不動産担保ローンとカードローンの両方が使える状況にあり、どちらを使えばいいのかよくわからないという場合は、以下の判断基準に従うといいでしょう。

借り入れを急いでいるか?

借り入れを急いでいる場合、不動産の審査作業がある不動産担保ローンは使うべきではありません。それよりも最短即日で借りられることもあるカードローンをおすすめします。逆に特に急いでいないという場合は、金利が安い不動産担保ローンも十分選択肢に入ります。

担保にする不動産の重要度は高いか?

担保にする不動産の重要度が高い、つまり何が何でも失いたくない不動産を担保にするのは危険です。そのような場合は、カードローンの利用をおすすめします。逆に対して重要でない、最悪の場合失っても構わない不動産である場合は、不動産担保ローンの利用をおすすめします。

借入希望額は高額か?

借入額があまり高額でない場合、金利が低くなっても得られるメリットは限定的なものになるので、手間を減らせるカードローンを利用してもいいでしょう。

逆に借入額が高額になりそうな場合は、不動産担保ローンの利用をおすすめします。両者の間で総支払額にどれくらい差がつくのかわからないという場合は、以下の返済シミュレーションサービスを使ってみてください。

三井住友銀行 カードローン返済シミュレーション(不動産担保のシミュレーションにも使えます)

家族所有の不動産でもOKとのことですが、遠い親戚のものでもOKですか?

不動産担保ローンの家族の範囲は金融機関によって異なりますが「二親等」もしくは「三親等」のどちらかを採用しているところが大半です。

親等は親子関係を経るごとに1親等ずつ足していくという仕組みになっています。例えば、親や子は一親等です。祖父母は「親の親」なので二親等です。兄弟姉妹は「親の子」なので二親等です。甥姪は「親の子の子」なので三親等です。代表的なものをまとめると以下のようになります。

  • 一親等:親、子
  • 二親等:祖父母、孫、兄弟
  • 三親等:曾祖父母、曾孫(ひまご)、伯父伯母、甥姪
  • 四親等:高祖父母、玄孫(やしゃご)大叔父、大叔母、大甥大姪、従兄弟

なお、当たり前の話ですが、これらの家族の物件を担保に入れる際には、本人の同意を得た上で、本人に連帯保証人になって貰う必要があります。

物件が遠方にある場合でも不動産担保ローンは利用できますか?

不動産担保ローンは不動産の審査があるため、営業所があるエリア内でしか融資を行わないという金融機関が多いです。

例えば東京都近郊でしか営業をしていない地方銀行は、大阪や福岡の物件を担保とした不動産担保ローンには応じてもらえない、もしくは応じてはもらえるが費用が上乗せされることが多いようです。

遠方にある物件を担保にしたい場合は、その物件がある地域で営業している金融機関から借り入れることをおすすめします。

他社からの借り入れがある状況でも不動産担保ローンを利用できますか?

カードローンや教育ローンなど、他の借り入れがある場合も、不動産やその他の資産、あるいは借り入れ者の属性が十分良好なものならば融資を受けられます。ただし、もちろん債務の額が多すぎる場合は、審査に通らないこともあります。カードローンを複数社から借りている場合は、事前に一本化しておくとより審査がスムーズに進むはずです。

返済期間の上限は何年くらいですか?

返済期間上限は金融機関によって異なりますが、多くの金融機関は20年~35年程度を設定しています。住宅ローン並みの長さであり、これだけあれば大抵の場合は事足りるでしょう。みずほ銀行ホームエクイティローンのように短いものもありますが、ごく少数派です。

もし返済できなかった場合、少しでも高く売るためにはどうすればいいですか?

不動産担保ローンを返済できなくなった場合、それを放置し続けるとやがて差し押さえにあい、不動産は競売にかけられてしまいます。

競売による強制売却は市場価格よりも30%程度安い価格になることが多いうえ、物件の現金化にもかなりの時間を要するため、借り手にとってはもちろん貸し手にとっても望ましいことではありません。それを避けるために是非活用したいのが任意売却です。

任意売却とは、抵当権を解除してもらうことによって、自分で不動産を売却できる仕組みのことです。任意売却は市場価格に近い価格で売却できる上、時間もかからないので借り手と貸し手の双方にメリットをもたらす仕組みと言えます。

まとめ

  • 不動産担保ローンは不動産を担保に入れることによって低金利・長期借り入れを実現するローン
  • 金利の低さは最大の魅力だが、不動産を失うリスクもある
  • 不動産を担保にするため、審査期間は長くなりがち
  • 住宅ローン返済中の家であっても、十分な価値があれば担保にできる
  • 家族の物件であっても担保にできるケースが有る
  • 返済できなくなった場合は、任意売却で高く売る

不動産担保ローンは、不動産保有者にとって心強い味方になることもあれば、逆に不動産そのものもを奪う悪魔にもなり得る、扱いが難しいローンです。利用にあたっては金利の低さや返済期間の長さと言った条件だけにとらわれることなく、総合的に判断することが求められます。