【富裕層向け】借金して不動産を買うだけで相続税が1000万円以上減る理由とは?

相続税を減らす方法をいろいろと検索してここまでたどり着いたあなたに良いお知らせがあります。あなたの相続税は、借金して不動産を買うだけで大きく減らすことができます。

正味の財産額が億単位の場合、その節税効果は1000万円を超えることも珍しくありません。

当然ながら借金には相応の危険性がつきまといますが、「節税するつもりが却って損をしてしまった」ということにならないためにはどうすれば良いのかも併せて解説いたしますので、配偶者や子供に少しでも多くの財産を残したいという方は是非参考にしてください。

相続の基本的な仕組み

まずは相続の基本的な仕組みについてお話いたします(知ってるよ、という方は次の見出しまで飛ばしていただいて構いません)。

相続とは、ある人が死亡した時に、その人の持っていた財産の所有権が別の人に移転することを言います。この時死亡する人を「被相続人」、新たに所有権を得る人を「相続人」といいます。

現在の日本の法律では、被相続人が生前に意思表示をしなかった場合は、被相続人の配偶者、及び子供が相続人となると定められています。これを法定相続人といいます。(子供がいない場合は孫、親、兄弟などが代わりに法定相続人になります)。被相続人が生前に有効な遺言書を作成しておけば、法定相続人に該当しない人を相続人にすることも可能です。

相続の際には、プラスの財産(現金、預金、土地、建物)などだけでなく、マイナスの財産(借金)も引き継ぐことになります。相続放棄をすればマイナスの財産を引き継がなくて済みますが、プラスの財産も引き継げなくなってしまいます。マイナスの財産があるにもかかわらず、プラスの財産だけを引き継ぐことはできません。

相続税とは

相続する正味の財産の金額(プラスの財産額からマイナスの財産額を引いた額)が一定の額(基礎控除額)を超えた場合、相続税という税金が発生します。各相続人は、自分の相続した財産の金額に応じて相続税を支払います。

基礎控除額は以下の式で計算できます。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

例えば配偶者と子供2人がいる被相続人が亡くなった場合、基礎控除額は4800万円となります。正味の財産が4800万円を超えなかった場合、相続税は0円です。超えた場合は、その額に応じて最大で55%の相続税がかかります。正味の財産額が大きくなるほど、節税をしたときの節税効果も高くなります。

「財産の額」はどう決まる?

先ほど、正味の財産額が一定の額を超えると相続税が発生する、とお話しましたが、この財産額の計算には「相続税評価額」が使われます。相続税評価額とは、相続税を計算するときに使われる金額のことで、基本的には「相続する時点での換金価値」のことです。

例えば預金1000万円のその時点での換金価値=相続税評価額は1000万円です。これは言うまでもありませんね。上場株式の場合は相続開始日の終値が換金価値=相続税評価額となります(相続発生日から3ヶ月間の月平均の最も低い額を選択することも可能です)。

これに比べて、土地や建物といった不動産はその時点での換金額を評価するのが非常に困難です。不動産は2つとして同じものが存在せず、その時点での換金額を正確に算出するのが難しいからです。

実際に売って確かめるわけにもいきません。そのため、不動産はその時点での換金価値ではなく、国税庁の定めた評価方式を用いて相続税評価額を導きます。この相続税評価額を安くすることで、相続税も安くなるわけです。

なぜ借金で不動産を買うと相続税が安くなるのか?

借金して不動産を買うと相続税が安くなる理由はズバリ、上記の相続税評価額が、建物の実勢価格(取引価格)よりも安くなるためです。相続税評価額は通常、不動産の実勢価格の60~80%程度に収まります。実際には1億円出して買った不動産であっても、相続税評価額は6000万円~8000万円にしかならないのです。

例えば現時点で相続税評価額が3億ある人が、1億円で借金をして不動産を購入したとします。この場合、相続税評価額は2億円+実勢価格1億円の不動産の相続税評価額となります。

相続税評価額が実勢価格の70%とした場合、合計の相続税評価額は2億7000万円となります。借金して不動産を買ったことにより、相続税の基準となる相続税評価額が減り、その分相続税も減ります。

借金しただけでは相続税は減らない!

すでに多くの方はお気づきかと思いますが、相続税は「借金をして、相続税評価額が減った時」に初めて安くなります。借金をするだけでは相続税評価額は変わりません。

例えば1億円の借金をすると、手元には1億円の借金と1億円の預金が残ります。1億円の預金の相続税評価額は1億円なので、1億円の借金と打ち消し合って正味プラスマイナス0となります。これをマイナスにするためには、1億円の預金をより相続税評価額の低い不動産に変える必要があるのです。

土地や建物の相続税評価額を計算してみよう!

同じ不動産であっても、土地と建物では、相続税評価額の計算方法が違います。また、同じ土地であっても都市部と地方では計算方法が違いますし、同じ建物でも自己使用中の場合と賃貸中(他人に貸し出している)の場合では計算方法が異なります。

土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は原則として、「路線価方式」「倍率方式」「宅地比準方式」のいずれかの方式で計算します。

  • 路線価方式:主に都市部で採用される計算方法
  • 倍率方式:主に郊外で採用される計算方法
  • 宅地比準方式:市街化地域内の農地などで採用される計算方法

路線価方式とは

路線価とは、国税庁が一部の道路に対して定めている価格のことです。路線価が定められている道路に接した土地では、路線価に土地の面積を掛けたものを相続税評価額とします。

相続税評価額=路線価(円/m2)×面積(m2

例えば10万円/m2の路線価の道路に接している50m2の土地の路線価は、10万円/m2×50m2=500万円となります。路線価方式で計算した場合、その土地の相続税評価額は概ね実勢価格の70~80%になると言われています。

各道路の路線価は国税庁のWebサイト内で公表されており、誰でも閲覧できます。

国税庁Webサイト

以下のリンクから該当する都道府県→路線価図→当該地域を選択すると、以下のような地図が出てきます(今回は新宿区の土地を例に解説しますが、皆さんは自分の土地の路線価を確かめてください)。

図に記載されている「800C」「1570B」などの数字の部分に1000を掛けたものが、その道路の路線価となります。例えば800Cの道路の路線価は80万円/m2、1570Bの道路の土地は157万円/m2となります。

数字の後ろについているBやCなどのアルファベットは、土地の完全所有権に対する借地権割合を示すものです。借地権とは、第三者の土地を借りた上で、その土地の上に自分の家などを建てられる権利のことです。

借地権は財産の1つであり、相続税の対象となりますが、土地自体を持っている完全所有権と比べるとその価値は低いことから、相続税評価額を算出する際には、価格を下げる補正を加えます。

  • A:90%
  • B:80%
  • C:70%
  • D:60%
  • E:50%
  • F:40%
  • G:30%

例えば、800Cの土地を500m2「所有している」場合、相続税評価額は80万円/m2×500m2=4億円となりますが、同じ土地の「借地権を持つ」場合、相続税評価額は80万円/m2×500m2×70%=2億8000万円となります。

数々の「補正」について

ここまで解説したとおり、土地の相続税評価額は原則として路線価に面積をかけたものが採用されます。

相続税評価額=路線価(円/m2)×面積(m2

ただ、この式には欠点があります。土地の形状や接道長さ、あるいは角地などが考慮されていないことです。

例えば同じ800Cの土地に接する50m2の土地が2つあるとします。1つは正方形に近い長方形の土地、もう1つは1辺がかなり鋭角な三角形の土地です。この2つでは明らかに前者のほうが使いやすく、財産価値も高いにもかかわらず、路線価(円/m2)×面積(m2)で計算してしまうと相続税評価額が同じになってしまいます。これは不合理であるため、後者には相続税評価額を下げるための補正が加えられます。

相続税評価額=路線価(円/m2)×面積(m2)×補正(%)

土地の形状以外にも、土地の接道長さや奥行などに応じて、様々な補正が加えられることがあります。この補正の仕組の難しさが、土地の相続税路線価の評価を難しくしていると行っても過言ではありません。具体的にどのような場合にどれくらい補正がかかるかについては、税理士に尋ねるのが一番です。

倍率方式とは

倍率方式とは、路線価が定められていない地域における土地の相続税評価額の計算方法です。前述の通り、路線価は一部の道路だけに設定されているものです。都市部や都市近郊の住宅街などは設定されていることが多いですが、郊外に行くと設定されていないことが多いです。この場合は倍率方式をで計算します。

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じたものを相続税評価額とします。

相続税評価額=固定資産税評価額(円)×倍率(倍)

例えば固定資産税評価額が1000万円、倍率が1.1倍の場合、相続税評価額は1000万円×1.1=1100万円となります。固定資産税評価額は、概ね実勢価格の60~70%になると言われています。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際に採用されるその固定資産(土地や建物含む)の評価額のことです。3年に1回評価替えが行われます。毎年送られてくる課税明細書から確認できる他、役所で確認することもできます。詳しくはお住まいの自治体までお問い合わせください。

倍率は国税庁のWebサイト内で公表されており、誰でも確認できます。

国税庁Webサイト

以下のリンクから該当する都道府県→評価倍率表→当該地域の順にクリックすると、以下のような一覧表が表示されます(今回は八王子市を例に解説しますが、皆さん自分の土地の評価倍率を確認してください)。

この表の「宅地」の部分に注目してください。旭町は全域が「路線」となっているのに対して、暁町3丁目は国道16号線(東京環状線)沿いが「1.2」、上記以外の地域は「1.1」となっています。

これは旭町は全域に路線価が設定されており、暁町3丁目の国道16号線沿いの倍率は1.2、上記以外の地域の倍率は1.1であることを示しています。したがって、それぞれの土地の相続税評価額の求め方は以下の通り計算できます。

  • 旭町の土地の相続税評価額=路線価方式で計算する
  • 暁町3丁目の国道16号線沿いの土地の相続税評価額=固定資産税評価額×1.2
  • 上記以外の地域の土地の相続税評価額=固定資産税評価額×1.1

なお、倍率方式では、路線価方式のような補正は通常かかりません。固定資産税を計算する時に似たような補正がすでにかかっているからです。

宅地比準方式とは

宅地比準方式とは、畑や山林、原野などの農地うち、市街化地域にあり、宅地開発が可能な土地を評価するための方式です。通常、農地の相続税評価額は倍率方式で非常に安く評価されますが、宅地比準方式の条件を満たす農地は宅地への転換が可能ということでそれよりも高く評価されます。

宅地比準方式では、その土地を宅地であるとしたときの価額から、その農地を宅地にするのにかかる費用(宅地造成費)を引いたものを相続税評価額とします。

相続税評価額=(1m2あたりの「その土地を宅地としたときの価額」-1m2あたりの宅地造成費)×面積

その土地を宅地であるとしたときの価格は、路線価が設定されていれば路線価方式で、いなければ倍率方式で計算します。

宅地造成費は国税庁のWebサイト内で確認できます。

国税庁Webサイト

以下のリンクから該当する都道府県→宅地造成費の金額表の順にクリックすれば、一覧表が出てきます。以下の表は平成30年、東京都における宅地造成費です。その他の地域については、上記のリンクから確認してください。

工事費目 造成区分 金額
整地費 整地費 整地を必要とする面積1m²当たり
700円
伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積1m²当たり
900円
地盤改良費 地盤改良を必要とする面積1m²当たり
1,700円
土盛費 土盛りを必要とする場合の土盛り体積1m³当たり
6,200円
土止費 土止めを必要とする場合の擁壁の面積1m²当たり
64,900円
傾斜度 金額
3度超5度以下
17,200円/m²
5度超10度以下
21,200円/m²
10度超15度以下
32,100円/m²
15度超20度以下
45,000円/m²
20度超25度以下
49,900円/m²
25度超30度以下
53,300円/m²

建物の相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は、土地の倍率方式の場合と同じく、固定資産税評価額を元に計算します。ただし、その建物が自己利用中か、賃貸中か(他人にアパートやマンションとして貸し出しているか)でその価格が変わります。

  • 自己利用中の建物の相続税評価額=固定資産税評価額
  • 賃貸中の建物の相続税評価額=固定資産税評価額×70%

どんな不動産を買えば相続税が最も安くなる?

ここまで、土地と建物の相続税評価額の計算方法について学んできました。ここではもう一度それをおさらいしていきます。

土地と建物の相続税評価額の計算方法
 不動産の種類 計算方法
土地(路線価方式) 路線価(円/m2)×面積(m2
土地(倍率方式) 固定資産税評価額(円)×倍率(倍)
土地(宅地比準方式) (1m2あたりの「その土地を宅地としたときの価額」-1m2あたりの宅地造成費)×面積
建物(自己利用中) 固定資産税評価額
建物(賃貸中) 固定資産税評価額×70%

また、土地及び建物の実勢価格に対する路線価・固定資産税評価額の割合の相場は、概ね以下のようになっています。

実勢価格に対する路線価・固定資産税評価額の割合
価格 割合
路線価 70~80%
固定資産税評価額 60~70%

これらを元にまとめると、相続税を減らすことが主目的である場合は、賃貸中にできる物件、すなわちアパートやマンションを買うのが一番いいということになります。

「建物」は賃貸中にできるアパートやマンションがお得!

まずは考えやすい建物について考えてみます。自己利用中の建物を買う場合、相続税評価額は固定資産税評価額となります。一方、賃貸中の建物を買う場合、相続税評価額は固定資産税評価額×70%(0.7倍)となります。「×70%」が入っているぶん、賃貸中の建物ほうが相続税評価額は安くなります。

仮に建物の固定資産税評価額を実勢価格の70%とした場合、それぞれの相続税評価額は以下のようになります。

  • 自己利用中の建物の相続税評価額=実勢価格×70%
  • 賃貸中の建物の相続税評価額=実勢価格×49%

仮に実勢価格5000万円の自己利用用の建物を購入した場合、相続税評価額は5000万円×70%=3500万円となり、相続税評価額は1500万円減ります。一方、賃貸用の建物を購入した場合、相続税評価額は5000万円×49%=2450万円となり、相続税評価額は2550万円減ります。

土地はどこでもあまり変わらないが、賃貸の場合は路線価方式を採用している地域がおすすめ

次に、少し複雑な土地について考えてみます。仮に路線価=実勢価格の80%、固定資産税評価額=実勢価格の70%とすると、それぞれの相続税評価額は以下のようになります。

  • 土地(路線価方式) =実勢価格×80%
  • 土地(倍率方式) =実勢価格×70%×倍率(倍)
  • 土地(宅地比準方式) =(1m2あたりの「その土地を宅地としたときの価額」-1m2あたりの宅地造成費)×面積

倍率方式にかかる倍率は、大抵の場合1.1、もしくは1.2です。これを考慮すると、それぞれの相続税評価額は以下のようになります。

  • 土地(路線価方式) =実勢価格×80%
  • 土地(倍率方式) =実勢価格×(77%~84%)
  • 土地(宅地比準方式) =(1m2あたりの「その土地を宅地としたときの価額」-1m2あたりの宅地造成費)×面積

路線価方式でも倍率方式でも、相続税評価額はほとんど変わらないことが分かります。宅地比準方式については計算が独特なので少し分かりづらいですが、宅地造成費が差し引ける分だけ相続税評価額は少し下がります。

ただしそのぶん宅地造成費を負担しなければなりません。これらを考慮すると、土地はどこを選んでも相続税評価額は対して変わらない、ということになります。

ただし、賃貸中の物件を購入する場合は、賃貸需要を考えると路線価方式を採用している地域が最も無難かと思われます。倍率方式を採用しているような地方は賃貸需要が少なく、相続税は節税できても作った建物自体が無駄になってしまいかねません。

具体的にどれくらい相続税が安くなるのか計算してみよう

ここからは、借金で不動産を買うとどのくらい相続税が安くなるのかを計算してみたいと思います。路線価=実勢価格の80%、固定資産税評価額=実勢価格の70%とします。計算には税理士法人チェスターの相続税計算シミュレーターを使います。

ケース1:正味1億円の資産を持つAさんの場合

Aさんは正味1億円の財産を持つ資産家で、配偶者と子供2人がいます。Aさんが

  • 特に何もせずこのまま亡くなった場合
  • 借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合
  • 借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合

について考えます。

特に何もせずこのまま亡くなった場合、当然ながら正味の財産額=相続税評価額は1億円のままです。この条件のもとでは、相続税額合計は385万円となります。

借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合、土地の相続税評価額は300万円×80%=2400万円、建物の相続税評価額は2000万円×70%=1400万円となります。

したがって、正味の財産額は1億円+2400万円+1400万円-5000万円=8800万円となります。この条件のもとでは、相続税合計額は295万円となります。

借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合、土地の相続税評価額は6000万円×80%≒4800万円、建物の相続税評価額は4000万円×49%=1960万円となります。

したがって、正味の財産額は1億円+4800万円+1960万円-1億円=6760万円となります。この条件のもとでは、相続税評価額は142万円となります。それぞれのケースの相続税評価額、相続税合計額、節税効果をまとめると以下のようになります。

相続税対策 相続税評価額 相続税合計額 節税効果
特に何もせずこのまま亡くなった場合 1億円 385万円 なし
借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合 8800万円 295万円 90万円
借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合 6760万円 142万円 243万円

ケース2:Aさんに配偶者がいなかった場合

次に、上記のAさんに配偶者がいなかった場合について考えます。その他の条件は全て合わせます。この場合、それぞれのケースの相続税評価額、相続税合計額、節税効果をまとめると以下のようになります。

相続税対策 相続税評価額 相続税合計額 節税効果
特に何もせずこのまま亡くなった場合 1億円 770万円 なし
借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合 8800万円 590万円 190万円
借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合 6760万円 284万円 586万円

実は配偶者は相続時に配偶者控除という優遇措置を受けられます。これは簡単に言えば、他の相続人と比べて相続税を安くする制度です。

ケース1ように、配偶者が相続人になる場合、その分については何もしないでも相続税がかなり安くなるため、節税効果も小さくなるのです。逆にケース2のように配偶者以外が相続人になる場合はそのままでは相続税が高くなりやすく、そのぶん節税効果も大きくなるのです。

ケース3:正味5億円の財産を持つBさんの場合

Bさんは5億円の資産を持つ大資産家で、配偶者と子供が2人います。Bさんが

  • 特に何もせずこのまま亡くなった場合
  • 借金をして路線価地域で実勢価格2億円(土地1億2000万円、建物8000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合
  • 借金をして路線価地域で実勢価格4億円(土地2億5000万円、建物1億5000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合

について考えます。

特に何もせずこのまま亡くなった場合、当然ながら正味の財産額=相続税評価額は5億円のままです。この条件のもとでは、相続税額合計は6555万円となります。

借金をして路線価地域で実勢価格2億円(土地1億2000円、建物8000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合、土地の相続税評価額は1億2000万円×80%=9600万円、建物の相続税評価額は8000万円×70%=5600万円となります。

したがって、正味の財産額は5億円+9600万円+5600万円-2億円=4億5200万円となります。この条件のもとでは、相続税合計額は5535万円となります。

借金をして路線価地域で実勢価格4億円(土地2億5000万円、建物1億5000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合、土地の相続税評価額は2億5000万円×80%=2億円、建物の相続税評価額は1億5000万円×49%=7350万円となります。

したがって、正味の財産額は5億円+2億円+7350万円-4億円=3億7350万円となります。この条件のもとでは、相続税評価額は4146万円となります。それぞれのケースの相続税評価額、相続税合計額、節税効果をまとめると以下のようになります。

相続税対策 相続税評価額 相続税合計額 節税効果
特に何もせずこのまま亡くなった場合 5億円 6555万円 なし
借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合 4億5200万円 5535万円 1020万円
借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合 3億7350万円 4146万円 2409万円

ケース4:Bさんに配偶者がいなかった場合

次に、上記のBさんに配偶者がいなかった場合について考えます。その他の条件は全て合わせます。この場合、それぞれのケースの相続税評価額、相続税合計額、節税効果をまとめると以下のようになります。

相続税対策 相続税評価額 相続税合計額 節税効果
特に何もせずこのまま亡くなった場合 5億円 1億5120万円 なし
借金をして路線価地域で実勢価格5000万円(土地3000万円、建物2000万円)の自己利用用物件を購入後に亡くなった場合 4億5200万円 1億3050万円 2070万円
借金をして路線価地域で実勢価格1億円(土地6000万円、建物4000万円)の賃貸用物件を購入後に亡くなった場合 3億7350万円 9860万円 5240万円

節税効果が大きくなるのはどんな時?

借金して不動産を買うことによる節税効果は、以下の時に大きくなります。

  • 正味の財産額が大きくなると、節税効果は大きくなる
  • 借金の額が増え、土地や建物の実勢価格が高くなるほど、節税効果は大きくなる
  • 賃貸中にできる物件を買うと、節税効果は大きくなる
  • 配偶者がいない場合は、節税効果は大きくなる

このうち、正味の財産額と配偶者の有無は自分ではコントロール出来ないので、節税したい場合は借金の額を大きくし、高額でなおかつ賃貸中にできる建物を買うと良いことが分かります。

節税効果だけで物件を選んではいけない

ただし、節税効果の高さだけで物件を選ぶのは非常に危険です。相続税を節税しても、それ以上別の出費が生まれてしまっては元も子もありません。

賃貸物件の購入は立派な不動産投資です。うまくやれば利益を挙げられますが、失敗すれば損失となります。不動産は持っているだけで管理費用や固定資産税がかかりますし、場合によっては解体や整地の費用も追うことになります。そのあたりを十分理解しないまま、不動産投資に手を出すのは危険です。

たとえ節税が主目的の場合でも、十分に利益を挙げられる物件を選ぶようにしましょう。物件選びと運営のコツについては、以下の記事が参考になります。

まとめ

  • 借金をして不動産を買うと相続税評価が高くなり、そのぶん相続税が節税できる
  • 相続税評価額は土地と建物で計算方法が異なる
  • 不動産の価格が高くなるほど、節税効果は大きくなる
  • 正味の財産が多いほど、節税効果は大きくなる
  • 自己利用の物件よりも賃貸用物件のほうが節税効果は大きくなる
  • 相続人に配偶者がいない場合、節税効果は大きくなる
  • 節税を目的に賃貸物件を買う場合でも、その物件の収益性は十分確保すべき

億単位の財産がある場合は、借金して不動産を買うと、その労力に見合った分だけ相続税を節税できます。ただし、節税目的であっても賃貸用物件を買う場合は、収益性を十分に確保しなければなりません。物件選びは難しそうに見えますが、要点さえ抑えておけば大損することはまずなくなります。

配偶者や子供に対して少しでも財産を残したいという方は、不動産で財産を残すことも検討してみてください。場合によっては数千万円もの節税になりますよ。