田舎の土地・家が高く売れて笑いが止まらない!?オウチーノの活用術とは

土地や家はもともとが高額な商品であるがゆえに、取引価格がちょっとした事由で数十万円以上変化することも珍しくありません。特に需要も供給も変化に乏しい田舎では取引ごとのばらつきが大きくなりがちです。

やり方次第で高く売れますが、失敗すれば安く売ることになります。最悪の場合、買い手がつかないこともあります。当然、あなたも少しでも高く売りたいはずです。では、より高く売るためにはどうすれば良いのでしょうか。

もちろん、売却の時期を見極めるのも大切ですが、それと同等以上に重要なのが、依頼する不動産会社選びです。ここを間違ってしまうと、せっかくの土地や家の買い手がなかなか見つからず、値下げを余儀なくされてしまいます。

「そんな事言われても、どの不動産会社を選べば良いのかわからない……」そんな方に是非活用してほしいのが、不動産の一括査定サービス「オウチーノ」です。オウチーノは数ある不動産一括査定サービスの中でも田舎の物件の売却に強いため、特に地方の物件を持て余している方には積極的な活用をおすすめします。

オウチーノってどんなサービス?


オウチーノは株式会社オウチーノが運営する不動産総合情報サイトです。売出し中のマンションや戸建住宅、土地の情報、賃貸物件情報なども掲載されていますが、今回注目するのは「一括査定」のサービスです。

これは文字通り、現在保有している不動産の一括査定を行えるサービスです。査定はオウチーノではなく、提携先の不動産会社が行います。

一括査定のメリットは、1回の入力で複数の不動産会社から査定をもらえることです。こうしたサービスが生まれる前は一社一社に直接査定を依頼しなければならなかった為非常に面倒でしたが、最近は査定をもらうのもずっと楽になりました。

こうした査定サービス自体は他のサイトでも提供されていますが、オウチーノには独自のメリットが多数あります。主なメリットは以下の4店です。

  • 市街化調整区域の物件が査定できる
  • 登録業者数が500と十分に多く、田舎の物件に強い
  • 運営会社が上場企業であり、信頼性が高い
  • 不動産相場が調べやすい

市街化調整区域の物件が査定できる

オウチーノの最大のメリットは、市街化調整区域の物件も査定できることです。市街化調整区域とは、都市計画区域のうち、開発を抑制する区域のことです。ご存じない方も多いでしょうから、少し詳しく説明します。

市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」である

日本の法律の1つに、都市計画法というものがあります。これは都市の健全な発展を促進するために作られた法律であり、国土の無秩序な開発を抑制するものです。具体的には、接道の義務や用途地域、建ぺい率や容積率などの制限が定められています。

都市計画法に基づいて、国土の一部で都市づくりの計画である都市計画が立てられます。都市計画が立てられる区域は都市計画区域、そうでない区域は都市計画区域外に該当します(準都市計画区域というものもありますが、ここでは省略します)。

都市計画区域に指定された区域では、都市計画法を守らなければなりません。自身の土地といえども、好き放題建物を建てられるわけではないのです。逆に都市計画区域外では、これらの法は適用されません。

日本の全国土面積に対する都市計画区域面積の割合は約27%ですが、この区域の中に全人口の約95%に相当する人が住んでいます。

都市計画区域は市区町村や都道府県と言った区分とは必ずしも重複しません。同一の市区町村が2つ以上の都市計画区域に分けられることもありますし、逆に1つの都市計画区域に複数の市区町村がまとめられることもあります。国土交通大臣の権限で、複数の都道府県にまたがる都市計画区域を指定することもできます。

都市計画区域は必要に応じて市街化区域と市街化調整区域に分けられます。これを線引きといいます。全都市計画区域のうち、約51.7%で線引きが行われています。線引きが行われていない48.3%の区域を非線引区域といいます。線引きをするかしないか、どのようにするかは都道府県が決めます。

市街化区域はすでに市街化が進んでいるか、もしくはこれから10年以内に優先的に市街化を進める区域です。市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。東京23区は一部の河川敷を除く全てが市街化区域ですが、これは特殊なケースです。

例えば大阪市では全市域の約6%が、横浜市では全市域の約25%が市街化調整区域に指定されています。全国的に見た場合、線引された都市計画区域のうち市街化区域の割合は27.5%、市街化調整区域は72.5%です。

市街化調整区域の土地や建物は売りづらいが、オウチーノなら売りやすい

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、原則として住宅を建築することができません。

許可を受ければ建築することは不可能ではないのですが、許可を受けるための手続きが面倒なためわざわざ好き好んで買う人は少ないのが現状です。不動産会社としても売りづらい土地の査定を行っても利益にはつながらないため、市街化調整区域の物件については査定を受け付けていないとことが少なくありません。

その点、オウチーノは物件種別の中に「市街化調整区域」と明確に記載されているため、安心して依頼できます。市街化調整区域の物件の売却に強い不動産会社を集めているため、このような記載が成り立つのでしょう。市街化調整区域が売れる不動産会社を探しているのなら、オウチーノは非常におすすめです。

登録業者数が500と十分に多く、田舎の物件に強い

不動産の一括査定サービスの質を見極める上で重要な指標となるのが、登録している不動産会社の量と質です。オウチーノの登録業者数は約500社です。1000社を超える不動産一括査定サイトが複数あるのと比べると特別多いというわけではありませんが、それでも十分な量と言えます。

特に市街化調整区域のような田舎の物件の売却に強い中小の不動産会社が多く、そうした物件を売りたい人にとっては優良なサービスといえるでしょう。

運営会社が上場企業であり、信頼性が高い

不動産査定サービスの大半は未上場のベンチャー企業によって運営されていますが、オウチーノを運営する株式会社オウチーノの完全親会社である株式会社くふうカンパニーは、マザーズへの情報を果たしています。

もともとは株式会社オウチーノ自体が上場していたのですが、2018年9月に株式会社みんなのウェディングとともに株式移転を行い上場を廃止。株式会社くふうカンパニーの完全子会社になったという過去があります。

東証マザーズは東京証券取引所の中では比較的上場しやすい市場ではありますが、それでも株主数が200以上、時価総額が10億円以上と言った諸々の条件を満たさなければなりません。会社の財務状況が不透明な未上場企業と比べると、その信頼は高いと言えます。

不動産相場が調べやすい

オウチーノは不動産一括査定サービスの他に、不動産相場情報の提供も行っています。このサービスでは過去の価格分布、相場推移、取引成立事例などが閲覧できます。

土地、マンション、一戸建ての価格相場を具体的に調べることができるため、非常に便利です。査定を受けない人でも使えるサービスですので、一括査定自体は他のサービスで受けるという場合も積極的に活用していきましょう。

オウチーノにデメリットはある?

全体的に優れた点の多いオウチーノ。大きなデメリットもこれと言ってありませんが、しいて言えば不動産一括査定に関するページが少し見つけづらいという印象があります。不動産一括サービスサイトではなく、不動産総合情報サイトの中に不動産一括査定サービスがあるという形になっているためかもしれません。

当記事からは不動産一括査定サービスにリンクを張っておきますので、探すのが面倒だという方はここをクリックしてください。

ネット上では入力フォームが使いづらいという書き込みも見つかりましたが、個人的には特に不便はしませんでした(特別使いやすい、というわけでもありませんでしたが)。

オウチーノで査定依頼を出してみよう!

ここからは、オウチーノで不動産一括査定を依頼するための手順を解説いたします。必要なものはインターネットにつながったパソコンもしくはスマートフォンと、3分程度の時間だけです。今回はパソコンでの操作方法を解説いたしますが、スマートフォンでも内容はほぼ同じです。

まず、オウチーノの売却査定ページにアクセスします。ページ上部に「”一番高く売れる不動産会社を見つけよう!”」と書かれている部分がありますので、そのすぐ下にあるフォームを埋めていきます。

  • 不動産の種類を選ぶ:売却したい不動産の種類を選びます。分譲マンション、一戸建て、一棟ビル、区分所有ビルなどのほか、市街化調整区域の土地や建物も選べます(物件の種類によって、今後出てくる入力フォームが多少変化します。今回は市街化調整区域の建物を選びます)。
  • 不動産の所在地:その不動産がある住所の郵便番号をハイフンなしの7桁で記載します。郵便番号がわからないという場合は、「郵便番号が不明な場合」と書かれた部分をクリックすると、都道府県や市区町村が選べるプルダウンメニューが表示されるので、そこから入力すればOKです。今回は一戸建てを選択します。

すべて入力したら、「一括査定スタート」をクリックします。すると、以下のようなページが表示されますので、再び入力を進めていきます。

  • 物件所在地:物件所在地を入力します。
  • 現在この住所にお住まいですか?「はい」か「いいえ」を選択します。
  • 面積:建物面積、土地面積をプルダウンメニューから選択します。正確な数字がわからない場合は、大体でも構いません。
  • 建築年:その建物が建てられた年数をプルダウンメニューから選択します。正確な数字がわからない場合は、大体でも構いません。
  • 間取り:その建物の間取りをプルダウンメニューから選択します。正確な数字がわからない場合は、大体でも構いません。
  • 現在の状況:その建物が現在どのような扱いになっているかを選択します。

すべて入力したら「次へ」をクリックします。すると、ページ下部にさらに入力フォームが追加されますので、再び入力を進めていきます。

  • 物件の所有者・名義人:その物件の現在の所有者・名義人をプルダウンメニューから選択します。例えば自分が土地と建物の両方の名義人である場合は「私が名義人です」、土地だけの名義人である場合は「土地だけが私の名義です」を、家族が名義人の場合は「私は名義人の家族・親族です」を選択します。
  • 売却検討時期:売却をどれくらい急いでいるかを選択します。
  • 査定方法:現地査定と簡易査定から選択します。現地査定は不動産会社の担当者が実際に物件を見学するというもので、手間はかかりますが査定の正確さで勝ります。簡易査定は周辺相場や売却事例を元に大体の金額を割り出すというもので、早い反面正確さで劣ります。
  • 買い替え希望:買い替え希望の有無を選択します。
  • リフォーム歴:リフォーム歴の有無を選択します。
  • 要望・質問・相談:なにか個別の要望、質問、相談などがある場合は入力します。その物件ならではの特徴がある場合は記載しておくと、査定の正確さが上がります。

すべて入力したら、「あと少しです」をクリックします。すると、ページ下部にさらに入力フォームが追加されますので、再び入力を進めていきます。

  • お名前:名前を漢字で入力します。
  • フリガナ:名前をカタカナで入力します。
  • 連絡用のメールアドレスを入力します。Yahoo!メールなどのフリーメールアドレスで問題ありません。
  • 電話番号:電話番号を入力します。固定電話、携帯電話どちらでもOKです。
  • 住所:現在住んでいる住所を入力します。
  • ご希望の連絡時間:連絡を受けたい時間を選択します。

すべて入力したら、「次が最後です」をクリックします。すると、ページ下部に入力フォームがさらに追加されます。このフォームでは、入力した物件の査定・売却が可能な不動産会社が一覧形式で表示されます(物件の住所の一部を隠しています)。

今回の場合、8件の不動産会社で売却できることがわかります。最初の段階では5件しか表示されていませんが、「更に3件を表示」をクリックすると隠されている部分も見えるようになります。

不動産会社のポイントを良く読み、良さそうな業者にチェックを入れて「無料査定を依頼」をクリックします。これで査定依頼は完了です。

次に、先程設定したメールアドレスのメールボックスを確認します。手続きがうまく行っていれば、「査定依頼を受け付けました」という内容の自動返信メールが送られてきているはずです。何日か待つと不動産会社から簡易査定が送られてくるはずですので、それを比較していきましょう。

最も高く売れる不動産屋を選ぶためにすべき3つのこと

すべての不動産会社から一括査定が送られてきたら、次にそれらの比較を行います。複数の業者から帰ってきた資料を並べて、以下のことを確認します。

  • オウチーノで不動産相場を調べる
  • 個々の不動産会社の査定金額や査定資料をよく読む
  • 依頼する不動産会社を選ぶ

オウチーノで不動産相場を調べる

オウチーノは前述の通り、不動産相場の資料を公表しています。リンク先にアクセスし、ページ下部の「都道府県から価格相場を見る」をクリックします。

今回は神奈川県を選択します。すると、以下のように神奈川県の不動産の価格相場が表示されます。

「相場信頼度」というのは、過去の取引履歴数と平均単価の分散度合いからオウチーノが独自に評価した数字の信頼性の評価です。神奈川県全体では平均単価の分散度合いが大きく(横浜や川崎のような都市部も県西部の山間部も含んでいるため)、相場信頼度は低めです。

その下の方には、市区町村ごとの相場が以下のように表示されますので、該当するものを選択します。

今回は川崎市中原区を選択します。すると、以下のように川崎市中原区の不動産の価格相場が表示されます。

川崎市中原区という範囲は神奈川県全体と比べればかなり範囲が狭く、平均単価の分散度合いも小さくなるため、相場信頼度は高めです。

その下の方には、駅ごとの相場が以下のように表示されます。同じ区内であっても、ある程度のばらつきがあることがわかります。

更に下の方には、町丁ごとの相場が以下のように表示されます。駅が知覚にない物件の場合は、こちらのほうが参考になります。

こうして得られた相場観は、後々不動産会社から送られてくる資料の妥当性をチェックするうえで役立ちますので、必ず事前に確認しておきましょう。

個々の不動産会社の査定金額や査定資料をよく読む

一括査定を請求してから暫く経つと、申し込んだそれぞれの不動産会社から査定金額、及びその根拠を示す査定資料が送られてくるはずです。査定金額ももちろん大切ですが、それ以上に査定資料が大切です。

究極のところ、査定金額というのは不動産会社の意向次第でどのようにもつけられます。顧客を囲い込むために先に高めの査定金額を提示するような不貞な不動産会社も存在します。

もしも他所よりもも明らかに高い金額をつけている不動産会社があってもすぐに飛びつかず、査定資料でそのような価格が付けるに至った理由を理解しましょう。理由がわからない、もしくは納得行くものではないが査定金額が高いというのは多くのケースに置いて「地雷」ですので、避けたほうが無難です。

依頼する不動産会社を選ぶ

すべての不動産会社から査定が送られてきたら、いよいよ依頼する不動産会社を決めます。

まず、オウチーノの不動産相場から明らかに乖離している査定金額を提示してきた不動産屋、査定金額がずば抜けて高い、もしくは低い不動産会社は除外します。査定の実力が十分でないか、前述の囲い込みを行っている可能性が高いからです。

この段階で複数の業者が残っている場合は、メール返信の速さ、タイミング、営業の方査定書のわかりやすさなどを判断材料に使います。

最後には実際に担当者に合うことも大切です。担当者とは長く付き合うことになるため、反りが合わないとストレスが貯まりますし、面倒になって安い価格で手放してしまいがちです。多角的な視点から不動産会社を吟味し、最終的に依頼する不動産会社を決めます。

なお、不動産会社との契約方法には

  • 専属専任媒介契約:1社と契約する。自力で買主を見つけても必ず不動産会社を通じて契約しなければならない。レインズ(不動産会社向け物件情報サイト)に登録してもらったり、売買状況の資料をもらったりできる。
  • 専任媒介契約:1社と契約する。自力で買主を見つけた場合、不動産会社を通さず直接契約できる。レインズに登録してもらったり、売買状況の資料をもらったりできるが、その頻度は専属専任媒介契約と比べると低い。
  • 一般媒介契約:複数社と契約する。自力で買主を見つけた場合、不動産会社を通さず直接契約できる。レインズに登録してもらったり、売買状況の資料をもらったりできないことがある。

複数社と契約できる一般媒介契約は一見有利に見えますが、競争に負けるのを嫌った不動産会社が熱心な売買活動を行わない可能性が高く、実際にはむしろ売りづらくなるケースが多いです。どうしても選べないというケースを覗いてば、基本的に1社と契約する専属専任媒介契約か専任媒介契約をおすすめします。

これらについてより詳しく知りたいという場合は以下の記事を参考にしてください。(参考記事:家を売る・買うときの専属専任媒介・専任媒介・一般媒介それぞれのメリット

まとめ

  • オウチーノは不動産一括査定サービスを提供する不動産総合情報サイト
  • オウチーノは市街化調整区域の物件売却に強い
  • 不動産一括査定を依頼する際には、複数の不動産会社の査定金額や査定資料を比較することが大切

オウチーノは市街化調整区域の物件を売却する上で、非常に有用なサービスです。他の一括て再サービスよりも良い不動産会社、高く売ってくれる不動産会社を探して多くのお金を手にしましょう。