土地が売れない7つの原因と解決方法!不動産会社を変えると売れる!

土地を売りに出しているけれど、なかなか売れずに困っている……という方に朗報です。あなたの土地は、ちょっとした工夫をすれば売れる可能性が非常に高まります

そんなのは嘘だ、と思われるかもしれませんが、実際の所、全く需要がなく、どうあがいても売れない土地というのは今の日本には殆どありません。

一方で、本来は売れるはずなのに、売り方がまずいせいで売れない土地というのはたくさん存在します。今回の記事ではそんな「売れるはずなのに売れない土地」をしっかりと売る方法と、それでも売れない土地を処分する方法を解説いたします。

あなたの土地が売れない「7つの理由」

以下の表は、代表的な土地が売れない7つの理由をまとめたものです(改善すれば売れる可能性が高い順に並べています)。

理由 理由 売れる見込み
 1 不動産会社の売り方に問題がある
 2 一般媒介契約を結んでいる
 3 価格設定が高すぎる
 4 土地が広すぎる
 5 土地の管理が悪い
 6 土地が狭いか、形状に難がある
 7 立地が悪すぎる

不動産会社の売り方に問題がある

土地自体には悪いものではないにもかかわらず、不動産会社の売り方が良くないせいで売れない土地というのは実は多数存在します。そのような場合は、不動産会社の変更も検討したほうがいいでしょう。

といっても、自分が依頼した不動産会社がどのような売り方をしているかよく知らない、という方も多いかと思います。そんなときには、不動産会社に連絡し、いままで問い合わせがどれくらい来たかを確認してみるといいでしょう。

問い合わせがそれなりにあったという場合は、誰かが興味を持ってくれた、すなわち不動産会社の広告・宣伝にとりあえず興味を惹かれた人がいるということなので、不動産会社ではなく条件面(価格など)を変更したり、土地の管理に力を入れたりしたほうがいいかもしれません。

逆にある程度時間がたったにもかかわらずほとんど、もしくは全く問い合わせがないという場合は、不動産会社の売り方を疑ったほうがいいかもしれません。

もちろん、その他の条件がひどすぎるから問い合わせすらこない、ということも十分考えられますが、その結論を出すのは別の不動産会社に依頼してからでも遅くはないはずです。

何社か乗り換えてもなお売れないという場合は、その土地自体に問題があると見てもいいでしょう。その場合は、後述の「それでも売れない場合はどうする?」に書かれている方法を試したほうが良いかもしれません。

売れる不動産会社は一括査定で探す

あなたの土地を最も早く、なおかつ高く売ってくれる不動産会社を見つける方法、それが一括査定です。一括査定とは、一度の申し込みで複数の不動産会社から売却価格の査定がもらえる無料のサービスです。

利用者は提示された複数の不動産会社の査定を比較し、自分に最も合った不動産会社を選べます。しつこい営業の電話が掛かってきたり、直接訪問が来たりすることもまずないので、安心して使えます。

一括査定の結果を受け取ったら、査定額を比較しましょう。ここでのポイントは、査定額が高すぎる業者は危険である、ということです。

不動産価格の査定は一定のルールに基づいて行われますので、通常大きな差が付くことは殆どありません。もし大きな差が付いたとしたら、それはスタッフの査定能力が低いか、高い査定価格を出して依頼者を釣ろうと考えているかのどちらかです。

後者の場合、実際に契約を結んだ後で値下げを求められる可能性が高いです。どちらにせよ信頼できる能力・態度ではないため、あまりにもずれた査定を出した不動産会社は候補から外したほうがいいでしょう。

一般媒介契約を結んでいる

不動産会社との契約方法には以下の3種類があります。

概要 他の不動産会社との契約 直接契約 REINSへの登録義務 実施状況も報告義務
専属専任媒介契約 不動産会社1社に仲介を依頼する媒介契約。契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼できなくなるほか、自分で契約相手を探し出し、直接契約することもできなくなる(契約相手に不動産会社を紹介してそこで契約してもらうことは可能)。

契約期間は最大3ヶ月で、不動産会社はREINS(全国の物件情報や取引情報を管理・提供するシステム。不動産会社はREINSを通じて物件情報を探す)に登録する義務、及び依頼者に対して定期的に業務状況を報告する義務を追う。

 できない できない あり(契約成立から5日以内) あり(1週間に1回以上)
専任媒介契約 不動産会社1社に仲介を依頼する媒介契約。契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼できなくなるが、自分で契約相手を探し出し、直接契約することは可能。

契約期間は最大3ヶ月で、不動産会社はREINSに登録する義務、及び依頼者に対して定期的に業務状況を報告する義務を追う。

 できない できる  あり(契約成立から7日以内)  あり(2週間に1回以上)
一般媒介契約  不動産会社複数社に仲介を依頼できる媒介契約。自分で契約相手を探し出し、直接契約することも可能。

契約期間は定められていないが、3ヶ月としているところが多い。不動産会社はREINSへの登録や業務報告の義務を追わない。

できる できる なし なし

この中で、最も土地が売れづらいのは、一般媒介契約です。専属専任媒介契約や専任媒介契約に切り替えることによって、売れる可能性を挙げられるとも言えます。

不動産会社は「営業活動したのに他の不動産会社に先を越されること」を非常に嫌うため、一般媒介契約の物件の営業活動には消極的です。ましてやそれが売れづらい土地とも慣ればなおさらです。そんなことをするよりも他社に取られる心配がない専属専任媒介契約や専任媒介契約の物件の営業活動に勤しんだほうが効率的に稼げることを、彼らは知っています。

一般媒介契約は複数社と契約が結べるため一見最も有利に見えますが、実際には逆なのです。

依頼者としてはそのような態度に不満も抱くでしょうが、最も効率よく稼ぐ方法を不動産会社が選ぶのは当然のことでありそうする権利もあります。本気で売りたいのならば、契約を切り替えることをおすすめします。

価格設定が高すぎる

有効活用できる土地であっても、その価格が高すぎれば、当然売れません。もし依頼者がある程度の値引きに応じるつもりであったとしても、買い手の方はそのことを知らないため、最初に提示されている金額が高すぎる土地には最初から問い合わせをしないことが多いです。

なかなか売れない土地は買い手が有利なものであると割り切り、最初からある程度低めの価格を提示しておくのも売るコツと言えます。

土地の価格設定は基本的にプロである不動産屋が行ってくれるので、あまりにも高すぎる価格が付けられることは殆ど無いかと思いますが、不満がある場合はもう一度査定を受け直して見たほうがいいかもしれません。

土地が広すぎる

狭すぎる土地は当然問題ですが(後述)、広すぎるのも問題になることがあります。太陽光発電設備を設置したり、工場を建設したりするならばともかく、住宅を建てるのに広すぎる土地は必要ありません。

住宅用の土地を求めているのに面積が1000平米の土地に問い合わせを行う人はまずいないでしょう。

土地が広すぎる場合は、分筆をして土地を小さくするというのも1つの手です。分筆とは簡単に言えば、1つの土地を複数に切り分けることです(対義語は合筆)。どのように分けるかは基本的には土地の所有者の自由であり、異なる大きさに切り分けたり、3つ以上に切り分けたりしても問題ありません。

この際に注意しなければならないのが、接道義務です。接道義務とは、都市計画地域内で建物を立てる際に適用されるもので、原則として土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない、というものです。道路に接していない土地は消防車が入れず危険であるため、このような義務が課されているのです。

土地を道路と垂直に分筆する場合は特に問題ないかと思いますが、平行に分筆する場合は奥側の土地が接道義務を満たさなくなってしまいます。これを避けるために奥側の土地の一部を延長させ、ギリギリ2mだけ接道させることがあります。

このような形状の土地を旗竿地といいますが、一般的に旗竿地は人気が低く、評価額も下がりがちです。分筆を行う際はそれが土地の価値にどのような影響を与えるかよく検討することが大切です。

土地の管理が悪い

土地の雑草が伸び放題だったり、ゴミが捨てられまくっていたりすると、それだけで買い手の心象は悪くなるうえ、それを整理するコストもかさみます。特にゴミの多さは周辺住民の民度の低さを示すことにもつながるため、早急に解決すべき問題と言えます。

定期的に土地に来られる場合は自分で整理してもいいですが、それが難しいという場合は、売れるまで土地の管理を業者に委託してし待ったほうがいいでしょう。業者は土地を定期的に清掃してくれる他、土地に囲いを作ったり、看板を立てたりしてくれます。管理費用も安いので、面倒な場合は積極的に利用しましょう。

土地が狭いか、形状に難がある

先程は広い土地の難点についてお話しましたが、狭い土地、形状に難がある土地はそれ以上に難点だらけです。

広い土地は自分の意志だけで分筆できますが狭い土地は隣の土地を買い取らなければ合筆できませんし、形状が悪い土地はそもそも適切な使いみちがないこともあります。こうした土地は正直な所売るのがなかなか難しいです。

最近は狭かったり三角形だったりするような難のある土地を中心に取り扱うような不動産会社も増えてきてはいますが、全体としては少数です。

形状が悪くても面積自体が大きい場合は大きい四角形の土地と小さくいびつな土地に分け、大きい方だけを高値で売るという方法もありますが、小さくて形状に難がある場合はそれもできません。このような場合は後述の「それでも売れない場合はどうする?」に欠かれている方法を試したほうが良いかもしれません。

立地が悪すぎる

立地はここまで挙げてきた理由と違い自分ではどうすることもできないため、最も根深い問題であると言えます。

ここでいう立地が悪いとは例えば駅から遠すぎたり、山の中にあったり、といったようなことを言います。特に市街化調整区域では新しい建物が原則として建てられない、建てられる場合も面倒な手続きが必要になることから、売るのは非常に難しいと言わざるを得ません。

こうした理由がある場合は、二束三文で投げ売るか、もしくは「それでも売れない場合はどうする?」に書かれている方法を試したほうが良いかもしれません。

それでも売れない場合はどうする?

いろいろと工夫しても売れない土地というのは、確かに存在しています。そのような土地は売却できずに、寄付したほうがいいかもしれません。有料ならばいらないけれど、無料ならばもらう、という人も中には売るでしょう。

ただし、実際の所全く売れないような土地を寄付でもらってくれるような人(個人・法人)というのはそうそう多くありません。

特に地元の自治体はまずもらってくれないと考えたほうがいいでしょう。土地をもらってしまえばその分だけ固定資産税の収入が減りますし、維持や管理の手間もかかるからです。そこまでして活用できない土地を手に入れることに、自治体側のメリットはありません。

比較的もらってくれる可能性が高いのは個人、特に隣人です。隣人からすれば、無料で自宅の敷地が大きくなるのは悪い話ではありませんし、場合によっては接道長さが長くなったり、土地の形状が良くなったりして、資産価値が高まることもあるからです。

固定資産税が高くなるからいらない、という人も少なくないでしょうが、市場で全く売れないような土地の固定資産税は大したものではないため、受け入れてくれる可能性は他の人よりは高いです。

ただし、このような方法で土地を寄付した場合、隣人は贈与税を支払う必要があります。贈与税は個人が別の個人から何らかの財産を受け取ったときに、受け取った側が負担する税金のことです。通常は親から子などで発生することが多い贈与税ですが、血縁関係がない場合でも全く同様に発生します。

贈与税は贈与額が年間110万円だった場合に発生します。土地を贈与する場合、贈与額は土地の路線価(市場価格の70%程度)で決まります。売れないような土地の路線価が早々高くなるとは思えませんが、この贈与税を誰がどのように負担するかについては事前の話し合いが必要になるでしょう。

まとめ

  • 最後に、今回の記事をおさらいしてみましょう。
  • 「売れない土地」も、工夫次第で売れることが多い
  • 不動産会社を変更するだけでも売れることがしばしばある
  • 一般媒介契約は売れる可能性が下がる
  • 土地が狭すぎるのは当然として、広すぎるのも売れない原因となりうる
  • 条件が悪すぎる場合は隣人への寄付を検討したほうが良い

売れない土地も上記のような工夫をすれば、売れる可能性が格段に高まります。現在売れない土地を抱えて困っているという方は、まずは何に問題があるのか考えて見るところから始めてみてください。