古い家の収益性を大幅にアップさせるリフォームのやり方大教えします

はじめはきれいだった投資用物件も、時間が経つに連れてだんだんと劣化していきます。最近は長持ちするマンション・アパートが増えてきていますが、何も対策を打たないとやがて入居率は下がり、家賃も下がっていきます。

ある程度古くなった物件は売るというのも立派な戦術の一つですが、まだ稼げる物件の場合はリフォームで入居率や家賃を回復させることも可能です。費用対効果の高いリフォームを行えば収益は増えます。

一方、リフォームを行うか行わないかの判断を行うのはやや難しく、不動産投資初心者にはハードルが高い一面もあります。費用をかけすぎれば赤字になってしまいますし、かと言ってあまりにもケチりすぎると入居付で苦労します。

最悪の場合、リフォーム費用を失った上に入居率も家賃も上がらずに終わってしまうというリスクもあります。

古くなってきたからと行って安易にリフォームを行うのではなく、収益が改善する費用対効果の高いリフォームの方法を事前に把握し、それにそって適切なリフォームを行うことが大切です。

リフォーム、リノベーションはどう違う?

「リフォーム」「リノベーション」は、いずれも物件に対して何らかの工事を行って物件の価値を向上させるという点では同じですが、その内容は微妙に異なります。実際のところそこまで明確な定義があるわけではないのですが、一般的には以下のように区別されます。

  • リフォーム:入居者が入居する以前のグレードに戻す、あるいは小さな付加価値を加えるための工事。クリーニング、クロスの張り替えなど、比較的小規模な工事が中心。工事費用は比較的安価。
  • リノベーション:入居者が入居する前の状態よりも大幅に良い状態にするための工事。デザインを変更したり、間取を変えたりなど、比較的大規模な工事が必要になる。工事費用は必然的に高くなるが、新築物件のように作り変えることも可能。

リフォームとリノベーションはどちらがおすすめ?

不動産投資の期間があまりないという方には、基本的にはリフォームをおすすめします。リノベーションは成功した時は大きな収益を生みますが、失敗すると大きな損失を生むことになるからです。

一方、リフォームは失敗してもそこまで大きな痛手にはなりません。トレンドについて詳しく、投資経験も十分な場合はリノベーションにチャレンジしてみてもいいでしょうが、そうでない場合はリフォームを考えたほうがいいでしょう。

投資用物件のリフォームは投資であることを忘れてはいけない

そもそも投資用物件をリフォームするのはなぜでしょうか。理由はいうまでもなく、「収益を得ること」です。しかし、実際に投資用物件のリフォームを始めると、「自分が満足できる物件を作ること」に目標がすり替わってしまうことが少なくありません。リフォームにはそんな「魔力」があります。

自分が住む家をリフォームする場合は、それでも全く問題ありません。自分の家は収益を上げるためではなく、自分が満足するために存在するものだからです。しかし、収益を上げるための物件を自分が満足するためにリフォームしてしまうのはNGです。

リフォームの費用対効果の考え方

リフォームの費用と効果について考えてみましょう。不動産投資の最終的な利益は、以下の式で計算できます。

利益=(物件売却額-物件取得額)+(収入-支出)

不動産投資の目的は、この式の数値を最大化することにあると言っても過言ではありません。では、リフォームを行うとこの式にはどのような影響が出るのでしょうか。

まず、リフォームを行うと、収入はおそらく増えるはずです。入居率が回復するのか、賃料が回復するのか、両方が回復するのかはわかりませんが、ともかく収入は増えるはずです。

当然ですが支出も増えます。リフォーム工事を行ったら、リフォーム業者にその費用を支払わなければなりません。

また、見逃しがちなところですが、リフォームを行うと、物件売却額も高くなることが多いです。リフォームできれいな物件のほうが、そうでない物件よりは当然高く売れます。

つまり、リフォームを行うことによって増える収入増と物件売却額増と、リフォームを行うことによって発生する支出を比較し、前者のほうが高ければリフォームを行うべきですし、そうでなければ行わないほうが良いということになります。

しかし、物件売却額の増加を事前に予測するのは極めて難しいです。そもそもその物件を最終的にいつ手放すのかがわかりませんし、リフォームをしなかった場合いくらで売れるかの予想もかなり難しいからです。そこで通常は、リフォーム利回りからリフォームをするしないを決めます。

リフォーム利回り

リフォーム利回りとは、以下の計算式で計算される、リフォームによって得られる利回りです。

リフォーム利回り=(賃料増加分×12ヶ月)÷工事費×100%

具体的に計算してみましょう。現在の賃料が10万円/戸、10戸、入居率80%の物件があるとします。この物件をリフォームした場合、賃料は11万円/戸、入居率は90%になります。リフォーム費用は1000万円です。この場合、リフォーム利回りはいくらになるでしょうか。

まず、現在の賃料は10万円×10戸×80%=80万円です。一方、リフォームした場合の賃料は11万円×10戸×90%=99万円です。リフォームをすることによって、毎月99万円-80万円=19万円の賃料増加が見込めます。

よってリフォーム利回り=(19万円×12ヶ月)÷1000万円×100%=22.8%となります。これだけ利回りが高ければ、リフォームを行う意味は十分にあるといえます。

ただし、これは賃料と入居率が上昇するという前提のもとに算出された数字です。ここをそもそも間違うと、意味がなくなります。このあたりのシミュレーションは事前に繰り返し行う必要があります。

リフォーム利回りが高いからと言って必ずしもリフォームを優先して行う必要はない

リフォーム利回りが高い場合はリフォームを必ず行うべきかというと、必ずしもそうとはいえません。リフォームをせずとも利益を増やす方法はあるからです。

例えば、広告にお金をかければ入居希望車の目に留まる確率が高くなり、入居率が上がって利益は増えます。賃料を下げることによって入居率を上げ、利益を増やすという手法もあります。

こちらのほうが効果的な場合は、当然優先して行うべきです。リフォームを行うのは、現時点で広告活動が十分に行われており、賃料が高すぎないことを確認した後でも遅くありません。

リフォーム利回りを高める方法は?

リフォーム利回りを高めるには、リフォーム費用を安く抑え、なおかつリフォームによって得られる賃料増加を大きくする必要があります。少ない費用で大きく賃料を増加させる一番のポイントは、目に見える部分を変えることです。

アパートの入居率を高めるためにはまずは内見に来て貰う必要があります(だからこそリフォームは広告や賃料見直しのあとで行います)が、内見に来てもらってもそこでの印象が悪いと入居には結びつきません。内見でいい印象を得るためには、目に見える部分をきれいにするのが一番です。

床と壁の内容は最重要課題

最優先すべきでリフォームすべきは壁、あるいは床の内装リフォームです。面積が大きく、最もよく目につく部分ですので、ここを改善すれば、それだけでぐっと印象は良くなります。

クロスや床の張替えは費用もあまりかからないので、費用対効果は非常に優れています。日当たりが悪い家でも明るめのクロスを使うことによって印象をよくすることもできます。

もちろん、現時点で壁も床も十分綺麗だという場合は無理にリフォームする必要はありませんが、ある程度汚れてきたいる場合は優先的に変えたほうがいいでしょう。

水回りのリフォームも優先課題

壁と床についで費用対効果が高くなりやすいのが、水回りのリフォームです。水回りのグレードが高いと、それだけで内見者に与える印象はぐっと良くなります。

トイレ・風呂が一緒の物件は忌避される傾向が強いことは、不動産投資経験がある人ならばご存知かと思います。それだけ水回りを重視する人は多いのです。

内装工事と比べると費用が高くなりがちなのが欠点ではありますが、他に重大な欠点がないにも関わらず、水回りで損をしている物件の場合は、ほぼ確実に効果を得られます。

設備

設備と一口に言っても色々ありますが、その中でも特に費用対効果が高いものを幾つか紹介します。

  • モニター付きインターフォン
  • インターネット回線
  • 独立した洗面台
  • オートロック
  • システムキッチン

これらの設備は比較的費用対効果が高いので優先的に導入したいところです。ただし、これらの設備を全部導入すればいいというわけではありません。

限られた予算の中から、その物件の見込み客に合ったものを選ぶ必要があります。例えば単身者向けのワンルームマンションの場合、インターネット回線やオートロックシステムは優先度が高くなりますが、システムキッチンは優先度が低くなります。

後回しにしてもいい部分はどこ?

基本的に、一部の人しか価値を感じないものは後回しにして構いません。例えば防犯ガラスは防犯性能を高める上で非常に有用な設備ではありますが、多くの人が価値を感じるわけではありません。

大抵の一人暮らしの男性はオートロックと鍵があれば十分だと考えるでしょう。

このような設備はせっかく導入しても賃料や入居率の改善に寄与しないことが多いので、導入は後回しにしても(あるいは最後まで導入しないでも)問題ありません。

リフォーム業者の種類


リフォームを行って報酬を得ている業者をまとめてリフォーム業者と言います。リフォーム業者の中には、リフォームを専門的に行っているところもありますが、数ある事業の一つとしてリフォームを行っているところもあります。主な選択肢は以下のとおりです。

住宅メーカー

住宅メーカーとは、その名の通り住宅を作る企業です。明確な定義があるわけではありませんが、全国、もしくは広範囲に営業拠点を展開しており、自前の生産設備を持ち、住宅を大量生産できる大企業のことを指すことが多いようです。ダイワハウスやセキスイハイム、パナホームなどは典型的な住宅メーカーでしす。

これらの住宅メーカーのグループ会社はリフォーム業を行っています。例として、ダイワハウスの場合は大和ハウスリフォームがリフォーム業を行っています。

基本的には仲介・監督の役割を担う業者であり、実際の工事は彼らに雇われた工務店や専門工事業者などが行います。

リフォーム専門業者

リフォーム専門業者は、文字通りリフォームだけを行う企業です。新築物件などの建設は行っていません。最近良く見られるようになったタイプの業者ですが、住宅メーカーのように全国展開しているところはありません。

もともとは工務店や設備工事店であったところが多く、当初の業種分野を特に得意としていることが多いです。自社での施工を積極的に行うところもあれば、工務店や専門工事業者に丸投げするようなところもあります。

工務店

工務店も住宅を作る企業という点では住宅メーカーと代わりありませんが、住宅メーカーと比べると規模が小さく、営業地域も限られているところが多いです。

ただし、住宅メーカーより小さいと言っても規模は様々なで、着工件数が多く、複数の都道府県で名が知られているようなところもあれば、社長以下数名からなるごく小さなところもあります。

依頼内容によって、自社で施工を行ったり、施工を管理する元請けになったりします。自社施工の場合、技術は確かであることが多いです。

専門工事業者

専門工事業者は、特定の専門分野を扱う業者です。例えば電気工事屋、左官屋、内装屋などが該当します。専門分野に対しては当然強みを持っていますが、それ以外の分野は任せられません。

フランチャイズ

建材や設備などのメーカーが、全国の工務店や専門工事業者をフランチャイズ化していることがあります。メーカーは自社の建材や設備を用いたリフォームを展開し、工務店や専門施工業者が実際に工事を行います。

リフォーム業者の選び方

リフォーム業者を選ぶときに、その業者の知名度、ブランドを気にする方は多いかと思います。しかし、企業の知名度とリフォームの満足度や費用対効果が必ずしも一致するわけではありません。

リフォームを誰に頼んだとしても、実際に施工を行うのは小規模な工務店や専門工事業者です。

住宅メーカーに頼んでも、住宅メーカーの社員が直接施工をするわけではなく、彼らの下請け、あるいは孫請けが工事を行います。むしろ住宅メーカーに依頼すると中間マージンが発生するため、費用は高くなりがちです。

では直接工務店や専門工事業者に依頼すればいいのかというと、これもそうとも言えません。住宅メーカーは多くの工務店や専門工事業者を知っています。彼らはお客さんの要望に合わせて工務店や専門工事業者を選んでくれるわけです。

中間マージンはその見返りに支払う費用、と考えるとわかりやすいです。住宅メーカーはアフターケアが充実しているケースも多いです。結局、ケースバイケースです。業者探しは以下の手順で行いましょう。

リフォーム実績を調べる

リフォーム業者を選ぶ際には、まずはその業者の工事実績を見ます。当然、工事実績は豊富であるに越したことはありません。

直接工事しない住宅メーカーや専門業者であっても、工事実績が多ければ、目的に見合った工務店や専門工事業者を選べる確率は高くなります。

大手企業の場合はウェブサイトに工事実績が記載されているかと思いますが、中小企業の場合は実績が掲載されていない、あるいはWebサイト自体がないこともありますので、電話などで問い合わせるといいでしょう。

保証制度を調べる

リフォーム会社ごとに、保証の内容はまちまちです。小規模な工事、失敗しづらい工事、失敗しても致命的でない工事の場合はそこまで充実した保証制度は必要ありませんが、比較的大きな工事の場合は、それに見合った保証が必要になります。

工事後に水漏れが発生したり、タイルが剥がれてしまった場合に、どのような保証が行われるのかを事前に確認しておきましょう。

相見積もりを取る

良さそうなリフォーム業者を幾つか見つけたら、相見積もりを取ります。相見積もりとは、複数のリフォーム業者に同条件でとる見積もりです。

一括見積もりサイトを使えば、一回の入力で複数社から相見積もりを取ることが可能です。以下に相見積もりができる一括見積もりサイトへのリンクを張っておきますので、参考にしてください。

相見積もりを取ったら、その内容を比較していきます。大切なのは、費用以外の部分も比較することです。

もちろん費用が極端に高いようなところは避けるべきですが、費用が安すぎる所も危険です。手抜き工事の恐れがありますし、安い見積もりで釣っておいて後で高い費用を請求されるかもしれないからです。

まとめ

  • リフォームは比較的小規模な工事、リノベーションは大規模な工事
  • リノベーションは初心者にとってはハードルが高い
  • リフォームはあくまでも利益を高めるために行うものであり、自己満足のために行ってはいけない
    目に見えるところを改善すると、費用対効果が高くなりやすい
  • リフォーム業者と一口に言ってもいろいろなところがあり、強みは異なる
  • リフォーム業者を探す際には、相見積もりを取ると良い

効果的にリフォームを行えば、賃貸物件の収益力を大幅に回復させることが出来ます。適切にリフォームを行い、不動産の価値を高めていきましょう。