住友不動産の土地活用の評判は?特徴とポイントをまとめました!

住友不動産株式会社は、住友グループに属する土地活用業者です。業者の中でも特に大手不動産会社なので、名前を聞いたことのある方も少なくないでしょう。

とはいえ、土地活用を依頼する業者を選ぶ際は、ネームバリューだけで選んではいけません。その会社が持つ強みや弱みを見極め、自分の希望条件を叶えてくれる業者かどうか検討する必要があるのです。

そこで今回は、住友不動産の土地活用の特徴や、ネット上でどのような口コミが多いのかといった、業者選びに役立つ情報をご提供したいと思います。

住友不動産ってどんな会社?

住友不動産の設立は1949年。戦後の財閥解体に伴い、旧住友本社の不動産部門を引き継ぐかたちでスタートした企業です。資本金は約1228億円、大手不動産ディベロッパーとして全国的にその名前を広く知られています。

ただし、意外にも賃貸住宅事業のサービス提供は首都圏のみ。それ以外の土地活用については大阪などの大都市圏を中心に展開しています。

住友不動産の特徴

住友不動産の土地活用は、賃貸経営かそれ以外かによって対応の仕方が異なります。

賃貸マンション経営・賃貸アパート経営など、大家になる場合、建物を造るのは住友不動産内の注文住宅部門です。一方、商業施設などそれ以外の方法で土地活用行う場合、住友グループの会社である住友不動産シスコンが対応に当たります。

住友不動産の強み

対応の仕方が異なるとはいえ、賃貸経営だけでなくあらゆる方法での土地活用をサポートしているのは、さすが大手業者といったところでしょう。豊富な実績からアパート建築・マンション建築、戸建賃貸住宅のことなど目的を問わず土地活用の相談ができるという点は大きな強みです。

住友不動産の賃貸物件は、工場で生産された梁や柱を現場で組み立てる「木質工法」が採用されています。木質工法には品質の安定性が高く、耐火性や耐震性に優れるといったメリットがありますが、鉄骨造などと比べると建設コストが安くなるのも見過ごせません。

標準的な坪単価は、木造住宅の場合50万円、それ以外の場合は60万円となっており、業界平均と比べても同程度です。伝統的な木造住宅よりも品質や耐久性に優れる住宅を、鉄骨造・RC造よりも安く仕入れられるという強みがあります。

木質工法のメリットはこればかりではありません。木質工法で建てた住宅は「木造」とみなされるため、鉄骨造やRC造に比べて減価償却の期間が短くなるのです。減価償却期間が短いと、実際の出費は伴わないものの、帳簿上は経費とみなせる「減価償却費」の年間償却額が高くなるため、他の工法よりも大きな節税効果を得ることができます。これは早期の初期費用回収を狙うに当たって寄与するポイントです。

続いて、サポート面での強みを見ていきましょう。通常、新たに造られる建築物には、住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称、品確法)に基づき、建設した業者に対して建物の構造部分に関する10年間の瑕疵担保責任が課せられます。

つまり10年の間に建物の構造に関わる部分で欠陥が見つかった場合、建設業者の責任で修理などの対応を取らなければいけません。ですが、言い換えると「10年を過ぎると保証はない」ということになってしまうので、長期的な土地活用を考えるにあたって足かせになりかねない部分です。

そのため、品確法による10年を上回る期間、独自の保証をつけている土地活用業者も少なくありません。住友不動産の場合はどうかといえば、最長30年まで延長可能な保証システムを設けています。長期的な土地活用のため、安心できるサポートを求めている方はもちろんのこと、資産価値を保ちやすくなるので、運用の途中で売却するといった対応も可能になるでしょう。

他にも、一括借上げシステム(サブリース契約)も魅力です。空室対策や家賃滞納、入居者募集など、賃貸管理のあらゆる部分をやってもらえます。

住友不動産の弱み

ここからは逆に、住友不動産の弱みともいえる部分をご紹介します。

まず気になるのは、大手ディベロッパーであるにも関わらず、対応エリアが限定的であるという点でしょう。すでに述べたとおり、賃貸住宅事業の対応エリアは首都圏のみ。それ以外の事業についても東京・大阪といった大都市圏とその周辺に限定されているため、活用したい土地がそれらの地域に含まれない方はサービス提供を受けることができません。

賃貸住宅に関しては、木質工法に特化しているという点がデメリットにもなります。いかに丈夫とはいえ、木造建築なので、中高層階賃貸マンションのような建築物を造って運用することはできません。

また、木質工法は2~4階建て程度の賃貸住宅であっても外廊下や外階段といった共用部分が多くある住宅の建設には不向きです。

住友不動産の評判

強みと弱み、両方を学んだところで、ネット上ではどのような口コミが多いのか見てみましょう。顔の見えないネット上には、不確かな情報もありますが、どんな口コミが多いのか調べることでその業者に対するおおよその評判は見えてくるはずです。

良い口コミ

物件の収益性を意識した提案ができる

土地活用を行う人の目的は、大きく2つに分けられます。1つは事業として利益を上げること、そしてもう1つは相続対策です。土地活用業者の中には、相続対策としての方向にばかり注目し、事業としての収益性を重視しないところも少なくありません。運用サポートも行うとはいえ、物件ができるまでが主な仕事であるという意識の業者が多いのも事実です。

そんな中、住友不動産は土地活用の事業性に注目し、その土地が置かれた状況に合わせてどのようなプランであれば利益があげられるか、実現性の高い提案を行ってくれるとの口コミがありました。

そのため、単なる相続対策としてではなく、事業として長期的な運用を考えているオーナーから人気を集めているようです。こうした提案を行うことができるのは、自分たちの物件に自信を持っていることの裏づけだといえるでしょう。

エクステリアや共有スペースで、競合との差別化ができる

現代の賃貸経営は、単純に間取りが広く、外観が美しいだけではいけません。入居者にとって使いやすい要素を備えているかどうかが重要です。住友不動産では、こうした入居者の利便性を高める提案と、それを実現する技術力を評価する口コミが見られました。

たとえば、共有スペースを広くすることによって、入居者同士のコミュニケーションを重視する利用者の需要に応えることができます。エクステリアやインテリアのデザインは、住友グループの一員である住友不動産シスコンにいる専門家の意見を聞くことにより、近隣の競合に決して見劣りしないものに仕上げることができるでしょう。

このように、間取りや外観といった一般的な部分だけでなく、共用スペースやエクステリアなどプラスアルファの部分でも差別化が可能な対応力に満足している方が多いようです。

光触媒タイルで維持費用がお得

住友不動産では、太陽の光と雨によって自動的に表面を洗浄する外壁「光触媒タイル」を採用しています。この光触媒タイルによって、外壁の美観が保ちやすく、その分維持管理の費用を抑えることが可能です。

ネット上での口コミを調べると、この光触媒タイルによるメンテナンスの手間の少なさを評価する声が見つかりました。

悪い口コミ

営業担当者の対応が悪い

どのような業者にも共通することですが、営業担当者の対応に不満があるとそれはその業者の評価に直結します。住友不動産は大手ディベロッパーであることから、営業担当者の数も多いため、その質にもばらつきが大きく、「ハズレの営業にあたってしまった」という型の声も少なくありません。

具体的にどのような不満の声があるかというと、「要望を伝えたのに、提案を持ってきたときにはほとんど取り入れられていなかった」「質問をしたら『確認してご返答します』といわれたので待っていたが、いつまで経っても返答はなかった」といった口コミが見られました。

ハウスメーカー系の業者と比較して価格が高い

住友不動産と、他の業者を比較した方からは、「デザインや仕様はほかのハウスメーカー系業者と同等なのに、価格がやや高い」といった評判があるようです。こうした方々の中には相見積りをとり、値切りに成功した場合のみ住友不動産と契約するといった方法を取っている方も見受けられました。

デザインが悪い

さきほどご紹介したように、住友不動産のデザイン力は「ハウスメーカー系業者と同等」と評価する方が多いようです。従って、コストパフォーマンスを比較した場合に「価格の割にデザインが見劣りする」と評価する口コミがいくつか見られます。

住友不動産の土地活用を利用する際の注意点

以上のような点を考慮して、住友不動産の土地活用を利用する際の注意点をまとめました。

木造住宅にこだわりがある人に向いている

住友不動産の強みは、木質工法・木造住宅にあります。ですから、「木造住宅を建てて土地活用を行いたい」と考えている方に向いている業者です。

収益性を意識した運用計画を立てよう

「良い口コミ」のところで挙げられたように、良い営業担当者に当たることができれば、単純に「どんな物件を建てるか」といったことだけでなく、「長期的にどのように収益を上げていくか」といった具体的な運用計画を含めた提案を受けられます。

言い換えると、オーナーには提案内容によって営業担当者の良し悪しを見極める目が求められるということです。

不要な部分を削り、初期コストの削減を図る

住友不動産の弱みとして、仕様・デザインと価格をハウスメーカー系の業者と比べたとき、やや割高に感じられるという点があります。そのため、できるだけ初期費用をかけずに済むよう、不要な部分がないか計画をよくチェックしてください。

もちろん、収益を上げるために本来必要な部分に関しては十分なコストを費やす必要があります。

まとめ

今回は、土地活用業者の中から住友不動産の土地活用についてご紹介してきました。

住友不動産は大手ディベロッパーであるということもあり、有名ではありますが、その分、業者としてどのような特徴を持っているのか明確にわかりにくい部分もあったかと思います。今回ご紹介した内容で、住友不動産の特徴や評判が以前よりも理解できたのではないでしょうか。

ここでお伝えした内容を参考に、他業者とも比較しながら、ぜひ自分に合った土地活用業者を見つけてください。